證券時報記者 吳家明
“喝茶費100萬”、“千萬豪宅日光”、“學位房跳價”、“南山和寶安中心區房價暴力拉昇”……這些都是最近深圳樓市的熱詞。
這麼多刺激性字眼，讓很多原本還處於觀望的深圳置業者，焦慮到戴著口罩都要去看房。
近期，深圳又有個別片區開啟了“魔幻”的漲價模式，同時也出現了一些亂象，引發相關部門高度關注並出手整治。另一邊，二手房放盤量大增，一些急於出手的房源也不在少數。為何部分區域的房價異動，深圳樓市會如此分化嚴重？證券時報記者對此進行調查。
置業者：
樓市讓人看不懂
“真的有點不可思議，我最近在南山和寶安區看了好幾個小區，沒想到房價突然大漲，學位和其他配套其實沒什麼變化，我完全看不懂。”正值週末，剛把自己一居室房子賣掉想換三居室的黃華在羅湖紅嶺片區看房，“沒辦法，我只能回羅湖看看，這裡價格比較穩定。”
記者發現，最近深圳市場的熱點片區可以大致分為三類：一類是地理位置優越，一類受學位房資源驅動，另一類則受利好規劃驅動。以寶安區的西城雅筑和南山的華潤城潤府作為“典型代表”。參照深圳市佔率較高的中介機構數據，近期華潤城潤府二期整體上調掛牌價的有大約5套，其中有一套在4月6日上調112萬元，最高的掛牌單價已經超過每平方米18萬元，同小區在去年11月的實際成交均價在每平方米13萬至14萬元左右。而在臨近的寶安中心區片區，受前海擴容等預期刺激，最近的二手房價也大幅上漲，西城雅筑小區今年以來的成交均價已飆升至每平方米10萬元左右，而去年同期的成交均價則介於每平方米7萬至8萬元之間。
不過，在黃華和多數深圳普通置業者看來，最讓人看不懂的還是優質學位房，其中福田八卦嶺片區的房價變化在置業者心中堪稱“神奇”。以八卦四路的翠馨居為例，記者調查發現，去年上半年該小區接近31平方米的房源成交價是180萬元左右，到了9月份成交價已經達到220萬元，如今的成交價格已經達到每平方米9萬元。造成這種現象的原因，正是“學位之爭”。
去年年初，市場就傳出荔園小學東校區將建在八卦嶺的消息，而荔園小學正是深圳的“名校”。去年6月，荔園小學東校區建設有了進展，相關地塊上的汽車城開始拆除。這時，周邊小區房價開始突飛猛進，甚至還傳出紅嶺中學也將進駐八卦嶺片區，業主紛紛“惜售”。不過，有房產中介告訴記者，最近又傳出八卦嶺片區新建的中學為筆架山中學，一些業主開始鬆手拋盤。
可以說，八卦嶺的房價隨著學位的變化而超前反應，著實是深圳優質學位房市場的經典例子。“即使真的是荔園小學東校區，但學校都還沒出地面，具體招生範圍也沒確定，八卦嶺片區房價就如此異動，萬一哪個小區沒被划進學校招生範圍，怎麼辦？“黃華很是感慨。
虛高報價背後:
金融加槓桿應當關注
那麼，在樓市火熱的片區，被大幅抬高的報價背後又隱藏著哪些秘密？
記者在南山後海、科技園片區調查，多位房產中介人員表示：“我們的報價都是業主真實的報價，過高掛牌價的房源的確有成交，但只佔少數。”
在南山後海片區，有市場消息指出該片區許多小區的二手房價格在近期上漲超過10%。不過，許多小區其實在近一個月深圳樓市恢復以來並未成交。深圳房地產中介協會提供的數據顯示，以三湘海尚小區為例，3月份的實際成交均價為每平方米126384元，相比1月份每平方米125981元的實際成交均價，上漲幅度也僅0.3%。
此外，房產中介人員告訴記者，有業主將房源報價大幅抬高，以期通過“高評高貸”的方式，向銀行做經營抵押貸款，特別是現階段，多數銀行經營貸利率相比房貸利率更低，這種做法存在一定套利空間，或以轉按揭的方式予以高位套現。
這部分業主的金融加槓桿行為，應當引起關注。與此同時，雖然最近深圳市場的二手房成交量上升，但各大中介機構的放盤量也明顯增加。在南山後海，“豪宅”寶能太古城在一家中介機構的放盤量就達到81套。在福田、羅湖、龍崗等片區採訪時，記者隨機向多位置業者詢問，得到的答案都是最近接到很多中介打來電話推銷房源，而且可選擇的範圍變大，甚至還有許多低於市場價出售的房源。而在這些房源中，更有部分業主提出一次性付款的要求，可以有更多的價格空間。
這樣的情況在房產中介眼裡，原因或在於部分業主急於“套現”。
市場分化嚴重
置業者仍需謹慎
只是，在“千萬豪宅”售罄等各種消息影響下，深圳的置業者顯得很躁動。上週末，記者在羅湖區多個小區進行調查就發現，即使羅湖區的房價一直相對比較平穩，但看房的人也絡繹不絕。有房產中介人員笑說，沒坐上10分鐘，又有客戶來看房。
從成交數據來看，深圳中原研究中心的數據顯示，3月深圳二手住宅成交套數為8008套，環比上升3.8倍，二手房均價小幅上升至每平方米59048元。值得注意的是，由於過戶數據與實時成交具有一定的時間差，3月過戶的二手住宅實際上主要為去年11月到2020年1月簽訂成交協議的房源。而在4月第一週，深圳二手住宅成交1519套，環比下降22.4%。上週深圳二手住宅成交環比再下降15.6%。在成交活躍的樣本房源中，房價上漲的佔比為52.5%，下跌的佔比為47.5%。
放在全國範圍來看，深圳樓市的表現的確顯得很特別，而且樓市分化現象較為嚴重。這時，一些違規現象也再次發生，相關部門高度關注並出手整治。
近日，深圳市寶安區住建局發佈通知稱，寶安區房地產市場近期相繼出現購房繳納“喝茶費”、“更名費”的消息，涉及多個樓盤，將開展打擊房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”、“更名費”等價外費用違法行為的行動。隨後，南山區住房和建設局官網發出通知，指出收到相關投訴，反映個別中介從業人員涉嫌惡意炒作、哄抬房價，對此情況將高度關注。
深圳房地產中介協會也發出鄭重提示，指出近期深圳二手房放盤量、成交量均有增加，個別新房項目旺銷，於是部分自媒體以及部分中介從業人員，刻意誇大宣傳或“斷章取義”，營造樓市追漲氛圍，極大擾亂了房地產市場秩序。根據調查發現，所謂“市場火熱”現象是由個別業主放盤報價“虛高”，部分自媒體輿論宣揚導致的，不具有深圳全市代表性，僅是部分片區個別樓盤的個別現象，並且實際成交與報價相差懸殊。
深圳房地產中介協會研究部主管華洪表示，疫情之下全球經濟前景不明朗，市場避險情緒升溫，導致一些樓市資金更青睞優質地段的優質項目，也讓深圳一些片區的房價出現明顯上漲。深圳市場分化現象嚴重，這種房價上漲是否具有可持續性，需要置業者高度關注。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，目前深圳一些熱點片區房價快速上漲，但更多的區域價格則保持平穩。另一方面，部分資金緊張的業主，確實也出現快速出貨的需求。可以判斷的是，仍在買入的客戶抱著長期看好的心態，而且也期望更多的規劃利好出臺，但相反的一面，經濟下行及收入下降的預期明顯，部分置業者或出貨以套現，或推遲入市，這個分化的趨勢將會延續整個第二季度，甚至第三季度。
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