近期，貝殼研究院發佈了《2020城市剛需購房報告》 ，信息量很大。在《報告》中我發現了許多關於各大城市剛需群體置業、城市發展脈絡、人口流動等現狀和特徵及其背後的邏輯，值得與大家一起分享。
不過客觀來說，《報告》以4個一線城市+15個新一線城市+11個二線城市為研究樣本，樣本覆蓋率並不高，雖不能完全呈現中國樓市現狀，但可以比較明確地判斷其基本趨勢。
1、重慶、深圳、東莞人口潛在需求指數排名前三
解讀：人口是決定樓市趨勢的長期因素，有人的地方，房價才會漲。報告數據顯示，重慶、深圳、東莞人口潛在需求指數排名前三，成都、西安和天津的人口潛在置業需求指數也擠進TOP10行列。通過對比你會發現，2019年重慶常住人口3124萬，在校小學生規模206.3萬；四大一線城市，以及成都（1658.10萬人；2019年）等城市也都是千萬級人口大市。所以無論從增量還是存量方面看，這些城市房地產都有強大的需求支撐。
不過需要注意的是，人口潛在需求不等於人口吸引力。比如排名第一的重慶，過去5年人口增速整體呈下降趨勢。即便是示範區深圳，在2020年疫情影響下，人口也較於2018年少了將近100萬人。
所以
真正決定城市人口吸引力的不在於城市規模有多大，而在於是否存在有潛力的產業。而諸如像重慶、西安、成都等雖然定位是新一線城市，但真正願意呆在那的人並不見得有多少。《報告》根據經濟增長、第三產業佔比、資源配套和創新能力四大指標對比後發現，北上廣深及一線周邊地市依然是人口吸引力、發展潛力最大的城市。報告數據顯示，北京、廣州、南京、杭州、深圳位居前列。2、大灣區樓市靠人口流量，石家莊、重慶等地樓市靠出生率
解讀：這其實是一場全國資金和本地資金的較量，而後者顯然是雞蛋碰石頭。全國來看你會發現，購房客本地比例的高低與城市發展潛力和當地經濟相關性不大，即並不是越發達的城市，外來人口購房者比例越高。那麼，這和什麼有關呢？產業、創新以及城市發展格局。
由於上海地區經濟結構主要以國有為主，廣東主要以民營為主，這就註定了絕大多數中低層勞動者都會向廣東流動，因此珠三角地區剛需購房者來源本地戶籍佔比非常低。此外在創新這塊，深圳領跑全國，進而帶動周邊地市，也吸引著全國的資金，當然也包括購房資金。報告數據顯示，深圳、惠州、東莞三個城市剛需購房客來自本地的比例僅在3.7%-6.3%之間，在所有樣本城市中水平最低。而在石家莊、重慶、南通三個城市，剛需購房來自同城的比例超過60%。
3、四大一線置業動力指數靠前
解讀：報告數據顯示，深圳置業動力指數最高，排名居於榜首，北京和廣州次之，上海排名第四位。
現在很多媒體都在鼓吹所謂的新一線城市，但有一個很殘酷的現實是：傳統四大一線城市的人口、資源、政策吸引力地位，中短期內任何城市都無法撼動。
一線城市兼具戰略定位、經濟發展、資源配套、創新能力等多維度的優勢，說“新一線”只是某些方面超越而已，全面超越中短期幾乎不可能。客觀來說，杭州、東莞、惠州等地的人口流入，不過是滬深的溢出效應罷了。人們理想的置業首選仍是一線。
不過由於城市飽和的問題，一線城市也開始將部分功能分散開來，比如北京和雄安。或者產業錯位發展，比如上海和江蘇。當然不可否認，諸如杭州、東莞、佛山等地方產業優勢在全國也數一數二。
4、剛需購房客群在城市市郊置業較多
解讀：報告數據顯示，以北京為例，從空間分佈情況來看，剛需購房群體主要集中在五環外區域，越靠近市中心，成交量越小。上海主流成交商圈主要分佈在中環外，內環核心商圈成交佔比較小。
有人說，這不很正常嗎？市中心貴，當然在郊區買，有什麼問題嗎？表面上是因為價格層次，實質上可以反映出這個城市的商圈，即商業地產發展是否合理。
關於商業地產，不少城市在發展初期都會集中在老城區，後期則會不斷開拓新城，形成“商圈遍地開花”的發展格局。而在一線城市，基本上每個轄區都有一箇中心商圈，對當地樓市起到相互促進的作用。但是在一些大搞新城的三四線城市，這樣的商圈或新城往往會形成“鬼城”。比如根據《蘭州市城市商業網點規劃(2016-2020)》，蘭州需要多個商業地產同時發展，且部分寫字樓需要“按照甲級、5A的高標準來建設和運營”，但是蘭州經濟體量僅為2837億元(2019年)，2019年常住人口增量不過3.73萬，根本無法給商圈提供足夠的流量和購買力。所以無論是商業還是住宅，一線城市的庫存可以通過時間來消化，而三四線城市的庫存，如果經濟不崛起，庫存就永遠是庫存。
5、剛需購房女性近半
解讀：在大城市，晚婚晚育很正常，女性也是一樣。男性為了事業可以放棄愛情，那女性呢？如果事業穩定且愛情還未到來的時候，自然會選擇買房。
報告數據顯示，30城剛需購房者中女性佔比在35.8%-56.3%之間，整體佔比約為46.3%。其中天津、上海、北京等地該數據甚至接近50%。
6、超八成消費者認為所在城市未來1年內房價預期持平或微漲
解讀：這意味著報告樣本中的30個城市未來房價將趨於穩定，事實是這樣嗎？未必。客觀來講，深莞惠大灣區的房價還在上漲，而天津、瀋陽、長春等地部分地區房價還在下跌。所以說在當前房貸和房企融資總體收緊、三四線去庫存的背景下，地方樓市分化和全國調控政策整體偏松是樓市的整體特徵。不過，報告數據顯示，如果有200萬，約40%的人還是會選擇買房。可見，房子在國人心中投資屬性的地位短期內無法轉變。
總結
雖然這份報告的樣本城市並不多，但是根據最真實的交易數據得出的，可參考性還是有的。我們從報告也可以得出結論：大城市的馬太效應仍在，不少城市房價仍在穩步上漲，但人們對房價的預期已經大有改變。
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