文/Doris
最近，哪个城市最火？
深圳！深圳！还是深圳！
深圳独特的点在于，在2020年2月以来，全国楼市因为疫情影响导致低迷、小幅降价，深圳无论新房还是二手房，价格却仍然坚挺无比、直线上升。
3月至今，深圳豪宅开盘抢房更是屡上头条，招商太子湾、万科星城等楼盘价格达数千万一套的豪宅被“秒光”，消逝多年的“百万茶水费”也顺势重出江湖。
布局深圳的地产商们，喜上眉梢。
这一切，也让人不由得看向布局深圳十余年的龙光地产。
钱多胆大 深圳起家
钱多、胆大，是外界给予龙光地产的评价。
龙光成立于1996年3月，公司实控人、执行董事、主席纪海鹏，早年经营建材和医疗器械生意赚得第一桶金后，才介入房地产行业。
当时龙光还是龙光建安，2000年，纪海鹏通过汕头城中村改造项目，赚到了来自房地产的第一桶金。
3年后，龙光南下深圳，不惜重金将宝安中心“地王”收入囊中，在深圳一战成名。
此后，深圳成为龙光地产的重点布局城市。
2014年，龙光以46亿拍下单价地王龙光玖龙玺；
2015年，以112.5亿的价格拍下了当时的龙华总价地王龙光玖钻；
2016年，更是以140.6亿元竞得深圳市光明新区一核心地块，溢价率159.79%，折合楼面价2.67万元/平米，刷新当年全国总价地王纪录，轰动一时！
龙光在短短的5年内就已经在深圳拿了四块地王，因此也被业内称为深圳地王“专业户”。
只是，这一切，在2016年后就被按下了暂停键。
直到2019年6月，地王传奇龙光地产才再次重出江湖，以总价65.85亿元、楼面价6.49万元/平方米拿下深圳红山地块。
这也意味着“地王”纪录被自己再次刷新：这个地块的楼面价几乎和周边二手房价格持平。
深圳虽好 却难贪杯
事实证明，钱虽然多，但龙光并不傻。
在房价上涨的趋势下，这些“地王”项目没有成为龙光的累赘，反倒收获满满。
2017年和2018年，龙光在深圳区域市场的销售收入分别为174.33亿元、246.96亿元，占销售总额的40.15%和34.39%。
2018年，深圳的两个项目甚至撑起了龙光湾区业绩的“半边天”：
位于深圳地铁4号线沿线项目龙光玖钻及光明新区的龙光玖龙台，2018年的确认收入高达214.79亿元，占当年湾区441.37亿元营业收入的近一半之多。
但是，2019年，龙光在深圳的销售额却急转直下，相比2018年，直接“腰斩”：
合约销售额只有118.91亿，占总销售额的比例则只有12.4%了。
2015年年报中，龙光地产表示，截至年底的1371万平方米土地储备中，深圳可售资源占比超过60%。
截至2016年年底，龙光土地储备面积中，深圳占到了约40%，即564万平方米。
2018年，这个数字变成了191万平方米，占比也骤降至5.3%。
到了2019年年底，深圳的土地储备占比，更是只有3.1%，面积也只有114万平方米了。
巧妇难为无米之炊，饶是几年前频频拍下地王，但是近几年来，龙光在深圳的拿地寥寥可数，按照龙光高周转的特性，卖不了几年了。
值得注意的是，2019年，龙光地产签约金额增速为33.73%，为近5年最低，这也主要是深圳区域的贡献占比大幅下降所致。
当然，不是龙光不想在深圳拿地，这与深圳的土地供给有关：
从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%；
2018年，深圳住宅用地供应（包含人才房）仅15.8万平方米；
2019年上半年，深圳住宅用地也是零供应；
直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面积共17万平方米，还都只是限售三年的人才房。
最直观的感受是，以深圳起家的龙光，不得不“失去”深圳。
失去深圳后 龙光走向何方？
不过，龙光也不用太慌。
4月9日，发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，提出“督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。督促Ⅱ型大城市和中小城市，全面取消落户限制，进一步促进劳动力和人才社会性流动。”
被深圳、广州带动的临近城市及珠三角，都是受益者。
在我们上次发布的榜单里，龙光地产稳居珠三角土地储备第二名，险胜宇宙第一房企碧桂园。
除了在这些地区疯狂拿地，龙光的财报中也体现了让深圳与临深、珠三角地区“捆绑营销”的深意。
比如说，虽然龙光依然频频提及深圳，但是深圳已经深深地与“临深地区”绑定，在说明土储货值的时候，龙光表示：
“截至2019年年底，龙光拥有土储总货值达8320亿元，其中粤港澳大湾区货值6850亿元，占比超8成，深圳及临深区域占比达45%。”
临深地区和粤港澳大湾区，依旧是龙光的王牌。
从拿地数据也可以看出这个趋势：
2018年4月至今，龙光集团获得的土地主要集中在广东佛山、肇庆及珠海，土储面积分别高达171.1、115.7和26.5万平方米。
此外，2017年-2019年，虽然深圳的销售占比逐年降低，但是大湾区其他区域的占比却分别达到了21.2%、26.0%和43.9%，上涨趋势十分明显。
2019年，在深圳、惠州、佛山及南宁四个城市，龙光的销售额均突破了百亿，“老本营”汕头的销售套数和销售则再摘双冠军。
未来，临深地区和整个大湾区，都会是龙光的第二个深圳。
值得一提的是，公司第二大市场南宁市场，销售贡献逐年提升，近三年销售贡献占比分别为16.5%、24.5%和25.1%。
所谓东方不亮西方亮，龙光与深圳都互相见证了彼此的高光时刻，但是天下无不散之宴席，虽然龙光已经失去了深圳，但是龙光已经找到了诸如珠三角和南宁这样新的增长引擎，依旧值得期待。
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