深圳楼市：千万豪宅“秒光”贫穷限制了想象！

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：新人首问：你好，坐标户口都是东莞鄂籍，年龄47，自主城区一套麻涌万科一套小别墅，子弹700，夫妻均无工作，困惑：1、麻涌滞涨但今天穗深城轨通车稍有利好，需要卖出吗？2、目前深莞核心区域的房价以上涨20%多，有必要上车吗？上车标的？我妹深户，妹夫不通情理，用代持可以规避劣质影响吗？能配武汉吗如何代持？3、准备入股市做价投长持，资产如何配置？谢谢

回答：你好，麻涌并不算投资优质板块，城轨的通勤价值要弱地铁很多，加上开通前价格已有透支，所以升值幅度肯定达不到你的预期，不过既然开通了，不妨再等等，趁着一波热度适当加价出手。 深圳优质板块已经涨起来了，可以在没有普涨或者涨幅不大的板块里淘笋。所以，要不要跟，重点还是看具体的选筹价格。 目前可以在福田的皇岗.梅林.龙华的中心区.宝安的西乡等地方寻找机会。 后面有几种可能性： 1.热一阵子，年底节前出来政策限制，冷下来，回调回去； 2.多空僵持着，不一定回调，用时间换空间，过个一年半载，涨幅就夯实了。 3.网红事件为深圳带来大量新流量，继续上涨。 控制不了的代持就不要用。在深圳用54大法破限购，成本低 时间短。 深圳+武汉+沈阳的配置比较好。 留足2年月供，剩余子弹可以根据你的情况配置点股票，小赌怡情。

提问：新人首问 广叔您好：武汉泛悦城200平一套，付200贷300，融创壹号院220一套付3贷550，阳逻金茂悦130一套付60公积金贷60，三套均未交付，总月供55000，离异已三年，武汉房票2变4，余1，目前租房居住，月租4千，现有子弹150，年入120个，但不稳定。 想法：方案1：深圳落户（硕士学历），深圳无房外地有贷，需五成首付，买300万总值，麻烦推荐下具体区域、楼盘和面积段。 方案2：南沙（广州落户），首付七成，首付比例如此之高有无破解之道？倾向灵山岛尖金茂湾36000，绿城柳岸晓风33000，是否上升空间太小？广州有无其他具体建议？ 3、有无第三种更好的方案？谢谢

回答：你好，子弹150，投资首选北上广深，你的思路正确。 深圳操作成首付3成很简单： 1.找渠道垫资，全款抵押买入，做多可以抵押7成，相当于首付3成 2.找渠道操作5改3 3.找渠道操作高评高贷 子弹150，可以入手总价500左右的标的。 总价500左右，深圳选筹4个方向： 1.南山的西丽和科技园 2.福田的梅林 华强南 保税区 3.龙华的红山 上塘片区 4.宝安的碧海 沙井片区 关注君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾、西荟城、金地上塘道、潜龙曼海宁等。 现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。

总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。 不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客，买是没问题的。但对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展最大的痛点，要几年时间才会有所改善。从这一点看，南沙投资价值没有黄埔好。南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。 虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，首选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的第一位，概念满天飞不如隔得近。 北上广深都可以用破限购直接54大法

提问：广叔您好，坐标东莞虎门镇，子弹160（父母可以支持子弹30），早两年错过了上车机会。现在二胎了，大孩幼儿园中班了，开始为房愁起来了，sfsd,太太有社保三年了，不受限购影响。因夫妻两是经营电商生意，收入不稳定。本人广东省农村户口，想落户虎门，买一套房安居下来。想咨询以下三个问题 1.买二手房还是新房（地段好次新房1.5万~2.5，新房精装修交付2.5w～2.7w） 2.虎门属镇级行政单位，这个区域发展前景如何?回不去的农村。 3.普通个体户，如何提高流水。

回答：你好，虎门自住可以入手一套，次新即可，新盘溢价太多。虎门未来潜力一般。 子弹200左右，首选深圳，次选东莞松山湖和凤岗区域。 个体户可以自己养流水，精华主题里有文章，可以查阅。如果比较着急，有可以试试J流水。

提问：广叔好！1.买新房是直接到售楼处找置业顾问买还是找中介买更优惠，有的中介说找他们优惠更多！ 2.武汉二环的房子现在适合出手吗，好像半年了都没涨！我买东莞的房子好像涨得更多一些！ 3.东莞买有哪些区域推荐！ 4.怎么才能淘到笋盘！ 5.二手房怎么买税费少一些

回答：1.新盘售价都是一样的，中介优惠多，指的是他从自己的佣金中分点给你。 2.武汉二环的房子，具体是哪个盘？次新盘，地段不错可以保留。 东莞的基本面，在环深地区是最好的。除了有产业支持，人口净流入排名前5之外，今年最大的利好就是华为。松山湖成了领涨区。 东莞的没有所谓的板块轮动，反而是高价板块越来越高。东莞的高端产业，除了华为之外，剩下的全是劳动密集型的制造业。 3.东莞只推荐松山湖和凤岗板块，松山湖有产业，凤岗临深，承接深圳人口外溢住房需求。需要淘笋，不能追高 但是长远看，广东最值得买的城市还是深圳和广州。 4.淘笋方法论在精华主题里，可以直接查阅。 5.二手房用54大法可以省税，低进也可以省点税。

提问：广叔好，新人首提。 混迹珠三角，生意在广深莞，孩子目前在珠海上学。 去年买入珠海高新区泰盈玖悦湾副顶层，五成首付贷十年。 现在计划落户深圳，手里现金500，年收入300+，对深圳楼盘很陌生，求告知深圳的可买入区域和楼盘，谢谢！

回答：你好，深圳投资实操逻辑： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。 板块选择的先后顺序： 第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的二梯队学位房。 第二类是热点片区没有涨的楼盘。 第三类是碧海、龙胜、红山、前海等片区小户型已经上涨，大户型还没启动的片区； 第四类是热点片区上涨后将购买力挤到出到的光明、沙井这些副城的中心区域。 2个方案： 1.入手2套低价潜力盘，重点关注碧海 西乡 沙井 光明。 2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。 根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。

1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。

提问：广叔，新人首问，本人在佛山狮山工作生活有一套十年以上的房无贷，目前有45左右，是在狮山博爱湖(不限购)再入手一套投资十自住，有机会出手现有这套(这样可以利用公积金贷款)，还是在佛山限购区或别的地方找纯投资的。

回答：你好，佛山在广东属于投资第三梯队城市，有一套自住就好了，不易仓位过重。 现有全款房做抵押融资，子弹凑到80以上，破限购入手一套广州上车盘。深圳已经涨起来了，按照往年的涨幅规律，广州在半年或者1年后会跟涨，现在是建仓最佳时机。 如果能出手现在的全款房，广州一套投资，佛山一套自住是最好的资产配置。

提问：新人首问：广叔好，06年购入武汉保利花园133平4楼（贷已还清，婚前财产），16年购入保利时代天悦145平2楼（商贷90万，夫妻共有），19年8月深圳龙华一成中心购入89平（贷商200万\/公50，我名下），老家咸宁农村自建房在建（老婆名下，离高速路口2公里，湿地公园5公里），目前月供无压力，后续计划在深圳发展，自己和2个小孩户口已迁深圳龙华准备下半年报名，因后续不在武汉，请问如何处理武汉的两套房，预计年中奖金到位，深圳是再购入一小房还是升级大户型？是否有合适楼盘推荐，请帮忙建议下房产投资。另老婆有必要保留农村户口吗？请广叔指点，谢谢

回答：你好，武汉和深圳这几套房的入手时机和选筹水平都很不错。 关山大道是光谷领涨区，属于核心优质资产，保利时代可以长持，未来5年都会是领涨盘。 保利花园属于老次新，交易量活跃，但是未来随着房龄老化，大概率会逐渐跑输周边的次新盘，可以考虑在下一波涨幅到来之后出手。也可以抵押融资，加仓深圳。 如果月供能力不错，建议入手一套南山或者福田的改善学位盘，自住不错，涨幅也乐观。龙华这套可以申请银行加按揭融资。

投资考虑有以下3种思路： 1.保险点买深圳湾。 2.进取点买蛇口。 3.重视教育买香蜜湖。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 中海阳光玫瑰园 诺德 西海湾 都还不错 另外如果是纯投资，可以考虑山语海和山海韵。 首先山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。 山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便，所以天花板很高。 农村户口如果不涉及拆迁，保留价值不大。

提问：问题：1、前年盲目买下一套公寓，后来看些文章说公寓不能碰，基于现状，看能否有优化资产配置的空间，出租还是卖掉？2、孩子今年上幼儿园，9年后希望有个更好的初中学位（现在的学位是前海学校），后续应该怎样操作在保证有一定居住品质的情况下换到好的学位房？ 现状：1、目前在前海北阳光棕榈园有一套120平的房子（自住）无欠款，在老婆名下；2、红山地铁口龙光玖钻一套39平的商务公寓，有90W欠款，每月还12000，今年6月份交房，收房后目前打算出租，可以租到6000\/月。3、手头有100W现金，家庭年收入40W，我目前名下无房，但有异地贷款记录。

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。龙光玖钻公寓未来潜力并不看好，建议出手。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资？刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验 ）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择 但是你的小孩9年后才用得上，建议买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区……新的教育模式，生源也很好

提问：广叔您好，我在深圳罗湖区看中了一套罗岭外国语小学学区房，学位已经被使用，正在读一年级，房子比市价低25万，学位要5年后才能使用。这样的房子是否可以入手？

回答：户主本身符合户籍政策的，没有理由强制迁出。 如果你已经知晓了户口不能迁出，还要和他签约，就意味着你同意接受户口不迁出，对方也不算违约。 或者约定什么时间迁出，违约再交违约金，理论上总有一个金额足够让对方迁出。 一个户口押金30万，多一个5万，可以约定几年内迁出，不迁出按照每年5万逾期费用。 不迁出会影响到你下家接盘的价格。 另外你是为了投资还是学区？ 投资一般不建议买罗湖，谨慎。为了学区自用可以入手。

提问：新人首问 - 现实情况：坐标厦门，手上有一房产，父亲名下，做的接力贷，在厦门思北中山路老城区92平的三房老破小，算思北好学区之一；19年中，刚卖出手上一个小套，有留下贷款记录。岛外老家农村有房，手上子弹100。 请教广叔，不知对厦门及周边市场有没有了解？现在该如何操作，才能实现投资利用最大化？比如，卖出现有92平房产，腾出再多200的子弹，岛内租房，然后在岛外买入一套或者两套？厦门限购且贵是不是两套很难？或者在厦门周边有其他市场推荐，比如宁德，泉州还是哪哪甚至省外？该怎么操作最好呢？谢谢

回答：你好，厦门现在价格已经腾飞到接近深圳水平了，部分板块高的有点变态，短期内我比较悲观。 厦门人才流失很严重。房价高工资低，很多人走了。 反而是北上广深待遇给的足，有助于吸纳和留住人才。 本土的，一言难尽。 竞争无处不在，城市间的竞争也非常剧烈。有竞争就会有变化，优胜劣汰亦适用于城市。 厦门的问题在于，人口太少，旅游IP的风向可能会改变。 纯投资不妨跳出福建，深圳广州还有很多低价二线城市都是更好的选择。

提问：广叔你好，今年35岁，看中了深圳的温暖和发展潜力，想落户深圳，济南一套在住，一套老破小出租，两套房子市值600w，年30左右，孩子两个，七岁和六岁，也为了以后孩子能多一个选择，因为工作原因，老公稳定工作收入尚可所以最近几年还没有打算过去，自己工作悠闲国企月5000，工作经验几乎一点没有，之前设计专业快荒废了也想捡起来，在陆续学习一些版绘商业插画和计算机方面的知识，和在家里弄的淘宝和代购的一些经验。不知道未来的我好不好找工作，过几年或者孩子初中也许会过去，请问落户哪个区好一些，对于公租房您有什么看法，是否需要落户到公租房名额多的区位，或者不考虑这些有机会直接买房上车，请广叔给点指点迷津，谢谢！

回答：你好，济南留一套自住，老破小如果不是学区可以考出手。 刚毕业深圳落户各个区的补贴政策不一样，你现在落户不需要考虑具体哪个区，为了房票，各个区域没有区别。 深圳子弹200以上比较推荐南山 福田和宝安区，租售比更高，升值潜力也很大。具体需要根据你的子弹和房票做更精准的区域推荐。 如果济南已经有过贷款记录，深圳只能全款抵押的方式入手，相当于首付3成。

提问：广叔你好，我坐标宁波，有2套住宅，一间商业，住宅一套141平，宁波青林湾，购入12年了，无贷款，一套宁波万科望庐，139平方，有贷款，感觉这套房子入手错误，除了有地铁，2套房子都是顶?阁，我计划今年搬入新房子，原来住的房子出租，每年租金大概5万左右，一商业大概也是5万左右租金，但是住新房子需要花钱，手头只有几十万，你说是拿钱继续投资合适，还是住新房子合适，想入手广州深圳，感觉高攀不起了，40多岁了，想为孩子再努力一下，也为自己的养老做准备！

回答：你好，建议出手青林湾出手或者抵押做裂变。 广州深圳子弹150左右就可以上车，未来潜力比宁波大很多，留足3-5年月供就没有太大问题。

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