南國置業股份有限公司
股票代碼:002305 股票簡稱:南國置業 公告編號:2020-021號
南國置業股份有限公司
一、重要提示
本年度報告摘要來自年度報告全文，為全面瞭解本公司的經營成果、財務狀況及未來發展規劃，投資者應當到證監會指定媒體仔細閱讀年度報告全文。
無
除下列董事外，其他董事親自出席了審議本次年報的董事會會議
無
非標準審計意見提示
□ 適用 √ 不適用
董事會審議的報告期普通股利潤分配預案或公積金轉增股本預案
□ 適用 √ 不適用
公司計劃不派發現金紅利，不送紅股，不以公積金轉增股本。
董事會決議通過的本報告期優先股利潤分配預案
□ 適用 √ 不適用
二、公司基本情況
1、公司簡介
■
2、報告期主要業務或產品簡介
報告期內，公司主要從事房地產的開發與運營業務。公司是一家以商業地產為引導，涵蓋多種物業類型的綜合性物業開發企業。公司堅持以商業物業為引導的開發策略，形成了成熟的研發、物業開發、商業運營和資源整合的經營模式。公司通過開發和運營商業物業，與其他類型物業形成協同效應，相互提升各種類型物業的價值，建設城市最具活力的有機單元。根據整體定位不同，公司開發的商業地產已打造出“南國大家裝、泛悅Mall、泛悅匯、泛悅坊”四條成熟的產品線，正在培育和打造第五條產品線“泛悅·城市奧特萊斯”。家居建材產品線“南國大家裝”在武漢具有較強的競爭力，“泛悅Mall”為區域型城市廣場，“泛悅匯”為街區型Lifestyle商業，“泛悅坊”為社區型商業中心。公司擁有豐富的商業運營經驗及團隊，品牌形象較好，有較大知名度。
報告期內，公司在商業地產方面，已形成以武漢為核心區域，成都、重慶、深圳、南京、北京、荊州、襄陽等城市多點佈局的發展態勢。目前，公司正根據消費升級趨勢，對旗下商業項目進行調改，著手打造第五條標準化產品線“泛悅·城市奧特萊斯”，加快推進 “泛悅精選”、“泛悅精裝”、“泛悅生鮮”、“泛悅健康”、“泛悅教育”等自有商業IP的孵化，進一步發揮公司多業態的協同效應，推動公司轉型升級。
報告期內，在產業地產方面，公司以泛悅中心寫字樓和華中小龜山文化金融公園為抓手，產業招商及運營服務能力穩步提升。加強中文發集團文化有限公司（以下簡稱“中文文化”）的管控力度，充分發揮中文文化公司產業平臺優勢，促進產業資源拓展及產業IP轉化落地，產業協同效應初步顯現。
3、主要會計數據和財務指標
（1）近三年主要會計數據和財務指標
公司是否需追溯調整或重述以前年度會計數據
□ 是 √ 否
單位：元
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（2）分季度主要會計數據
單位：人民幣元
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上述財務指標或其加總數是否與公司已披露季度報告、半年度報告相關財務指標存在重大差異
□ 是 √ 否
4、股本及股東情況
（1）普通股股東和表決權恢復的優先股股東數量及前10名股東持股情況表
單位：股
■
（2）公司優先股股東總數及前10名優先股股東持股情況表
□ 適用 √ 不適用
公司報告期無優先股股東持股情況。
（3）以方框圖形式披露公司與實際控制人之間的產權及控制關係
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5、公司債券情況
公司是否存在公開發行並在證券交易所上市，且在年度報告批准報出日未到期或到期未能全額兌付的公司債券
否
三、經營情況討論與分析
1、報告期經營情況簡介
公司需遵守《深圳證券交易所行業信息披露指引第3號—上市公司從事房地產業務》的披露要求
（1）報告期內市場環境變化及管理層看法
2019年，受貿易保護主義抬頭、技術革新放緩和地緣政治不確定性增加等因素影響，世界主要經濟體增長乏力。國內經濟方面，受制於中美貿易摩擦、金融去槓桿以及產業轉型升級等因素，經濟下行壓力加大。據國家統計局數據顯示，2019年全年GDP為99.09萬億元，同比增長6.10%，符合6%-6.50%的預期目標，但經濟增速創1991年以來新低。在經濟由高速增長階段轉向高質量發展階段的背景下，國家繼續堅持從增量擴能為主向存量調整、增量做優並舉轉變，經濟發展動力逐步從傳統增長點轉向新的增長點。
2019年住宅地產調控繼續堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，強調不把房地產作為短期刺激經濟的手段。各地繼續按照“穩地價、穩房價、穩預期”的要求，落實“一城一策”、差別調控的綜合措施，保持政策連續性和穩定性，樓市預期進一步迴歸理性，市場運行總體平穩。2019年房地產投資同比增長9.90%，增速有所放緩；土地購置面積同比下降11.40%；全國商品房銷售面積17.16億平方米，同比下降0.10%，銷售金額15.97萬億元，同比上升6.50%。預計2020年國家仍將維持房地產調控政策的主基調，未來房地產市場將呈現銷售平穩、區域分化的格局，並逐步迴歸居住屬性。
商業地產領域，2019年社會消費品零售總額累計實現41.16萬億元，比2018年名義增長8.00%；其中，城鎮社會消費品零售額累計實現35.13萬億元，比2018年名義增長7.90%。居民消費需求旺盛，消費結構逐步升級，為商業地產的發展提供了良好的外部環境。同時，商業市場線上線下融合加速，競爭日趨激烈，創新層出不窮，公司商業經營面臨著巨大的機遇和挑戰。
總的來看，我國房地產行業經過30多年的發展，已經從整體高速成長階段進入了穩定增長階段，城市間的分化和差異將會日益明顯。未來中國的城鎮化進程將更多體現在城市群的協同發展上，公司將緊隨國家發展戰略，研究長江中游城市群、成渝城市群、珠三角城市群等國家級城市群的發展機會，重點關注公司已有優勢資源的城市群，抓住發展機遇，推動公司實現快速發展。同時，隨著消費升級和新零售變革，商業市場環境和形態正在被重塑，商業地產的發展邏輯也在轉變，商業模式與產品的創新及迭代將成為企業的核心競爭力。公司將抓住消費升級的契機，通過不斷創新謀求發展，全面提升商業運營管理水平和競爭能力。
（2）主要項目所處區域的市場分析
公司是一家以商業地產為引導，涵蓋多種物業類型的綜合性物業開發企業，以武漢為核心，佈局於成都、重慶、深圳、南京、荊州、襄陽等城市。
武漢市場：隨著長江中游城市群、長江經濟帶、中部崛起等國家戰略助推，軍運年武漢城市軟硬實力全面提升，城市吸引力不斷增強。目前，武漢實有人口超過1400萬，2019年新增人口達到100萬左右。志在建設新一線與國家中心城市的武漢，樓市成交量連續9年位居全國三甲，土地市場再創新高，住房市場量價齊升，成為全國頭部房企戰略佈局重鎮，通過限購、限價、剛需家庭優先選房等政策，武漢市場穩中有升，第四季度開始，一城一策措施全面推進，必將對2020年的穩定發展起到關鍵的作用。
成都市場：2019年，成都實現GDP17012.65億元，同比增長7.8%。成都市總體保持增長趨勢，整體城市發展具備較大潛力。成都市人均GDP、地方財政收入及常住人口數量都保持穩定上升。成都房地產政策在2018年明顯收緊，出臺加強限購政策。但在2019年並未進一步趨嚴，政策保持平穩。隨著成都產業結構和產業能級不斷優化和創新，成都人才吸引力度持續增強。戶籍人口及常住人口逐年攀升，人口基本面持續向好，為樓市帶來需求增量。
重慶市場：2019年，重慶實現GDP23605.77億元，同比增長6.3%。重慶市處於平穩發展階段，在常住人口數量方面，年均數量增長在20萬左右波動。在“房住不炒”的定位下，重慶今年的房地產調控也以穩市場、穩預期為主。同時，大力發展租賃住房，構建了准入分配、租賃管理、資產運營、物業維護、社區治理等符合重慶實際的公租房制度體系，在全國率先打破城鄉內外差別和戶籍制度藩籬。
深圳市場：2019年，深圳實現GDP26927.09億元，同比增長6.7%。在“房住不炒”的調控主基調下，深圳迎來大灣區發展規劃綱要、先行示範區意見發佈等政策利好，樓市明顯回暖。一手商品住宅供應及成交均創近三年新高，均價總體保持平穩，庫存面積降至歷史較低水平；二手住宅市場信心明顯提升，成交持續活躍，均價穩中有升。深圳將繼續發揮城市主體責任，進一步增加市場供應，加強市場監管的同時結合市場形勢進行政策微調，持續推進長效機制建設，確保房地產市場平穩健康發展。
南京市場：南京堅持“房住不炒”“因城施策”的政策，房地產市場運行平穩，銷售規模較去年有所上升，市場整體趨好。南京人才政策持續升級，人口競爭力有所增強。自貿區和國家級新區兩大國家戰略疊加，南京將發揮長三角一體化中“頭雁”作用。
（3）報告期內公司總體經營發展情況的回顧
2019年公司在董事會及經營層的領導與努力下，積極應對宏觀經濟及房地產市場調整壓力，堅持穩中求進發展總基調，在控風險基礎上搶抓房地產市場新常態下的新機遇，全力以赴，攻堅克難，公司運營效率及質量效益進一步提升。公司全年實現營業收入63.69億元，同比上升57.99%；受當期部分商業項目主動調改與部分住宅開發項目結利週期的影響，當期實現歸屬於上市公司股東的淨利潤-3.55億元，較上年同期降低了520.39%。
（1）搶抓機遇，投資拓展布局深圳
2019年，以“3+4+N”投資戰略佈局為指導，不斷優化調整投資策略，搶抓投資市場機遇，聚焦已進入城市，兼顧其他一線及重點二線城市拓展力度，補充“快週轉”的利潤型項目，多手段確保年度新增土地儲備投資目標的實現。一是持續深耕戰略型重點城市。積極參與公開市場招拍掛，聚焦武漢、重慶等戰略型城市，相繼成功獲取陽邏078地塊、重慶市沙坪壩西永大學城地塊，有效擴充公司土地儲備，為公司穩健發展提供有力保障。二是投資質量及投資結構不斷優化。堅決落實“要拿地、拿好地、拿價格合適地”工作方針，所獲取土地均為優質低溢價地塊，土地儲備的商住比例及資產結構進一步優化。三是公司戰略佈局實現新突破。多措並舉拓展投資拿地渠道，積極尋求價值窪地，首次進入深圳，獲取深圳光明區地塊，戰略佈局粵港澳大灣區。四是積極尋求合作伙伴。在融資困難的大趨勢下，堅持“小股操盤、合作共贏”投資理念，積極尋找央企、地方國企及標杆企業等合作伙伴，與武漢地產、重慶康田等公司建立合作關係，大幅降低自有資金比例，有效減輕公司資金壓力。
（2）創新模式，商業運營能力轉型升級。
2019年，商業運營以商業資產運營能力提升為核心，以自營IP品牌打造、泛悅集採中心等新業務發展及輕資產管理輸出為驅動，推動商業轉型升級，商業運營能力穩步提升。一是主動對商業項目進行調改。2018年，公司對商業項目泛悅匯·KA街進行調整改造後重裝開業，取得了較好的調改效果。2019年，公司在總結泛悅匯·KA街調改經驗的基礎上，對南國大家裝珞獅路店、月星家居珞獅路店整體進行了業態調整，改造升級為泛悅·城市奧特萊斯；同時，對泛悅Mall·西匯店、南國大家裝漢西店部分區域進行了調改，重塑南國商業新形象。二是五大自營IP品牌順利落地。打造南國自營IP新矩陣。三是輕資產管理工作穩步推進。輕資產運營項目成都雲立方、美立方均已完成簽約並順利開業，還將加強內外部存量商業盤活工作，促進公司商業運營能力、品牌及人才團隊的輸出。四是商業信息化及智能化建設初見成效。採取BOT模式對停車場實行智能化改造，實現“泛悅·家”網上商城上線運行，強化悅商系統租費收繳及動態管控作用，實現CRM大會員系統優化升級，促進“泛悅卡”線上交易及智能O2O服務平臺建設。
（3）產業推進，產業運營招商能力逐步提升
落實“產業化推進年”工作要求，以泛悅中心寫字樓和華中小龜山文化金融公園為抓手，產業招商及運營服務能力穩步提升。加強中文文化公司的管控力度，充分發揮中文文化公司產業平臺優勢，促進產業資源拓展及產業IP轉化落地，產業協同效應初步顯現。
（4）強化管理，標準化管理促效率提升
一是公司梳理了公司2019年-2021年的戰略發展規劃，制定了清晰可落地的規劃目標。二是通過內部競聘、外部引進的方式，圍繞戰略目標對經營班子進行了較大範圍調整。三是持續提高內部管理水平，管控體系越來越完善，管控效率越來越高，標準化管理要求進一步落實落細。
（5）黨建引領作用持續加強
公司黨委以“不忘初心、牢記使命”主題教育為抓手，以“守初心、擔使命、找差距、抓落實”為總要求，將黨建工作與公司生產經營工作充分融合，切實發揮黨建引領作用。一是加強黨建理論學習，抓思想認識到位。二是加強黨組織建設，抓組織領導到位。三是堅持實事求是，抓檢視問題到位。四是加強群團組織建設，企業凝聚力和向心力不斷增強。
2、報告期內主營業務是否存在重大變化
□ 是 √ 否
3、佔公司主營業務收入或主營業務利潤10%以上的產品情況
√ 適用 □ 不適用
4、是否存在需要特別關注的經營季節性或週期性特徵
□ 是 √ 否
5、報告期內營業收入、營業成本、歸屬於上市公司普通股股東的淨利潤總額或者構成較前一報告期發生重大變化的說明
√ 適用 □ 不適用
報告期內，公司營業收入為6,368,677,185.09元，相比上年增加57.99%，營業成本6,153,961,590.27元，相比上年增加74.81%，歸屬於上市公司股東的淨利潤為-354,571,895.91元，相比上年下降520.39%。
報告期，公司沿著既定戰略發展目標開展各項經營活動，在商業地產板塊，為順應市場需求主動進行項目調改並積極培育自有IP，以不斷提升商業競爭能力；在地產開發板塊，公司在控風險基礎上抓時機，在土地獲取與開發等領域取得了較好效果。公司當前戰略目標清晰，生產經營穩健，但受商業板塊本期投入增加及地產開發項目結利週期影響，業績有所下滑。
6、面臨暫停上市和終止上市情況
□ 適用 √ 不適用
7、涉及財務報告的相關事項
（1）與上年度財務報告相比，會計政策、會計估計和核算方法發生變化的情況說明
（2）報告期內發生重大會計差錯更正需追溯重述的情況說明
□ 適用 √ 不適用
公司報告期無重大會計差錯更正需追溯重述的情況。
（3）與上年度財務報告相比，合併報表範圍發生變化的情況說明
√ 適用 □ 不適用
報告期新增武漢臨江榮城房地產開發有限公司、重慶康田洺悅房地產開發有限公司、深圳洺悅房地產有限公司等3家公司，清算註銷襄陽佳宏房產投資有限公司。
南國置業股份有限公司
董事長：秦普高
2020年4月23日
