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房產投資最重要的三個方面：信貸槓桿、標的選籌、買賣交易。
今天簡單說說選籌。
選籌是個太大的問題，涉及選時（買的時機，賣的時機），選市（選目標城市），選物業種類，選盤（樓盤，戶型）等等。。。。。。
先記住一句話：
不是所有買房行為都是投資，不是所有房產投資都能賺錢。
看看以下的買房行為都是什麼？大家都賺到錢了麼？
1、城市居民買農村房屋
2、購買農業觀光園大棚，然後自建房屋
3、購買小產權的回遷房，新民居
4、購買租賃性質的養老公寓
5、購買租賃性質的旅居地產
6、購買租賃性質的工業用地、科創用地上建的公寓
7、購買商辦類項目
8、購買分割產權每年返租的商鋪
9、購買有產權的海景房，旅遊地產
。。。。。。
房產的基本概念和投資邏輯搞不清楚，走到哪都是一顆茁壯的韭菜，錢多人傻等著任人宰割吧！
想一想你或你身邊的朋友凡是購買以上類似項目，最後結果什麼？
我來幫你總結一下
1、城市居民買農村房屋
如果你不是農業戶口，戶口遷不進村，只能住，連翻建都不行。如果趕上拆遷你可能人房兩空，補償與你無關。花一大筆錢，只能住幾年，是消費，和投資房產無關。
2、購買農業觀光園大棚，然後自建房屋
農業觀光園的土地性質是農業用地，房屋是違建。北京郊區縣強拆了大批農業觀光園裡的自建房，血本無歸，只能種菜。
3、購買小產權的回遷房，新民居
這種房無產權或長期辦不下產證，無法正常交易，你可以長期住，但是屬於消費，與投資房產無關
4、購買租賃性質的養老公寓
這個租賃協議不論多少年，無產權，不能交易，都是消費。
5、購買租賃性質的旅居地產
同上
6、購買租賃性質的工業用地、科創用地上建的公寓
同上
7、購買商辦類項目
這個應該是典型的房產投資，可以辦下產權，但是金融屬性和交易屬性都比較差，想賺錢不容易。
8、購買分割產權每年返租的商鋪
這個如果可以辦理獨立產權，算是投資，但傳統商業已被互聯網線上商業全面封殺，賺錢不容易。如果辦不了獨立產權，只是開發商以返租為名的融資行為，還有可能被騙。
9、購買有產權的海景房，旅遊地產
辦下產證，就算投資，但是這種房沒有剛需接盤，交易比較難，溢價空間小，賺不到錢。
。。。。。。
當然，買房的坑還絕不僅限於此，一些風險騙局還涉及違規違法，被你趕上你就痛不欲生了！
比如：
項目五證不全
一房兩賣
資金斷裂，項目爛尾
項目設計有嚴重缺陷
房產質次價高，銷售虛假承諾
政策突變，導致交易糾紛
。。。。。。
這些事在當今市場天天上演。
房產投資人除了有一部讓人羨慕的賺錢史，還有一部被坑被騙的血淚史。
心情是不是很沉重，是不是想退縮了。
怎麼辦？還投不投？還買不買？
在哪個市場裡，不想做韭菜被收割，都要不斷的學習加實踐。
想一想，你現在一個幾千元的工作，都是你通過十幾年的寒窗苦讀才得來的。房產投資動輒幾十萬上百萬，涉及你的全部身家，還有可能一生負債，不好好學習就出手，對自己也太不負責任了！
學習房產知識肯定是枯燥乏味的，寫這種文章不但累，而且還沒有放出個北三縣通地鐵的假消息奪人眼球，但是想進階，學習是必不可少的。
大家共同探討、學習、進步才是本公眾號的初衷。
要選籌，先要搞清楚物業種類。中國國土上的物業種類，應該是最複雜的，主要都是中國近百年政治經濟大變革的產物，每種物業涉及一個時期的土地、財政、稅收等等一系列政策，這不是一兩遍文章能說清，甚至讓專家學者著本書，也未見得說的全。市面上好像還沒類似的著作。
中國的物業特點是種類繁多，遺留問題多，而且政策變化太快，涉及的法律法規，文件條例讓人目不暇接。看一看近幾年因城施策出臺的限購限貸政策你的頭就大了。我本想做個圖表，讓大家看的更清晰，但是一方面我水平有限，不一定說的全，說的對，另一方面實在太複雜，實在沒這個心力。
下面我把市場上現有的物業種類簡單分分類：
我先簡單說個大概，肯定不全面，不對之處指正。
1、農村宅基地（只能在村集體內，村民間流轉）
2、小產權房（體量巨大，包括村集體自建，科研工業用地企業自建，養老地產等。。至今無法律依據和保障）
3、央產房（上市有條件）
4、成本價已購公房（大部分老破小，上市交很低的土地出讓金）
5、一類經濟適用房（根據時間劃段不同，所交綜合地價款和稅費差異巨大）
6、二類經濟適用房（主要是以取得產權的回遷房，綜合地價款3%）
7、兩限房（綜合地價款和費稅較高）
8、競限房（夠年限等同商品房）
9、商業辦公類房（北京最新規定要購房資格，規定有土地出讓金，減免要視情況而定）
10、商鋪（價值靠租金體現，規定有土地出讓金，減免要視情況而定）
11、商品房（血統純正，限制少，一般品質較其他物業要好，稅費低，但價格通常較高，以後是二手房交易的最大群體）
12、共有產權房
這個排序基本按照房地產發展的順序及房產的價值排序（除12是新生事物）。當然還有二環路內價值幾個億的四合院，這個咱們老百姓基本接觸不到，也操作不了。還有公租房，廉租房，無交易屬性，不在討論之列，還有科研用地，工業用地，養老地產開發的長租公寓，都沒產權，全部排出在外。
這裡面：
1和2相當於無產權，不要碰。
3、4基本是老破小為主，年代久遠，有的金融屬性已經縮水，如果不是帶學區為孩子上學也不建議碰。
5、6、7質量和物業都次於商品房，費稅差異大，可選但需要精算。
9和10本身是投資品，不收限購限貸約束。但經過2017年327打壓，9要求要購房指標，而且好多銀行拒貸，已經成深坑，現在北京至少數十萬業主還在深坑裡，所有慎入。10主要是因為實體經濟蕭條，如果你非業內人，沒有靠譜的租客，也慎入。
12時限未到，政策不明朗，
那麼，最好的交易品種就是8和11,8是商品房屬性，大部分是2016年開發，還未滿五年，不能交易。
其實最靠譜的優質的就是11，產權獨立，血統純正，金融屬性和交易屬性優良。
綜上所述：
投資房產一定有一道紅線，紅線之外的儘量不要碰
這個紅線的標準有以下幾個：
1、要有國家住建部門頒發的產權證，有產權證只收證明房產是合法的，沒有產權證的都不是投資
2、要有金融屬性，銀行要認可這種資產，可以抵押貸款。但銀行對資產評估的標準也不斷調整，要經常學習。（比如30年以上的老房屋，商業辦公類房屋在好多銀行不認可。）
3、要有良好的流通性，沒有剛需支撐，交易困難的房產是投資大坑，儘量少碰。
今天就到這裡，一起學習，共同進步！
每天一點房產知識，助你早日成為A8。
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