日照在山东是一个小而美的存在，日出东方、照耀大地，给人一种朝气蓬勃的美感。可看着日照的房产数据，我找不到一点积极向上的感觉，只能说是一声叹息。
01 房价
先看看日照的房价。下图为网传的一份2020年全国房价100强名单，日照平均房价9848元/平，排全国第69名，比2019年同期增长11名。在省内仅次于青岛、济南，超过烟台、临沂、威海，排全省第3名。
作为对比，日照GDP在2018年没挤水分前排全国第101名，虽然2019年的排名还没有出来，但挤掉412亿水分的日照，依照2018年的排行榜情况，2019年应该会排到全国150名左右，和GDP排名比较，房价明显偏高了。
而据日照房产超市网的统计，日照2019年新房均价为10873.75元/平，具体到各区的话就是下图：
02 涨幅
日照2019年房价涨幅也不小。在易居研究院出具的这份50城新房房价涨幅排行榜中，日照新房房价同比2018年上涨2%，在50城中排第19，同省的青岛、济南的房价都是下降的，日照可谓是逆势上涨。
其实，日照的新房房价从2018年就开始上涨了，下图可窥日照新房房价在2018年、2019年这两年的上涨历史。
这是走势曲线。
别的城市房价能连续上涨一年都是很困难的，日照连续上涨了两年，确实疯狂！
说完新房，再看下二手房。
我们知道新房房价的统计是滞后的，而且带有各种行政色彩，实际涨幅可能比官方数据高不少，我想这两年中有在日照买卖房子的应该能领会到。
我们看一下日照的二手房价变动情况。下图是安居客统计的日照近一年二手房价走势图：
在这图中可以明显的看出，日照二手房房价在2019年7月到10月翻山越岭从8000多涨到10000多。后台数据是，日照2020年4月二手房平均单价10215元，同比2019年同期上涨15.32%。
下图是诸葛找房出具的日照近一年二手房价走势图：
诸葛找房的数据显示的日照二手房价涨幅比安居客要小，2020年3月同比去年同期上涨5%，这是经历从2019年12月到2020年3月长达4个月下跌后的涨幅，具体到2019年12月高点比2019年5月上涨7%。
其实，日照作为一个三四线城市，登上安居客、诸葛找房的房源不算多，所以这两个平台的数据差别很大。但也能同时说明一个问题，日照房价2019年确实经历了大涨，并且在2020年元旦前开始下跌。
从日照房产超市网可以看到日照二手房价近三年的走势：
可以看到，日照的二手房价走势和新房大体相同，不过价格明显低于新房。这在三四线城市是一个共同的现象，二手房总是不大受待见。
无论是新房，还是二手房，都在2018年和2019年各经历了一个上涨期，并在2019年10月前后开始下跌，直至今天。
03 成交量
房价上涨的时候，往往也是成交量上升的时候，正所谓买涨不买跌。
根据日照房产超市网出具的2019年日照楼市蓝皮书，2019年日照共网签商品房24328套，成交面积246.33万平方米，其中网签商品住宅17842套，成交面积214.34万平米。而且，2016到2019年的4年间，日照都保持了相对较高的成交量：
根据易居研究院的研究，日照2019年的成交量是透支需求的。易居研究院把这个叫做成交量偏离度，“如果楼市一段时间内成交量暴增、房价暴涨，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住需求提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。长期来看，各指标具有均值回归特征，即在偏离度过大时具有向历史平均水平回归的特性”。易居研究院的这个成交量偏离度是根据2010年至2019年10年间的成交量趋势判断的。
日照2019年成交量偏离度是40%，这说明仅2019年日照的成交量透支了40%的需求，2020年成交量会下降。
04 库存
按照房产超市的数据，2019年12月底日照的新房库存是12397套，按当月成交量需要8个多月来消化。
可现实情况是，2019年每月库存逐月增加，2020年的成交量却在下降，实际消化这些库存要大于8个月。
再来看易居研究院的数据。易居研究院这次研究了100个城市的新房消化周期，显示日照新房消化周期是28.8个月，排100个城市中第10名。
日照的库存增速更是吓人，2019年底同比增加107%，排100城市中第1名。
按照房产超市和易居研究院的解释，其取值都是2019年底的新房库存，不知差别为什么会这么大，可能是易居研究院加上了部分已成交土地、未取得预售证的房源。
不管怎么说，日照新房库存都处于高位，在楼市下行期将显得更加艰难。
三四线城市的二手房库存是很难查到的，因为成交不活跃，挂牌量也不客观。截止昨天（4月21日），房产超市二手房挂牌量为1552套，房天下1032套，诸葛找房2620套。
05 卖地
据日照国土资源局数据统计，2019年日照卖地收入161亿，共成交居住、商住、商务用地43宗，总成交面积3533270.02平米。
据房产超市数据，无论是金额还是面积，日照2019年都创造了土拍新纪录，总成交金额较2018年上涨89.29%，总成交面积上涨102.11%，已然翻番。
我没有查到这个成交面积是出让土地面积还是建筑面积，如果按土地面积计算的话，容积率按2.5，那么建筑面积就是883万平，每套房子按100平计算，就是8.83万套，加上既有库存就是10万套。
日照2019年成交量还算高的，是24328套，这10万套够卖4年多的。另一个问题是，未来4年日照不卖地了吗？
如果按建筑面积，353万平就是3.5万套，加上既有库存就是4.7万套，在不增加土地的前提下够卖2年。
06 其他因素
看看其他方面日照表现如何。
这是齐鲁人才网公布的2020年一季度山东16地市的薪酬，日照市5913元，排省内倒数第4，远不如房价那么耀眼。
下图是山东16地市的GDP情况，日照排省内倒数第二，不足2000亿。
下图是2019年第四季度山东16地市人才吸引指数排名，日照只占济南的1/6，排省内倒数第7。
再看下人口。根据《2019年日照市国民经济和社会发展统计公报》，2019年末全市户籍总人口308.21万人，比上年末增加1.56万人。户籍人口出生率11.53‰，人口死亡率5.75‰，人口自然增长率5.78‰。按照数据可以计算，2018年末户籍总人口为306.65万人，人口自然增长率5.78‰，那么2019年户籍人口应该增加1.77万人，实际增加了1.56万人，也就是说这一年日照人口是流出的。另一方面，日照2019年末常住人口294.90万人，比户籍人口少13.31万人，也就是说，这13.31万人户口在日照，但去了别的城市工作和生活。
日照2018年、2019年两轮房价大涨后的局面是这样的：
房价处于高点，想买的买不起，想卖的卖不出去，楼市陷入两难境地；成交量减少，库存大增，已经卖的地还会使库存高到害怕；另一方面，薪酬待遇不高，人才流失，GDP缩水。这么一个困难的局面，无法想象这个击鼓传花的游戏怎么玩下去。
房价实际已经说明了一切，2019年末和2020年年初，日照房价已经开始下降，由于上面的因素，这个下降周期将会很长。这两年在日照投资买房的人，也必将进入一个昏暗无日的天际，默默为曾经的疯狂忏悔。
本文来自微信公众号：青城山说，专写山东楼市和城市发展
