南 京 買 房 服 務 中 心
南京買房找輝哥南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，輝哥領銜專業團隊，為南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業瞭解南京及全國樓市提供專業服務。
最近粉絲提問的幾個典型問題，與各位分享。
Q
輝哥您好，我想問下，手裡有650w，想換改善型三房或四房，在河西上班，但父母在雨花臺，是買仁恆翠竹園這種老小區好還是等等新盤買新盤？謝謝輝哥
A
老小區由於歷史侷限性，當時建的房子和現在的新房相比，品質、裝修和嶄新程度往往有一定差距，居住舒適度和升值方面比新小區要差一些，但是配套往往會更成熟，優劣勢都有。當然要具體看，一些品牌的老小區如仁恆翠竹園等，產品品質畢竟突出、居住舒適度、配套成熟度、性價比比較高的成熟老小區，比一般的非品牌老小區，要好得多，比較實惠。
當然有支付條件的情況下，我還是建議去買一些高品質的新房，比如仁恆賽虹橋G59、G60兩個新盤，預計最快5月份左右首開，位於城南與河西之間，緊鄰河西，覆蓋整個大城南、軟件谷和大河西的客群，地段上是城南最接近河西的樓盤，享受的也是河西的大配套。周邊有一定的配套，而且附近規劃公辦小學、初中，預計引進南師附屬中小學分校學區。
仁恆賽虹橋G59地塊規劃效果圖：
仁恆賽虹橋G60地塊規劃效果圖：
地段+學區+仁恆品牌、品質，這個樓盤無論自住還是今後的升值，可能在整個城南都是相當突出的，與河西樓盤有的一拼，性價比也會非常突出。由於河西、城南能買到的優質品牌樓盤非常少，建議可以重點考慮。
除此之外，河西、城南今年也會有一些新房上市，單價5萬+的河西金茂府、保利雲際等，城南的中海城南公館、花語江南等，也是可以考慮的選擇。由於不同樓盤的地段和產品價格區間差別較大，自住改善的話，建議每個都看一遍，詳細做個比較，看看哪個是自己和家人最滿意的。
Q
江北核心區最近幾個月要開的幾個樓盤，按位置優先選是不是下面的順序 (前提順利搖上號)，金茂、江畔都會、悅辰、潤辰、中鐵建「花語熙岸」、棲樾府，是不是這樣的順序？
A
江北中央商務區25平方公里的範圍內，包括在售樓盤和已出讓地塊，目前共有12個樓盤，預計今年會陸續上市。
關於12個樓盤的具體分析，可參考輝哥的原創文章：《2020年，江北中央商務區12大樓盤怎麼選？》。
你所列的幾個樓盤的位置排序，和我的觀點差不多。但是最終選擇樓盤的時候，位置是一回事，還要綜合考慮品牌和產品以及實際的房價，要看綜合的性價比。尤其是位置差別不大的樓盤，其他因素的影響就更大了。
Q
請問招商水沐雍榮府值得買麼？和地鐵小鎮比呢？地鐵小鎮您感覺那個樓盤好？悅峰，深業，高科？
A
仙林湖和青龍地鐵小鎮相比，青龍小鎮是紫東核心區，規劃定位比仙林湖更高，這是第一。其次，仙林湖基本開發完畢，後續只有幾個零散地塊可供開發，青龍小鎮的開發才剛剛開始，大片的土地可供未來10-15年開發，具有利好持續投入、持續升值的空間，仙林湖基本已經到此為止了，今後的態勢大概率可以參考現在仙林中心附近的早期樓盤，價格會逐漸築頂，再往上的空間比較有限。第三，紫東核心的規劃剛剛發佈，規劃理念和開發模式、未來整體品質都將全面超越仙林湖，今後的居住價值和升值空間肯定也會不一樣。從中長期來看，輝哥更看好青龍小鎮的成長性和想像空間。第四，青龍小鎮的南外，以及今後為了持續拉昇引進的學區，超越仙林湖的概率也比較大。
仙林湖目前最大的優勢是成熟，包括學區也是暫時領先，學生生源因為大學教師家庭多也比較領先。輝哥認為
仙林湖目前的即住性和確定性是比較好的，所以不會缺客戶，房子也非常搶手，房價也還在不斷突破。因此，輝哥建議，如果考慮即住和確定性，考慮保值，選擇仙林湖沒有問題。如果兼顧或更加偏重投資成長性，更建議青龍小鎮。至於水沐雍榮府，位於仙林湖板塊的北面，相對略偏，距離萬達等大配套和湖景比較遠，不是特別理想。但是如果一心想買仙林湖，也沒有太多選擇，建議可以在水沐雍榮府和融信世紀東方之間做個比較，看看自己更喜歡哪一個。畢竟選擇仙林湖更多是自住，自住更多看自己喜好。
由於深業、高科產品還沒亮相，目前青龍小鎮有悅峰在售，前期還有少量130-140㎡房源在售，後期還有最後2、3號樓，共196套房源，預計4、5月加推，想買搖抓緊。畢竟紫東核心區規劃發佈之後，現在青龍小鎮大熱，據悉上個週末的售樓處已經快被擠爆。
（悅峰項目實景圖）
Q
秘書長好，請問江北新區（浦口核心區）有哪些優質樓盤？幫忙推薦，總價在400萬左右，三房兩廳兩衛。
A
這個問題太寬泛，建議參考：《2020年，江北中央商務區12大樓盤怎麼選？》。在這12個樓盤裡面做選擇，400萬的總價，對應120-130平左右的戶型，選擇面還是非常寬的。
中央商務區雖然12個樓盤很多，但是位置和綜合性價比的差異還是挺大的，熱門樓盤搖中的概率還是畢竟難的。買房跟著去化走，最熱門的幾個樓盤，哪個先出來就先搖哪個。
個人建議5月份加推的江畔都會上城，可以率先搖起來。另外，馬上4月份就要加推的銀城悅見山、新城金陵越和風華府，其實都在中央商務區附近，地段、產品和品牌、綜合性價比也是非常突出的，都是人氣很高的明星熱盤，建議也可以重點考慮。
Q
秘書長您好！目前住江北高層，想買個一樓帶院子的房子，請教您：1，目前經濟形勢大環境下，大戶型房源是不是有降價的趨勢？是否要觀望到下半年再出手。2，江北地區有沒有性價比高的一樓帶院子樓盤推薦？3，您對江北地區後期房市發展的總體判斷？4，買這種房子從專業角度應該注意哪些技術問題？
A
高層或洋房挖地下室，一樓帶院子加地下室，這種房源在最近幾年江北的樓盤中非常普遍。由於戶型面積大、總價高、地下室算面積、地下室的使用價值低以及擔心潮溼、院子高空拋物不安全等多種原因，這類房源一般去化的都比較慢，甚至是最難賣。主要是缺點太突出，客群太狹窄，市場小，加上單價不低，市場抗性比較大。這類房源，有獨特的目標客群，喜歡的會特別喜歡，專門買這類房源；不喜歡的又特別不喜歡，觀念很難轉變。所以這類房源，對於特別喜歡又是單純自住的買房人來說，擇優選擇一個自己喜歡又性價高的，那是沒問題的。但是由於客群小、轉手難、升值慢，如果考慮投資或兼顧升值，相對比較難了。
江北市場本身沒問題，國家級新區+自貿區+江北新主城多重利好，江北樓市的發展潛力還大有空間，目前也在不斷蝶變升級，正在從剛需板塊逐漸向改善板塊升級。關鍵一樓帶院子加地下室這種房源，不是一個主流市場，是一個非主流的小眾市場，有其獨特性。各個樓盤這類房源的差異性也很大，建議多去看看比較一下吧。建議在品牌熱盤裡面選一下，有品牌、品質和人氣加持，今後無論自住還是轉手和升值，相對會稍好一些。當然如果能有學區或者特別的好地段，會更好一些。加分因素多一些，或許能抵消更多的不利因素。
Q
秘書長，您好，請問預算300萬，投資紫東核心區，有前景嗎？南京其他地方有推薦嗎？謝謝
A
300萬總價，對應2.5-3.5萬房價，可選板塊很多，江北核心區、紫東核心區、燕子磯、江寧上秦淮等等，建議都可以考慮。紫東核心區最近很火，是整個紫東地區的核心和未來的金字塔尖，成長性有想象空間，如果選紫東，我建議首選紫東核心區。如果從全市角度看，我建議看看江北核心區。
Q
張秘書長你好！我想問問融創中南御園，這個樓盤的疊加有必要買嗎？上疊的總價140。
A
高淳距離南京主城太遠，是一個典型的地緣性市場，升值潛力在南京是非常靠後的，比不上溧水。融創中南御園在高淳較核心的位置，又是戶型較大的低密度產品，具有極強的地緣改善自住的屬性。建議除非地緣改善自住，其他可以不用考慮。
