FANGDONG | 房東俱樂會
撰文:禹樵 美編:小櫻 校對:塔夫
我愛建築的複雜和矛盾。它必須體現兼容地困難地統一,而不是排斥其他容易地統一,“多”並不是“少”。
——羅伯特·文丘裡
人類創造的文明中,建築是一個比較特殊的存在,充滿了矛盾。
在古代,是要滿足功能性需求,又彰顯文化:中國古建築強調對稱的平衡美,哥特式高聳入雲的教堂建築體現人與神的溝通和膜拜,歐洲園林如強迫症一樣的規則幾何......
現代商業地產,開發者、設計師們還要破解功能性、舒適感與利潤間的矛盾,從中心核心筒到近兩年流行的連廊式分離核心筒,戶戶南北通透、南向大尺度採光,但另一面是得房率低、樓棟偏平縮水總建築面積,捨棄利潤。
此外,區位、產品、售價的銷售平衡也是一組矛盾。
守得住產品的情懷,剋制住資本的貪婪,在現代房企的組織架構中,各項指標皆優的項目,寥若星辰。
因為,太難了。
1
80畝地,8棟樓,10個戶型
80畝方正地塊,3.39容積率,如果你是開發商,會怎麼設計?
地塊面積不大,容積率也不高,如果衝貨值,高低配,洋房溢價,高層承壓容積率。
如果考慮舒適度,純高層,拉大樓間距,景觀空間更為充裕。
至於戶型,just so so。
地塊方正,常規的排兵佈陣法,三排九棟樓,近兩年流行的分離式核心筒,五六個戶型就能全搞定。
在快週轉、大規模的宇宙房企中,將某系產品的圖紙拷貝即可,四平八穩,省設計費、省施工難度,消費者也沒啥挑剔的。
市場、潮流就是這樣,幹嘛跟自己死磕?
偏偏就有死磕的。
80畝地,做8棟純高層,拉開100米樓間距,做1萬方中心景觀,破解連廊式分離核心筒的低得房率矛盾,一棟樓一張平面圖,硬做出10個戶型,最高得房率可達78.3%。
項目鳥瞰效果圖
項目效果圖(上下滑動)
傳統的中心核心筒犧牲了中間兩個純南戶的通透感,但得房率能保證75%。
為了均好,地產設計師們開發了分離核心筒,金地、萬科眾多項目推廣,遂成潮流。
連廊式分離核心筒可以讓四戶都南北通透、南向採光面變大,缺點是得房率低,普遍72%。
傳統分離式核心筒設計(左右滑動)
當開發商對設計院提出又要分離核心筒又要高得房率的要求時,設計院會覺得這個開發商有點軸,當一棟樓一個設計圖紙時,設計院會覺得開發商已變態。
80畝、8棟樓、一棟一圖紙10個戶型時,開發商已患上強迫症。
結果就是它家的分離核心筒是這樣的。
2號樓、5號樓平面圖(左右滑動)
四戶全部三開間朝南、南北通透,1.8米進深7米麵寬的通陽臺送面積;面朝1萬方中心景觀的5號樓西戶變成客廳朝西大陽臺,觀景效果要最好。
累死也要摳出來點得房率,設計費漲價也要把戶型做到最優。
於是,整個項目起步89平小三房,110平以上三房全部兩衛,得房率73.5%-78.3%,逆天了。
以143平為例,如果是72%的得房率,室內淨面積是100平,如果是76%的得房率,室內淨面積就是106平,6平方,一個小書房的空間是足夠了。
143平戶型圖
2
金水北難得的淨地
除了得房率與分離核心筒的矛盾挑戰外,從宏觀的地產銷售看,區位、產品、定價也是一組矛盾。
區位好、產品精,定價一般很高,典型如北龍湖。
區位不好,產品做精,價也不低的,一般是情懷房企,如美景素心園和永威山悅請梁建國做美學建築,普羅理想國不委屈孩子。
區位好、產品常規、價格實惠的,一般是大路貨,常見於快銷的宇宙房企。
區位尚可、產品尚可,那就低價闖市場,也是網紅一枚,典型如匯景。
樓上這個項目如果在近郊偏遠的區位,死磕產品完全可以理解,沒辦法,區位不好,就得產品帶,缺這得補那,要不咋賣房?
可這個項目卻是黃金區位的淨地。
索凌路三全路,普羅旺世旁,成熟金水北的純淨地,3、4、7地鐵線圍合區域,離年底開通的4號線北二十里鋪站只有300米。
項目區位圖
對,就是和昌優地。
明明可以靠區位吃飯,卻要顏值和實力齊飛。
在鄭州人的心目中,金水區始終是主城最有價值的區域,地鐵4號線又將金水北和未來的財富高地北龍湖、鄭東CBD串聯起來。
作為唯一貫穿鄭東新區如意湖與龍湖的財富之線,4號線兩頭的金水北和管南新區都熱得發燙,也是樓市低谷裡價格夯實甚至保持上漲的區域。
地鐵4號線線路圖
普羅旺世10多年的導入,區域商業配套、人口基數都已經非常完善,銀河路小學、一八聯合國際學校等等。
銀河路小學
一八聯合國際學校
困擾金水北發展的一直是城改,西史趙、二十里鋪等,淨地十分罕見。
和昌優地則是純淨地,無安置房、無廉租房。更為重要的是,優地作為一個等待了數年的產品,一入市,推進節奏非常快,目前和昌優地已拿到4個證,只待預售。
破解區位、產品、價格矛盾的優地,均優策略下,下半年的熱盤基因已上身。
3
想做優等生,就得皆優
說優地是熱盤基因,是因為優地的均好不止於以上的介紹,還有很多經得起考驗的設計細節可以驗證。
比如足足1萬方的中央核心景觀區,休閒漫步長廊、室外會客廳、林蔭太極平臺的打造,滿足老中青三代人的活動需求。更有視野開闊的陽光大草坪,業主活動的同時沐浴陽光。
中央景觀效果圖
捨棄高低配,在3.39的容積率下,捨棄排兵佈陣的9棟樓,做成8棟圍合,於是小區中心,出現了一個南北近100米,東西100多米的中心景觀區,1萬方中心景觀,每棟樓都可以眺望觀景。
比如層高3米。
鄭州市面上89平-143平的產品中,大多數層高是2.9米。
在新風、地暖、淨水逐漸成為標配的今天,新風和空調管道必然擠佔後期吊頂高度,為居住者舒適度考慮,更高的層高,就是更好的生活。
北龍湖融創中原壹號院3.3米層高(北龍湖普遍是3.1米),縮減一層的設計,成為其力壓群雄終成豪宅的一個重要因素。
和昌優地雖然不是豪奢產品,但逆市場2.9米慣例做成3米,不要小看這10公分的差距,背後是為居住者考慮的初心。
再比如成品房。
優地是成品房交付。
成品房效果圖
作為金水北同競品中容積率最低、唯一淨地的項目,和昌優地自然成為華中區域的標杆工程。僅僅是精裝標準的確定就多次研討,不斷提升裝標,最終將目光聚焦在國際一線品牌。
要知道,建材市場價格越來越透明、行業產品合格檢測越來越嚴格的市場下,和昌優地做成品房而且不斷提升裝標的決定,對購房人來說本身就是一次實惠福利,畢竟水電改一次到位、基裝省心、建材集採價優。
據房東瞭解,優地原本的定位是全改善,戶型要做到160平,成品房標準也是按此項目定位來實現。但全方位考慮之下,最終將最大戶型定為更親民的143平,但110平-143平戶型佔比74.5%。
這種起點,已註定只能更好。
和昌優地效果圖
從2014年開始,和昌就晉身全國地產百強,2019年中國房地產開發企業百強80名,但和昌卻歷來低調。
其母公司是中瑞控股,擁有上市公司瑞茂通、和昌地產、中瑞園區等板塊,和昌側重住宅市場,而中瑞園區聚焦產業園,主要業務全在華中。
去年,中瑞園區與和昌集團華中區域完成合並,與華東區和華南區一起成為集團三大區,層級簡化,效率更高。扁平化的結構也更容易讓一些優質項目得到集團董事長、總裁級的關注。
優地就是目前華中區域內最優質項目之一。
從產品的各項指標來說,優地不僅是金水北的優質產品,也是和昌集團華中區域三環附近項目中容積率最低、打磨最優的產品,而從中瑞園區與和昌華中區的整合節點來說,優地更是內部改革後的首秀。
追求更優,就理所當然地成了優地的使命。
而這份使命,即將在5月開放的售樓部中一一呈現。