“8秒售罄”、“一夜漲百萬”、“天價喝茶費”，難以想象，這些曾經在2016、2017年充斥深圳樓市的現象，又在2020年的春季重現。
疫情後深圳樓市的這波爆發，成為3月份以來房地產市場最熱門的話題。與之對比，全國樓市依然冷清，深圳的情況成為特例。
然而，就在今天下午，情況起了變化。魔幻上漲的深圳樓市被央行急令自查，目標直指高漲房價背後的“巨量違規資金”。
【一】一夜漲百萬，深圳樓市超越北上廣
樓市資本論先帶大家捋捋，近來魔幻般上漲的深圳樓市：
3月7日，中原地產代理的香蜜湖片區一套房源從1280萬元上調到1380萬元；
3月16日，樂有家代理的一套華潤城潤府二期的房源從1500萬元上調到1600萬元；
4月15日，鏈家代理的潤府二期另一套房源從1450萬元上調到1500萬元……
3月7日，深圳南山區招商蛇口太子灣·灣璽104套公寓，2000萬元起，當晚全部售罄；
3月13日，太子灣·灣璽14套房源，4200萬起步價，8秒售罄；
4月5日，太子灣·灣璽54套公寓，總套價格2900萬元~5500萬元，半天時間全部售罄。
有人感慨一夜醒來，房價漲百萬，並且如上面段子所言，深圳房價是360度無死角的全面上漲，這就是最近深圳樓市最真實的寫照。很快國家統計局的數據也出來了，深圳樓市一線奪魁，房價上漲超出北京、上海和廣州不少。
樓市資本論認為，在全球央行放水的大環境下，深圳作為全國經濟和房地產最發達的城市之一，成為各路資金對抗通脹和貨幣貶值，資產增值保值的首選之地，邏輯說得通。
另外，深圳可開發土地有限，人口增長迅速，人口密度近北京的5倍，民企發達、人民富裕，常住人口偏年輕化、投資慾望強烈，有一定的剛需基礎，也合情合理。但為什麼現在突然上漲？且如此之猛？
【二】貸款千萬年息19萬？“薅政府羊毛”推漲深圳樓市
懂金融的人都知道，房價上漲的最大推手是金融政策寬鬆以及落戶門檻要低，這兩項是樓市雄起的根本，只有錢和人源源不斷進入，一個城市的樓市上漲才有持續發展的動力。
對於落戶門檻，深圳自不用說。下面一張圖就可以解釋了。
人多對樓市固然重要，但“錢多”才是直接原因。
適逢罕見疫情，從國家到地方政府都在出臺各種針對企業扶持的政策。政府的出發點很簡單，小老闆們，身家都不差，雖然眼下訂單少了，日子不好過，但是你們有房子啊。為了幫助大家活下去，政府出臺政策，只要是企業法人，就可以把房產抵押，獲得貸款。
最厲害的是，到了深圳這筆貸款，國家，市區縣雙重補貼利息，短則6個月，多著一年，補貼完，就變成無息貸款。
很快，很多投機能力更強的人，發現更騷的操作，雖然你規定要有房子，才能獲得貸款。我雖然沒有房子，但我可以先借錢買房，再抵押出去，不就變成無息貸款買房了嘛。這類型的買房中介或者資金過橋的公司，在深圳簡直是遍地開花，甚至還有非常多的公司，腦洞更大，專門撮合單獨買不起房的陌生人，合夥買房。
下面兩張截圖廣為流傳，擾動了深圳房地產市場。
從證券時報記者採訪瞭解的情況來看，利用貼息貸款買房具體過程如下：
首先需要全款買房，自己手中需有總房價30%以上的現金，剩餘部分可由金融服務公司提供過橋貸款，日息千分之一（摺合年化利率36.5%）。過戶拿到紅本後，由名下公司向銀行申請經營貸款，利率會低於房貸，也可以申請深圳市及各區政府的貼息補助。
相關從業人員小王對證券時報·e公司記者表示，銀行對申請企業有一定的要求，包括註冊時間、實際經營情況等。對於空殼公司，金融服務公司會準備經營材料供銀行審核。小王說，憑藉他們公司和銀行“過硬”的關係，一般可申請到房產評估價的70%。這相當於變相的三成首付，不過金融服務公司要收取貸款總額1%的服務費。綜合下來，包括房款過橋利息、貸款手續費等，購房者的成本並不低。
深圳扶持中小微企業的貼息貸款申請有時間限制，要求在4月30日之前獲批。小王說，之前有幾個客戶這樣做了，但今天已經4月20日，現在再操作也很難趕上了。小王也強調，上述方式也有較大的不確定性，說100%能做成的肯定是騙子。
小王所在公司主要做房地產抵押貸款，他還透露了另一種樓市裡的“騷操作”。
小王主要的目標客戶是前期承受較高房貸利率的群體，藉著近期利率走低的形勢，置換貸款，降低成本。操作路徑為，使用自有資金或過橋資金贖回紅本，然後再抵押給銀行獲得新的貸款。對於早期買房貸款在基本利率基礎上浮較大比例的購房者來說，新貸款的利率具有吸引力。這種模式早前即已存在，弊端在於贖樓的過橋資金利息較高，新貸款也需要每年再做一次過橋。
樓市資本論認為，正是包含以上兩種手段在內的“騷操作”，讓深圳在被疫情籠罩的全國樓市裡，走出獨立行情。
【三】央行緊急下令：深圳自查經營貸購房情況
不過就在今天下午，這一切有了新變化。央媽突然對深圳樓市喊話了。
4月20日，21世紀經濟報道記者從消息人士處確認，中國人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業銀行下發通知，緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。
該通知要求自查今年以來新發放的房抵經營貸（含借款人為企業或個人），包括貸前、貸中、貸後等情況。
具體是，對於貸前，自查貸前准入情況，對借款人名下經營實體的真實性調查情況，借款人持有被抵押房產時間情況，企業成立時間情況。對於貸款管理情況，重點梳理借款人（含企業或個人）自疫情發生（1月25日）以來新購房產（含住宅和商務公寓等）並以新購房產作抵押的貸款情況，以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況。對於貸後管理，自查借款人貸後新增房產的檢測情況。
該通知十分緊急，發佈時間為4月20日，要求各銀行在當天14:30之前將自查報告通過專門渠道報送。
有業內人士表示，房抵經營貸資金違規流入房地產市場，至少是這輪深圳樓市火爆的重要原因 ，相關部門首先要求各商業銀行自查就是給個面子，不用搞得那麼被動，也是一種威懾。
樓市資本論想說，銀行貸款用途整頓來得如此迅雷不及掩耳，深圳樓市沒了槓桿繼續加持，還會繼續上漲嗎？讓我們拭目以待吧。
