雖然現在光明只有2個住宅在賣，但是下半年10個項目有望入市，產品也豐富到超乎想象。
壞消息是，隨著6號線通車、配套完善，光明的心理價可能會提高，去年光明房價的頂可能是今年的基準線。
01
在售住宅只有2個
去年錯過了光明的人，現在難免有點後悔。
4月開售的樂府花園：
讓去年買了光明的人覺得，自己賺到了。
讓沒買的人覺得，自己錯過了。
開盤均價4.7萬元/㎡，毛坯，和去年12月22日開盤的綠地新都會價格一樣。
但是，綠地項目和6號線光明大街站無縫對接，是32萬㎡的TOD綜合體，從樂府到綠地新都會，百度地圖顯示，大約有2.5公里，步行約30分鐘。
▲特建發官網效果圖
一面是，離8月份6號線開通越來越近，感覺到光明房價在漲。
另一面，卻是光明目前在售住宅極少，地鐵口住宅幾近“斷貨”。
這讓買房人有點抓狂。
目前，整個光明在售住宅只有2個。
▲光明在售新房
除了全新的樂府花園，還有勤誠達三期2月推出的新品，以及只剩下少量大戶型的華潤公園九里。
如果再算上公寓，在售的也只有建發璟悅軒和龍光玖龍臺。
02
新房多到超出想象
不過買房人，也不用太過焦慮。
好消息是，光明踩盤發現，至少有10個新盤在建，其中有7個明確表示，年內入市。
更有個別項目，建設進度已經達到預售條件，只是因為疫情，推後入市節點。
如果營銷進度跟得上，預計下個月就會新盤亮相，6、7月就會發出今年光明的新一張預售。
▲實探融御華府
而且，4月16日出臺的《關於應對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關工作的通知》，將新盤預售的標準，從過去的三分之二，降到二分之一，裝配式建築更是直接降至出地面即可。
按照這個條件，這10個今年應該都趕得上。
▲光明待售新房
去年6月24日“史詩級土拍”中拿地的電建和中海項目，動作都很快。
中海的官方小程序上，已經提供了寰宇時代的產品形態和主力戶型區間，電建也已經出了地面。
樂府廣場的主體工程，早已建到可以拿預售。
▲實探樂府廣場
粗略統計，除了正大城順銷外，僅這10個樓盤，便可以提供近100萬㎡的新增供應，其中絕大部分是住宅。
03
去年拍地，5萬/㎡可能才保本
除了樂府花園開年便給市場，錨定了2020年的光明樓價。
其實去年6月的土拍，也已經基本決定了今年光明的房價。
再加上即將通車的6號線，本月剛剛發佈的光明城規劃，還有正在完善的配套，都可能令到去年的“光明頂”，成為今年光明的底價。
光明中心區單價破50000元/㎡，基本是業內共識。
不要著急說炒作房價，畢竟現在誰也不敢頂這個帽子。
以去年6月24日電建20.12億元拿下的光明地塊（現命名：洺悅府）來計算：
公示的綜合樓面地價是27296.16元/㎡。但是根據規劃，刨除只租不售的幼兒園、商業等部分，住宅面積只有66010㎡，其中包含配建人才房19030㎡；
最終可售住宅46980㎡，摺合樓面價42827元/㎡；
參考去年千億規模房企的平均融資成本6.52%，合計樓面價就去到45619元/㎡。再加上建安、管理、營銷等費用，成本價控制在50000元/㎡已經算不錯。
▲實探電建洺悅府
還有兩個已經動工的城市更新項目，以兩家房企常規的工程進度預判，今年也有可能入市：
綠地新都會對面的佳兆業舊改項目，其中住宅83400㎡，含保障房19190㎡；
綠地新都會西邊一點的萬科舊改項目，其中住宅102420㎡，含保障房32780㎡；
▲佳兆業舊改效果圖（圖片來源：佳兆業官網）
今年光明的新盤，要麼位於配套完善的中心區，要麼就在6號線地鐵口，各自地段都有可圈可點的優勢。
希望價格低於去年綠地新都會的4.7元/㎡，估計只有個別項目能實現。
所以，今年看光明樓市的正確姿勢是：
不用擔心買不到房，只是心理價位要提高。
04
碎碎念
今年光明除了勤誠達正大城3期有66㎡和77㎡的戶型外，普遍集中在80-140㎡面積段。
成熟的產品線固然好，但7、8個同級產品放在一起，能有讓人眼前一亮的特點，顯然勝算更大。
另一面是，如果產品出現“絕對短板”，也很容易被集體碾壓。
就目前收到的有限信息中，中海寰宇時代的多層，還是比較吸引人。
畢竟，現在多層不常見。
▲中海寰宇時代多層部分效果圖
金融街、華髮、電建，都是佈局全國的實力房企，光明項目也是三家入場深圳的第一場秀。就目前收到的信息看，都卯足了勁兒，希望打磨出感動深圳的好產品。
▲融御華府效果圖
對於買房人，這些應該算是好消息。
畢竟住得愉快，才是房子最大要義。
總之一句話，準備在光明買房的人，不要慌，還有很多貨陸續到場。
來源:深圳買房計劃
