北京房價現狀：望京低估待漲，海淀高點回落 ex 頭條網

2020-10-23 07:13:08 佚名

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提问：房姐您好，无户口刚拿到北京工作居住证，手上现金300，税后家庭月收入5W，外地曾有贷款记录，属二套。想买北五环沿线两居，首先考虑小学学区，如果有投资属性就完美了（孩子2021年上学），倾向昌平、朝阳，个人认为海淀好学校没有户口进不去。问题1：请推荐二三流小学学区房（一流小学没户口怕进不去）问题2：能否考虑共有产权问题3：望京、西三旗、回龙观、天通苑，您推荐的排序问题4：2022年初有大概率会一次性收入400W，不知道对现在买房决策有何影响买房小白，辛苦详细解答一下，拜托

回答：推荐望京片区：陈经纶中学分校在望京学区综合实力最强，中考成绩在朝阳区前五。望京实验学校、首师大附属实验学校、北师大三帆中学朝阳学校的中考成绩在朝阳区排名也比较靠前。花家地实验小学是朝阳区老牌校，市重点，建校时间久共有产权自住可以，想有投资属性就别选望京>回龙观>tty>西三旗可以预借一部分现金，总价做高选择性更强，三年后的房价和今天可能完全不一样

提问：房姐新年好，关注你半年了，今年打算上车，所以加入圈子基本情况，非京籍有工作居住证，两人月入40k左右，sfsd，自住，有180子弹，有老人一个一岁小孩，打算要二胎，爱人在西土城，我在永丰地铁附近上班基本要求，想买小三居，无电梯低层或有电梯，考虑老人方便 1看过天通苑，霍营，回龙观二手房全是链接带看，基本感觉天通苑人多车堵但是房子还行，霍营就旗胜家园次新还可以，回龙观基本无电梯只能选低层，心里又不踏实怕采光等其他问题，如何取舍 2目前为止最满意领秀慧谷，觉得环境交通最合适，可以买两居或着低层高层三居 3万橡悦府89三居190首付可以考虑吗 4东边不熟没看过还用看吗望房姐指点迷津

回答：这一片符合要求的确实不多，楼间距足够，大多小高层二楼起采光问题不大，这个问题现场看房最实际领秀慧谷确实优于旗胜家园，建议买三居万橡悦府不如领秀，得房率差，户型设计也一般考虑你和你爱人的工作情况，东边偏远，看北边更切实际

提问：房姐，sfsd，子弹300，您说到老房子的话不建议买3居，sfsd又最好找老公房。但是东3-4环两居老公房目前价格低于我的首付支撑范畴。还应该继续考虑两居老公房么？还是三居也可以考虑呢？次新商品房税费高，这个应该怎么思考取舍呢？

回答：你好，子弹300选筹范围很广，从500-1000万都有。新手从次新开始不是定论，只是考虑到大多数小白的情况，选择次新标的心里会更好受一点。北京的涨幅轮动顺序一般是：上车盘，次新，大盘，大面积，老破大，鬼牌。次新最合适的是下跌调整期间至再次启动之前，淘笋为主。北京一切以淘笋为主，即使都是次新，地段，产品价位，同类对比都会产生很多影响，不会有很整齐的规律。当一个城市的供给被挤压，次新已无法满足市场购买力时，老破小老破大就开始接收溢出需求。京沪这样的城市，就连老破小的供给都极度被挤压，以至于八九十年代（勉强贷款）的老破小和五六十年代的老破小都拉不开价格。天通苑大面积望京次新，老破大——酒仙桥双井次新，老破大十里堡青年路甘露园老小区老公房——劲松潘家园一带公房，老破大只是帮助缩小范围，不意味着这些房子每一套都可以随便买。首房首贷只有一个目标，找公房和满五唯一的商品房，利用低税率来尽量提高按揭的水平。

提问：房姐，我现在成都市中心有套大两居（现市价380万，有120万贷款，月租金7千正好抵了月供），北京户口无房想上车，成都那套现在卖的话感觉价格不是高点（最高时450，而且感觉成都市中心优质盘还有上涨空间），是否可以抵押出现金来买北京紧凑小两居呢？因为在京是二套，您之前建议的全款购入再抵押是否可行、有什么需要准备的呢？感谢赐教！

回答：二套全款抵押如最合适不知道你手中现金如何，能抵押出150+的资金看紧凑两居，建议筹足300左右的资金，信用卡、信用贷等提前计划起来

提问：房姐:你好！本人北京集体户口，有400左右现金，准备买首套房，想和母亲自住兼投资用，并落户口。目前看了立水桥附近的旭辉奥都商住两用房，110平，纯南向，报价360万，可以落户口，还有90平，320万左右，打算以后有钱了再入一套商品房。还看了立水桥附近的商住房润枫欣尚，60平，156万左右，租金5500左右，想先买下出租，然后将剩余钱再入一套商品房落户。所以问题是:1、旭辉奥都的房子可以买吗？以后再出事手卖的话，会砸手里吗？2、可以先先买润枫欣尚的小平米的商住房出租，然后剩下的200多首付再买商品房落户吗？如可以的话，推荐那里的房子比较好呢？3、如果以上两个方案都不可行的话，那应该买哪里的房子呢

回答：不要买商住 400首付理论上能看1000的标的，也需要看你的月供能力，选筹范围在双井望京朝阳公园如果想两套，一套自住一套出租，自住按300就选望京租出100选东三东四老破小，选筹范围团结湖北工大劲松

提问：房姐好，本人购买1100标，目前有800可支配首付，房子原值160，最低指导价520.中介算出两种贷款方式，请您推荐。1税最少的情况，贷款312万，首付780.月供17000，税是26万。2贷款最多，网签可以935，贷款可以561，首付539，这样税是51万，月供3万。工资证明在6万左右。我是组合贷公积金可以25年120万。请问房姐推荐哪种贷款方式？如果用第二种可以从首付中剩下240万，用于还月供，可是25年的支付利息很高380万。如何操作最合理？

回答：选择首付少，贷款多的方式一定要贷足贷款不可能还25年的，10年内你就可以还清多余的子弹继续建仓其它二线城市。

提问：房姐您好，看您之前有提到申请三张高额信用卡，然后互相还款，请教您一下，为何要这样操作，想达到啥样的效果？具体对购房有啥好处呢？还请帮忙详细介绍下步骤，谢谢。

回答：空档接龙操作，用来临时周转资金，利率极低 3张是从操作性和输出额度来看最合适的组合，每张卡的还款日间隔12天左右，就可以循环起来

提问：房姐，月坛北街，学区房，2000年房子，南北双通透，两室一厅，100平，双阳台，次顶层，无电梯，单价11万+。总价1200。算笋盘吗，准备卖两套，买入这一套，值得入吗

回答：市场价，不值得月坛北街流通性最好的面积段在55平以内 100平的2居不合适，建议重新淘一淘小2居能用上学票就行，不要期待居住环境

提问：房姐你好，最近考虑买房自住加保值，首付我只能拿130万，所以在看郊区限竞房。次渠那边要开通17号线在通勤线上，sfsd不受限购影响，不知道那边发展怎么样，目前去看还是比较荒凉，不知道概念和大批拆迁是否有溢价。父母在立水桥这边有一套95年左右小两居，虽然旧但是配套算齐全。现在选择有：1买次渠限竞，期房下来全家过去出租现有；2卖现有（目前应该也不太好卖）再贷款加手里的钱换个次新；3其他选择希望指点一下，感谢。

回答：郊区限竞房不建议买，保值效果弱，后期置换出售接盘人少建议卖掉现有置换次新房，充分利用sfsd更合理

提问：房姐您好，请问一下，北京地区，首套首贷资格，目前看到一套房满五但不唯一，有抵押贷款，个税近百万。但整体房型，总价和单价等等都还可以。请问一下，1，值得用垫资全款去购买吗（能抵掉个税？）？垫资大概成本如何啊？2，或者还是建议用首套首贷资格，买个能够得上的就好了呢？多谢

回答：全款入是要有一定笋度的，不然不值得垫资相关信息可以在圈内搜索，有过回答如果还有首房首贷，优先用掉

提问：房姐您好！北京户口SFSD，夫妻月收入3W-4W，自住父母名下海淀白堆子地铁口78年55平二居老破小可卖450W。一，如优先考虑自住（父母住附近增光路，每天帮接三年级儿子放学）投资次之，换房请问如何选筹。二，优先考虑投资，自住可与父母合住或附近租房解决，请问全市范围内如何选筹？叩谢！

回答：海淀首先不考虑，溢价太高可以考虑朝外到东大桥，金台路和朝阳公园附近，自住也能兼顾投资目前未溢价区域也都集中在朝阳

提问：房姐新春好，三个问题请教，第一，望花路西里小区100平两居室，长期看，是否能跑赢大盘？目前在考虑市场好点后是否出掉，中介说小区不好卖第二，欧陆经典装修好，户型好的房子（200平）单价多少合适入手？小区您觉得怎么样？这个小区在亚运村板块能上陈经纶学区的好像还算便宜的。第三，能上朝外的卧龙小区您觉得怎么样？