FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：禹樵 美编：小樱 校对：塔夫
我爱建筑的复杂和矛盾。它必须体现兼容地困难地统一，而不是排斥其他容易地统一，“多”并不是“少”。
——罗伯特·文丘里
人类创造的文明中，建筑是一个比较特殊的存在，充满了矛盾。
在古代，是要满足功能性需求，又彰显文化：中国古建筑强调对称的平衡美，哥特式高耸入云的教堂建筑体现人与神的沟通和膜拜，欧洲园林如强迫症一样的规则几何......
现代商业地产，开发者、设计师们还要破解功能性、舒适感与利润间的矛盾，从中心核心筒到近两年流行的连廊式分离核心筒，户户南北通透、南向大尺度采光，但另一面是得房率低、楼栋偏平缩水总建筑面积，舍弃利润。
此外，区位、产品、售价的销售平衡也是一组矛盾。
守得住产品的情怀，克制住资本的贪婪，在现代房企的组织架构中，各项指标皆优的项目，寥若星辰。
因为，太难了。
1
80亩地，8栋楼，10个户型
80亩方正地块，3.39容积率，如果你是开发商，会怎么设计？
地块面积不大，容积率也不高，如果冲货值，高低配，洋房溢价，高层承压容积率。
如果考虑舒适度，纯高层，拉大楼间距，景观空间更为充裕。
至于户型，just so so。
地块方正，常规的排兵布阵法，三排九栋楼，近两年流行的分离式核心筒，五六个户型就能全搞定。
在快周转、大规模的宇宙房企中，将某系产品的图纸拷贝即可，四平八稳，省设计费、省施工难度，消费者也没啥挑剔的。
市场、潮流就是这样，干嘛跟自己死磕？
偏偏就有死磕的。
80亩地，做8栋纯高层，拉开100米楼间距，做1万方中心景观，破解连廊式分离核心筒的低得房率矛盾，一栋楼一张平面图，硬做出10个户型，最高得房率可达78.3%。
项目鸟瞰效果图
项目效果图（上下滑动）
传统的中心核心筒牺牲了中间两个纯南户的通透感，但得房率能保证75%。
为了均好，地产设计师们开发了分离核心筒，金地、万科众多项目推广，遂成潮流。
连廊式分离核心筒可以让四户都南北通透、南向采光面变大，缺点是得房率低，普遍72%。
传统分离式核心筒设计（左右滑动）
当开发商对设计院提出又要分离核心筒又要高得房率的要求时，设计院会觉得这个开发商有点轴，当一栋楼一个设计图纸时，设计院会觉得开发商已变态。
80亩、8栋楼、一栋一图纸10个户型时，开发商已患上强迫症。
结果就是它家的分离核心筒是这样的。
2号楼、5号楼平面图（左右滑动）
四户全部三开间朝南、南北通透，1.8米进深7米面宽的通阳台送面积；面朝1万方中心景观的5号楼西户变成客厅朝西大阳台，观景效果要最好。
累死也要抠出来点得房率，设计费涨价也要把户型做到最优。
于是，整个项目起步89平小三房，110平以上三房全部两卫，得房率73.5%-78.3%，逆天了。
以143平为例，如果是72%的得房率，室内净面积是100平，如果是76%的得房率，室内净面积就是106平，6平方，一个小书房的空间是足够了。
143平户型图
2
金水北难得的净地
除了得房率与分离核心筒的矛盾挑战外，从宏观的地产销售看，区位、产品、定价也是一组矛盾。
区位好、产品精，定价一般很高，典型如北龙湖。
区位不好，产品做精，价也不低的，一般是情怀房企，如美景素心园和永威山悦请梁建国做美学建筑，普罗理想国不委屈孩子。
区位好、产品常规、价格实惠的，一般是大路货，常见于快销的宇宙房企。
区位尚可、产品尚可，那就低价闯市场，也是网红一枚，典型如汇景。
楼上这个项目如果在近郊偏远的区位，死磕产品完全可以理解，没办法，区位不好，就得产品带，缺这得补那，要不咋卖房？
可这个项目却是黄金区位的净地。
索凌路三全路，普罗旺世旁，成熟金水北的纯净地，3、4、7地铁线围合区域，离年底开通的4号线北二十里铺站只有300米。
项目区位图
对，就是和昌优地。
明明可以靠区位吃饭，却要颜值和实力齐飞。
在郑州人的心目中，金水区始终是主城最有价值的区域，地铁4号线又将金水北和未来的财富高地北龙湖、郑东CBD串联起来。
作为唯一贯穿郑东新区如意湖与龙湖的财富之线，4号线两头的金水北和管南新区都热得发烫，也是楼市低谷里价格夯实甚至保持上涨的区域。
地铁4号线线路图
普罗旺世10多年的导入，区域商业配套、人口基数都已经非常完善，银河路小学、一八联合国际学校等等。
银河路小学
一八联合国际学校
困扰金水北发展的一直是城改，西史赵、二十里铺等，净地十分罕见。
和昌优地则是纯净地，无安置房、无廉租房。更为重要的是，优地作为一个等待了数年的产品，一入市，推进节奏非常快，目前和昌优地已拿到4个证，只待预售。
破解区位、产品、价格矛盾的优地，均优策略下，下半年的热盘基因已上身。
3
想做优等生，就得皆优
说优地是热盘基因，是因为优地的均好不止于以上的介绍，还有很多经得起考验的设计细节可以验证。
比如足足1万方的中央核心景观区，休闲漫步长廊、室外会客厅、林荫太极平台的打造，满足老中青三代人的活动需求。更有视野开阔的阳光大草坪，业主活动的同时沐浴阳光。
中央景观效果图
舍弃高低配，在3.39的容积率下，舍弃排兵布阵的9栋楼，做成8栋围合，于是小区中心，出现了一个南北近100米，东西100多米的中心景观区，1万方中心景观，每栋楼都可以眺望观景。
比如层高3米。
郑州市面上89平-143平的产品中，大多数层高是2.9米。
在新风、地暖、净水逐渐成为标配的今天，新风和空调管道必然挤占后期吊顶高度，为居住者舒适度考虑，更高的层高，就是更好的生活。
北龙湖融创中原壹号院3.3米层高（北龙湖普遍是3.1米），缩减一层的设计，成为其力压群雄终成豪宅的一个重要因素。
和昌优地虽然不是豪奢产品，但逆市场2.9米惯例做成3米，不要小看这10公分的差距，背后是为居住者考虑的初心。
再比如成品房。
优地是成品房交付。
成品房效果图
作为金水北同竞品中容积率最低、唯一净地的项目，和昌优地自然成为华中区域的标杆工程。仅仅是精装标准的确定就多次研讨，不断提升装标，最终将目光聚焦在国际一线品牌。
要知道，建材市场价格越来越透明、行业产品合格检测越来越严格的市场下，和昌优地做成品房而且不断提升装标的决定，对购房人来说本身就是一次实惠福利，毕竟水电改一次到位、基装省心、建材集采价优。
据房东了解，优地原本的定位是全改善，户型要做到160平，成品房标准也是按此项目定位来实现。但全方位考虑之下，最终将最大户型定为更亲民的143平，但110平-143平户型占比74.5%。
这种起点，已注定只能更好。
和昌优地效果图
从2014年开始，和昌就晋身全国地产百强，2019年中国房地产开发企业百强80名，但和昌却历来低调。
其母公司是中瑞控股，拥有上市公司瑞茂通、和昌地产、中瑞园区等板块，和昌侧重住宅市场，而中瑞园区聚焦产业园，主要业务全在华中。
去年，中瑞园区与和昌集团华中区域完成合并，与华东区和华南区一起成为集团三大区，层级简化，效率更高。扁平化的结构也更容易让一些优质项目得到集团董事长、总裁级的关注。
优地就是目前华中区域内最优质项目之一。
从产品的各项指标来说，优地不仅是金水北的优质产品，也是和昌集团华中区域三环附近项目中容积率最低、打磨最优的产品，而从中瑞园区与和昌华中区的整合节点来说，优地更是内部改革后的首秀。
追求更优，就理所当然地成了优地的使命。
而这份使命，即将在5月开放的售楼部中一一呈现。
