- 2019年第 8 篇文章 -
房地产中介公司与委托人签订的中介服务合同时，通常都会禁止委托人利用中介公司提供的房源信息私下与房主达成交易，否则应支付一定数额的违约金，而该违约金的数额通常都等同于中介服务费的价格，这一做法已经成为房地产中介行业的“行规”。中介公司之所以要禁止“跳单”的行为，也是基于房地产中介行业的特点：中介公司就是依靠提供房源信息及订约机会来赚取服务费的，如果委托人借助中介公司获取的房源信息之后，故意“跳单”，中介公司将无法获取报酬。
最高院早在2011年12月20日发布的1号指导案例，就明确了：中介公司关于禁止”跳单“的格式条款不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，为有效的条款。
但下面的这个案例中禁止“跳单”的条款却被法院认定为无效。
案情简介：
2014年，经纪公司与陈某签订看房协议，经纪公司未在附表中填写房屋坐落地址即要求陈某承诺所看房屋为第一次看，事后以陈某私下购买房屋系其所看房屋为由，主张依约按房款56万余元支付1.5%的中介服务费7800余元及违约金。
法院认为：
①《合同法》第39条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第40条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。经纪公司与陈某所签看楼协议属格式条款，双方签订协议时，经纪公司未在附表中填写房屋坐落地址即要求陈某承诺所看房屋为第一次看，该行为侵犯了陈某作为消费者的知情权和选择权，该条款依法应为无效。
②陈某看房时获知了房源信息，并利用该房源信息私下与卖家达成协议，属不诚信行为，损害了经纪公司利益。经纪公司已履行了提供房源信息义务，且陈某利用该房源信息与卖家达成了交易，应视为经纪公司履行了合同义务，判决陈某依约支付中介服务费7800余元。
实务要点：
房地产中介机构与购房人所签看房协议格式条款侵犯购房人作为消费者的知情权和选择权，该条款约定应为无效。
本案涉及的主要问题就是限制委托人通过其他途径与交易对象达成协议的格式条款是否有效的问题。本案中，中介公司没有在《看房协议》中填写所看房屋具体位置（看房之后填写了房屋坐落地址），就要求委托人承诺所看房屋是他第一次看的房屋，并且要求看房之后绝不通过其他中介机构或私下与房主联系，否则要支付中介费及违约金，这个格式条款是明显侵犯了消费者的知情权和选择权，属于无效的条款。
案例索引：山西晋城中院（2014）晋市法民终字第971号“某经纪公司与陈某居间合同纠纷案”，见《晋城市铭圣房地产经纪有限公司诉陈晓龙居间合同纠纷案——房地产中介服务合同中约定的格式条款效力如何认定》（程浩），载《人民法院案例选》（201501/91:110）。
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不视为针对特定事务的法律意见或依据。
