提要
1.租賃企業應最大限度地發揮自身優勢，貢獻抗疫力量。比如，利用智能門鎖，監測返京人員數量、租客隔離期間外出情況等；
2.有些企業盲目跟風，沒有認識到租賃行業的屬性規律；有些企業過度重視規模擴張，忽視自身經營能力提高，危機意識不足；
3.媒體應客觀公正面對行業問題，如報道長租公寓出現火災、承租人非正常死亡、空氣質量不佳時，往往忽略了另一個重要事實——非租賃企業運營房屋情況可能更不樂觀；
4.目前長租公寓出現的很多問題的根源在於企業經營模式；
5.住房租賃行業目前最缺的是制度性基礎設施，特別是與行業發展匹配的法制環境和管理基礎；
6.將住房租賃行業的中央財政補貼應用於行業摸底普查、建立住房租賃管理服務平臺、推動住房租賃立法、健全住房租賃行業標準、研究住房租賃發展規劃、構建與住房租賃適配的制度體系，才是真的“把錢用在刀刃上”。
北京房地產中介行業協會秘書長 趙慶祥
新冠肺炎疫情（以下簡稱“疫情”）是一場災難，也是一場行業大考。我國住房租賃市場多年來快速發展，疫情衝擊下，行業弊病逐漸暴露出來。近日，北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示，住房租賃企業（以下簡稱“租賃企業”）在疫情防控阻擊戰中發揮了巨大作用，市場潛力被重新發掘，但短板仍需及時補齊，企業經營問題要及時解決。
抗疫發揮優勢 重視行業危機
疫情暴發後，各地各行業紛紛組織人力物力支援武漢。但同時，武漢因房源短缺，無法為“逆行者”提供足夠的居住和休息空間。不少租賃企業打開房源庫，免費為“逆行者”提供休息場所。在其他省市，租賃企業大多通過捐錢捐物等方式，支援一線奮鬥者。
“在疫情防控中，租賃企業應最大限度地發揮自身優勢，貢獻抗疫力量。”趙慶祥認為，比如，長租公寓企業可以利用智能門鎖，監測返京人員數量、租客隔離期間外出情況等。頭部租賃企業在全國擁有上百萬間房源，若通過技術手段參與疫情防控，必將起到非常大的作用。此外，房地產經紀公司可通過各門店工作人員，協助政府進行社區治理。“他們熟悉社區，哪裡有菜市場、超市、藥店甚至小區裡有多少租賃住房、多少租住人口，可能比居委會和物業服務企業都清楚。”
雖然租賃企業在疫情防控中彰顯出企業力量，但疫情對其而言亦有衝擊。出租率下降、空置率上升、租金回收延遲、防疫支出增加、房源帶看受阻等讓租賃企業現金流承受了巨大壓力。“幾乎所有租賃企業都受到了影響，只是嚴重程度不同，與規模大小關係不大。”趙慶祥認為，疫情令行業問題更加突出。
在他看來，國家大力支持發展租賃市場，有些企業盲目跟風，沒有認識到租賃行業的屬性規律；有些企業過度重視規模擴張，忽視自身經營能力提高，危機意識不足。這些都容易導致租賃企業一旦遇到“黑天鵝”，就會陷入經營危機。
“租賃行業有自己的規律。比如，長租公寓投資回收週期較長，五年期租賃的前兩年攤銷成本，通常第三年開始現金流才能回正；集中式長租公寓的成本回收週期更長。”趙慶祥說，近幾年熱錢湧入助長了租賃企業的“虛火”。隨著租賃住房供應量不斷加大，租金出現穩中有降的態勢，內外因共同作用導致行業壓力空前加大。
直面剛性問題 反思經營模式
住房租賃作為民生行業，一端連著房主，一端連著租客，兩端都是高度分散且數量龐大的群體，租客又以年輕人和中低收入群體為主。這使住房租賃行業具備了涉眾屬性，對負面輿情十分敏感，稍有不慎就會造成群體事件。
“我國住房租賃行業還處於初期階段，出現問題是正常現象。這需要社會監督，也需要社會包容理解。”趙慶祥認為，媒體應客觀公正面對行業問題，如報道長租公寓出現火災、承租人非正常死亡、空氣質量不佳時，往往忽略了另一個重要事實——非租賃企業運營房屋情況可能更不樂觀，比較而言，租賃企業總體要好很多。
“當然，租賃行業必須高度重視輿情事件所暴露的問題。”趙慶祥表示，一方面，要加強管理和服務，做到防微杜漸，如針對火災，提高技防、物防、人防水平；另一方面，要通過科技創新和模式創新，快速迭代升級，如採取儘量不裝修原則以及選用高等級裝修材料，對於存量租賃住房加裝新風系統和空氣淨化器等。
對於因裝修產生的問題，趙慶祥認為根源在於企業經營模式。一般情況下，長租公寓企業和房東簽訂3~5年的租賃合同，前者會進行裝修並配置傢俱家電。租賃經營期限內，長租公寓企業自負盈虧，經營期限後房屋裝修無法收回。這種經營模式導致長租公寓企業前期不會過多投入，儘可能減少空置，否則難以收回成本。
趙慶祥表示，國外租賃企業的經營模式主要有兩種：其一，企業自建或購買租賃住房，通過REITs（房地產信託投資基金）等金融手段平衡資金壓力，自持物業。其二，輕資產運營。房地產經紀公司只提供運營管理服務，如保潔、招租、維修、裝修建議等，不對房屋具體投資。輕資產運營模式包含包租、代管兩種類型，包租是指房地產經紀公司將房子承租過來再進行轉租，自己定價並承擔空置損失；代管是指房地產經紀公司只負責提供基本服務，房主自主定價並承擔空置損失。
趙慶祥認為，在租賃經營權和物權、居住權發生衝突時，租賃經營權很難得到有效保護，比拼專業服務和精細化管理的輕資產模式更有生命力和發展空間。
提高運維創新能力 建設制度基礎設施
滿足新市民的居住需求離不開住房租賃行業的高質量發展。趙慶祥建議：
一是要提高企業運營能力，作為比拼精細化服務的微利行業，租賃房屋的滿租率、續租率、租金溢價率以及人房比、裝配週期等運營指標至關重要。
二是加強企業管理能力，一定要與運營規模匹配，避免規模超過管理能力，導致運轉失控直至停擺。三是要提升企業財務能力，保證充裕的現金流，資金實力直接關係企業生死存亡。
“未來住房租賃行業還一定要有科技屬性。”趙慶祥表示，租賃企業必須依靠科技手段，實現房與客兩端高效連接和管理。人房比很難超過150，但如果線下依靠具有人臉識別功能的智能門鎖和智能水電氣表，線上依靠SaaS（軟件即服務）系統，除了修繕保潔之外，其他人工均可最大程度地省掉。另外，裝有智能門鎖的租賃住房，某種意義上變為具備數據交互功能的電腦終端。住房租賃管理者不僅能監測租賃住房狀態和租客情況，更會大大提升管理效能和服務效率。科技在住房租賃行業發揮的作用超過房地產其他細分行業，未來將發揮更大作用。
“住房租賃主要依靠市場需求驅動快速發展，作為朝陽行業，最缺的並不是資金。”趙慶祥表示，住房租賃行業目前最缺的是制度性基礎設施，特別是與行業發展匹配的法制環境和管理基礎。底數不清、情況不明、問題不斷，根本原因在於行業基礎性工作有欠賬。
趙慶祥建議，將住房租賃行業的中央財政補貼應用於行業摸底普查、建立住房租賃管理服務平臺、推動住房租賃立法、健全住房租賃行業標準、研究住房租賃發展規劃、構建與住房租賃適配的制度體系，才是真的“把錢用在刀刃上”，意義更加重大，影響更加深遠，“這筆資金對於增加租賃住房供給或直接補貼給租房人來說是杯水車薪，培育發展住房租賃市場效果不明顯。”
趙慶祥還認為，要加快出臺住房租賃條例，徹底改變住房租賃管理依靠“旁徵博引”相關法律法規的窘境，同時儘快調整與住房租賃市場發展和存量房屋盤活適配的土地制度、規劃制度、金融政策和監管體制。
