纵观2020年郑州楼市怪象可是否不少：
1、 郑州降价，某些地市反而上涨。
2、 特价房频出，甚至有些三连降，然而土地市场竟然出现争抢。
3、 价格混乱的区域竟然是最有价值的区域。
今天我们就来分析一下。
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地市上涨，郑州降价？
国庆前后，家在安阳滑县的马周想要返乡买房。转悠了一圈发现，这里房价连续上涨数年，至今没有降价的趋势。而马周疑惑了，为什么很多大城市都在降价，而这种小地方一直在涨价？
别的城市不说，郑州就是如此，这两年一直降价，为什么会出现如此情况：
或许你会说，小城市会有丈母娘经济，学区经济，承接大城市外溢……
不过这些只是部分原因，而关键的是以下几点：
1、 地市的地价已经上涨。
2019年上半年最火的是地市，南阳商务中心区拍出984万元地王之后，没几天，27、28地块双双突破1100万/亩大关，刷新地价。
接着开封，周口，濮阳，新乡等地都拍出地王。不止河南，河北邯郸也是一天之内两个区域出现两个地王。
部分地市单价地王情况：
对于一个三四线来说，楼面价破6-7千，即使贴着楼面价卖也上涨不少。对于一个房地产周期来说，从拿地到入市一般需要一年半时间，而此时正是批量入市的时候。
2、 消费的降级。
国庆节也是返乡置业的高峰期，今年疫情原因，很多人出去的意愿被削减，在家以及附近工作成为首选。
郑州房价比较贵，外溢到各个地市，然后波及县城，也是消费降价的一种表现。
3、 调控力度小，发挥自由。
去年一年，各地调控针对一二线城市的比较多，而三四线则是比较火热的，河南洛阳房价涨幅也曾一度领涨。
而今年虽然调控开始针对三四线，但是目前比较火热的则是长三角，没有调控发挥比较自由。
而郑州则属于带着镣铐跳舞，发挥空间有限！
4、 开发商抱团力度比较强烈。
很多地市以及县城开发商进驻比较多，买来买去只有那几个盘，抱团力度比较强烈也能抗住。
而开发商进驻比较多的只要有一个降都不好说，因为竞争激烈特别是全国性开发商比较多的城市。
开封融创，恒大，碧桂园都在降价都比较激烈有些已经接近腰斩。郑州也是如此，这两年比较亮眼进驻的开发商比较多。
9月开封部分在售楼盘价格：
曾经分分钟破万的楼盘，如今价格回到2016年，也是尤为惨烈！
所有命运的馈赠，早已在暗中标好了价格。即使是地市或者县城想要降回3千的价格也不可能，因为成本都在上升。
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特价房频出，土地市场争抢
接下来，再来看第二问题：
整理了一份郑州近期的特价房，可以看一下：
1000、3000、5000，降的真猛，看起来真刺激！
而且有些盘出现三连降比如：名某橙邦，碧某园西湖，某大城。
为什么会如此？三连降一个是很会抓住风向以及提前抢收的某大，一个是在边缘挣扎急于回款的，还有一个几乎没啥口碑的，降价都在情理之中。
再来看其他盘，所有的降价都是有条件的，比如某创是200平左右的大房子，碧源则是需要绑定车位，荣盛也在清盘。。在金水北某创的洋房全款1.39万，背后也是有原因。
目前无条件降价的并不多，都是推出一些边角料低价吸引客群，营造气氛。
不过这背后值得我们深思的是，这些都跌破地价了吗？答案显然是没有的！
虽然郑州下降已经成为事实，但是有些开发商并未停止拿地布局，市场上也会时不时的出现抢地：
9月25日保利在经开老城拿地，溢价率50%，成交楼面价9977元/㎡，据传有30多家房企参与。
再往前9月21日，河南高速以及中交以高溢价拿地获得中牟31,33号地
9月16日名门以溢价69%，62%拿下中牟24,25号地块，楼面价在4500以上。参与房企6-8家。
再有7月份碧桂园在杨金抢地也是一场强烈的厮杀，从50多个房企中脱颖而出。
虽然短期房价在下跌，但地价在上涨，长期的郑州还是可以给你预期的！
在房地产市场，土地是极为关键的，能看出开发商对这个城市的信心！
降价与高溢价拿地，看似矛盾，其实是开发商提前布局的一种表现。
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最有价值的区域，价格混乱
再来看第三个问题，在降价频生的市场，哪个区域比较混乱？
答案是金水北。
在这个时候你要问我买哪里？我会犹豫并且担心，只能在当下给你做出选择。
因为市场变化太快，也许我刚给你说，另一个楼盘就又推出特价了，这就是当下市场的真实情况。
金水北的价值是不言而喻的，除了北龙湖外，这里接纳了更多的人。特别是一些刚改人群，买不起北龙湖，很多人只能选择这里。
金水北在售楼盘分布图：
去掉公寓，我们说这几个典型的楼盘：
祈福明天香槟苑内购：11000
泰山誉景：16300
和昌优地：15000
万科民安江山府：20000
瀚宇天悦城：17500
从11000到20000，同一个区域价差9000。
竞品楼盘和昌与瀚宇相差2500。
如果你想买改善，江山府依旧需要一些溢价，这就是现在的金水北。
金水区城中村比较多，时不时就会冒出一些内购盘，这些楼盘位置好，价格低，不明所以的购房者往往最容易受到诱惑。
一旦入手，就像弘润幸福里一样，无疾而终，并且这样的楼盘真的不少。
其次是和昌优地跟瀚宇天悦城，一个是降价销售，毛坯变精装，毛坯带学位与不带学位，价格多样，满足不同层次的购房者。
不过最后你发现没，所有的降价都是牺牲一些优点而实现的，一分价钱一分货在这里得到完美的体现。
不远处的瀚宇天悦城则是比较坚挺，同样是定位刚改的楼盘，据说后期还要涨价卖。
这一涨一降值得我们深思，不过有一点儿要明白，购房者开始关注除了价格以外的东西，不会一股脑的闷头买了。
这个片区主要是刚改的集中地，但是又对这类群体不友好，高容积率就是其中之一，万科民安江山府算是相对可以的，但是价格也是比较夯实，虽然有点贵，但你不得不买。
在这个片区主要关注的就是万科民安江山府，美盛教育港湾，瀚宇天悦城。
至于和昌优地，如果资金紧张也可关注。
低价内购与高溢价买房并存就是这里最真实的状态。
虽说如此，但这个区域却是我们在未来不到100天的日子里值得关注的。
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总结
1、 地市上涨只是短时间以及滞后性的一个表现，不具有长期代表性。返乡置业的再次兴起也说明消费降级的一种表现。
地市基数本来就小，上涨更为容易，但再涨破万已经非常艰难，郑州再降跌破万元也是非常难的。
2、 虽然郑州个别项目降价，但是长期来看，开发商对郑州还是有信心。
3、 降价混乱，但是影响不到整体区域价值，不过需要仔细辨别楼盘进行购买，不买小开发商内购，不买CEO盘，在最后三个月内完成在郑州捡漏，给自己一个家
