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从定义上来看，商品房和住宅房的区别在于商品房包括出租房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。可以说商品房包括住宅，但不仅限于住房。而从实际买房来说，主要是要弄懂商业用房和住宅房的区别。
商业性质的楼盘项目主要是从土地使用年限、水电收费标准等方面，区别于住宅项目。
一、商业房和住宅建设规划的目的和使用性质不同，二者的公共配套设施指标不同，产权证标的内容也不同；
二、土地出让年限有区别，商业综合楼和公寓式酒店只有40年，住宅类土地出让年限是70年。商业用房后期要面临土地使用权需要续期的问题；
三、贷款期限不同，商业贷款一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款；
四、税费不同，商业类不能享受住宅类的税费优惠；维修资金是按成交价的2%收取，而住宅类是按照成本价的6%至8%收取；
五、商业类项目的使用成本比住宅类高，商业类的水、电、气是按商业标准收费，物业费也高于住宅类物业的收费标准，且商业综合楼用于居住时不能办理落户手续。
以上五点主要从税费、使用年限、水电标准、贷款、产权证几个方面区别了商业用房和住宅房。这些在购房过程中都与购房者的各项权益挂钩，买房前可都得看的清清楚楚。
（请以当地，当前相关购房政策请以实际为准）
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商品房与住宅是两个不同的概念，商品房不等于住宅，而住宅也不全是商品房，这两个概念互有交集，又属于不同的集合。
商品房指的是房地产开发企业通过有偿转让方式获得国有建设用地使用权，并经合法报建手续开发建设的，面向所有消费者销售的房屋。广义的商品房包括商品住宅、别墅、商业用房（纯商业用房和商住公寓）和办公楼。而侠义的商品房专指商品住宅、别墅。
住宅则是各类居住用房的统称，包括商品住宅、别墅、房改房、安居房、解困房、经适房、集资房、共有产权房、公产住房、军产房、公租房、廉租房、集体宿舍、农宅、小产权房等等。
由此可见，商品房包括了住宅中的商品住宅和别墅，而住宅中包括了商品房中的商品住宅和别墅。除此之外，两者之间没有交集。住宅中的房改房、安居房、解困房、经适房、集资房、共有产权房等，在满足一定条件下也可以上市交易，但是这些住房并不能称之为商品房。
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商品房和住宅房的区别主要有以下几点：
1、土地性质抄的区别。商品房和住宅房最根本的不同在于土地性质，商业性质的房屋的土地性质是商业用地（40年）；而住宅的土地性质是居住用地（70年）。
2、产权年限的区别袭。商业性质的房屋大多百是40年产权年限；而住宅绝大多数都是70年产权。
3、生活成本的区别。商业性质的房屋是商水商电不带燃气，度生活成本较高；而住宅都是统一的民水民电带燃气，生活成本低，且更为便利。
4、房价的区别。商业性质的房屋价格往往是同区域住宅的70%-80%，价格更低。
5、居住品质的区别。总的来问看商业性质的房屋梯户比更密集，比如2梯12户等，而且物业相对不是很好管理，所以跟纯住宅小区比，居住舒适度较答低。
