來源：時間財經
去年銷售額破2000億。
近日，金地集團發佈公告稱，公司收到上海證券交易所下發的《關於金地（集團）股份有限公司有關公司債券事項的監管工作函》。監管函主要針對金地集團此前計劃將“18金地03”公司債券票面利率由5.29%調降至1.50%是否符合規定一事。
在此之前，金地集團曾披露《關於“18 金地 03”公司債券票面利率調整的公告》，擬將“18金地 03”公司債券利率自5月28日起，由5.29%調降至1.50%。因有媒體報道，此次下調利率與前期債券募集說明書的有關表述不一致。4月21日晚間，上海證券交易所即就調整利率一事進行問詢。
公開資料顯示，金地集團公司債“18金地03”發行於2018年5月，發行規模10億元，期限為3年期，附第二年末回售和票面利率選擇權。金地集團公告顯示，本期債券在存續期的前2年（2018年5月28日至2020年5月27日）票面利率為5.29%，在存續期的第2年末，金地集團根據當前市場環境，選擇了下調票面利率，將本期債券在存續期後1年（2020年5月28日至2021年5月27日）的票面利率為1.50%，並在其存續期後1年固定不變。
但金地集團這一調低票面利率的行權計劃，與該期債券募集說明書的表述出現“違背”。此前，金地集團在《公開發行2018年公司債券（第二期）募集說明書（面向合格投資者）》中約定，本期債券品種一“存續期後1年票面利率為本期債券存續期內前2年票面利率加公司提升的基點”。
“問題就在募集招股書中的‘提升’，與當前金地集團下調操作相違背。為吸引投資者多數企業會上調票面利率，金地集團這種將債權票面率下調情況已是非常少見，且下調到1.5%。票面利率下調後會影響投資者收益，從而加快投資者回售進度，金地此番下調也是讓投資者措手不及。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時間財經表示。
或許是此舉引發反響較大，4月21日午間，金地集團宣佈，因市場上投資者對調整利率等條款有不同理解，故公司申請“18金地03”公司債券自4月21日下午起停牌，待有關事項明確後，再行復牌。
針對此次下調票面利率的標準及與投資者溝通進展等，金地集團北京分公司相關工作人員對時間財經表示，“不方便說”。隨後，時間財經多次聯繫金地集團董秘辦、廣州公司等，均未獲回覆。
“借新還舊”
據上清所官網，2020年2月中旬至4月初，金地集團已發行四期超短期融資券、一期中期票據，以及一支已獲上交所通過的110億元小公募債券。據公告，這6支公司債的發行利率均在2%以上。
值得注意的是，2020年金地集團集中發行的多支公司債似乎都是“借新還舊”模式。據債券募集說明書顯示，2020年金地發行的四隻超短期融資券，註冊額累計160億元，發行額40億元（每支均為10億元），2020年一期中期票據發行的20億元，募集來的資金則全部用於償還自身到期的債務融資工具。
具體來看，金地2020年度第一期超短期融資券、2020 年度第一期中期票據用於償還金地2019年發行的短期債券“19 金地SCP001”，募集書顯示“19金地 SCP001 債券被髮行人於 2019 年 11 月 26 日使用自有資金完成兌付，待本次募集資金到賬後，募集資金10億元用於置換已使用的自籌資金。”此外，金地2020年度第二、三、四期超短期融資券則全部用來置換了此前兌付“18 金地 SCP003”的自有資金。
值得注意的是，今年2月，金地集團還曾因擬發行的一筆110億元公司債被上交所“追問”。2月11日，金地集團公佈110億元公司債融資計劃，期限最長20年。據募集說明書，該筆債券將採取分期發行，發行公司債券期限不超過20年（含20年），可為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。本次債券募集資金也用於償還公司到期債務或到期/回售的多支公司債券。也就說，今年以來，金地發行和擬發行共170億元擬用以償還到期的公司債券。
圖源：金地集團債券募集說明書
據觀點地產網此前報道，金地這支長達20年的公司債為近期僅有的一家債券期限擬不超過20年的品種，“這顯然是房地產企業在過去所不敢想的，若回到房地產企業自身，內地上市房企超過10年期的公司債券基本為零。”據公告，金地該支小公募債券分別在第3、6、9、12、15、18年末附加了發行人調整票面利率選擇權及投資者回售選擇權，分別在第6、9、12、15、18年末附加發行人贖回選擇權。
但隨後，2月25日，上交所對金地集團擬發行的110億元小公募債券項目進行反饋。反饋意見主要有兩點：一是關於其他應收款的細節補充，另一個則是拿地資金的來源及合規性進行說明。
上交所在反饋意見中對金地集團提出，對主要往來款、未來回款安排及未計提減值準備提供相應依據。同時，要求其披露其他應收款中非經營性佔款的比例和形成原因。
在2020年2月11日的募集說明書中，金地對此說明表示，公司其他應收款主要由往來款、保證金、押金和代墊款組成。歷年財報顯示，2016 年末、2017 年末、2018年末和 2019 年三季度末，其他應收款賬面價值分別為206.97億元、497.16億元、637.42億元和 811.57億元。據2020年4月22日，金地集團2019年年報顯示，公司其他應收款已上漲至1085.17億元，相比2016年末，金地集團四年間其他應收款餘額增加878.03億元。
此外， 2019年金地集團應收賬款為2.86億元，相比2018年的1.03億元同比上漲176.66%，而應收賬款佔總資產比例也由2018年的0.04%上漲為2019年的0.09%。對此，金地集團解釋為商務服務應收款增長。至2019年末，金地集團應收賬款預期信用損失為1107.5萬元。
“企業在當前債券工作發行環境相對寬鬆的背景下，以‘借新還新’的方式來降低融資成本，有很強的降槓桿導向，但顯然會積累更多的債務。且隨著企業規模越來越大，應收款相應增加後，需要企業及時收攏，否則會造成周轉難的問題。”嚴躍進表示。
有息負債947億
公開資料顯示，金地集團1988年初創於中國深圳，1993年開始經營房地產業務，2001年在上交所上市。此前，金地與萬科、保利、招商地產曾並稱“四大龍頭房企”。
根據財報，2019年金地集團累計銷售額2106億元，營業收入634.2億元，同比上升 25.1%。2019年金地集團雖如期完成2000億目標，其與如今的頭部房企已相差較遠。公開資料顯示，2019年萬科全年銷售額6308億元（營收3678.9億元），保利地產(16.050, 0.21, 1.33%)則為4618.48億元（營業收入2359.34億元），招商蛇口(17.160, 0.01, 0.06%)最少，但其銷售額也超過了金地集團，為2204.74億元（營收976億元）。另外，“後起之秀“碧桂園2019年公司合同銷售金額達5522.0億元，總收入約為4859.1億元。
此前的2017年初，金地集團提出“三年奮戰2000億“的目標，但也就是在2017年，金地集團營業收入大幅下滑32.15%。隨後三年，通過逆週期拿地、調整拿地結構、加大合作比例、提高週轉效率等眾多舉措，金地集團重啟擴張之路。
2016年-2019年，金地集團土地年度新增土儲分別為533萬方、1300萬方、1100萬方、1688萬方，土地投資額則分別為399億元、1004億元、1000億元、1200億元，截至2019年末，金地集團已佈局全國61個城市，總土地儲備約5233萬平方米。據觀點地產網此前報道，在2015年以前，金地集團土地策略為順週期拿地，在2016年高點適當收斂後的2017年6月開始，採取逆週期拿地策略。”到2019年，在受融資環境與政策環境等因素影響導致房企拿地減少的背景下，金地集團加大力度獲取土地儲備。”財報顯示，2016年全年其拿下的33宗土地，首破千億規模，2019年金地集團共獲取113宗土地，銷售額突破2000億。
值得注意的是，“合作開發”也是金地集團近年來拉動規模擴張的戰略之一。金地集團2019年1200億元的土地總投資額中，金地集團權益投資額約為588億元，2017年及2018年則分別為473億元及404億元。由於加大了合作比例，金地集團此前歸母淨利潤同比增速並不快，2017年至2019年間，金地淨利潤增速分別為8.61%、18.35%以及24.41%。金地集團似乎也在有意提高這一比例，其在2019年新增權益土地投資額佔比從2018年的40.4%提升至49%，總權益土地儲備佔比也從52.27%提升至53.54%。
但隨著規模擴張，金地集團有息負債規模不斷攀升。2016年-2019年，其有息負債金額分別為366 億元、553.54 億元、821.42 億元、947.58億元，相比2018年，2019年金地集團有息債務增長了126.16億元。
近四年金地集團淨負債率呈現了翻倍增長態勢。2016年該指標為28.40%，2017年為48.22%，2018年上升至57.36%，2019年則達到60.24%。其資產負債率也由2016年的65.43%上漲為2019年末的75.40%。同時，金地集團短期負債壓力有所上升。截止2019年末，金地流動負債為1883億元，較2018年1406億同比增長33.9%。其中一年內到期的非流動負債較2018年的82.66億元增長296.92%至328.1億元，佔總資產比例由2.97% 提升至9.8%。金地對此則解釋稱，系一年內到期還款的長期借款和債券增加所致。
金地集團在2017年、2018年、2019年前三季度，經營活動產生的現金流一直為負值，不過，2019年末，該數值一舉翻正後高達78.99億元。此背景下，金地集團平均開盤週期仍在進一步縮短，2019年這一數據為8.8個月，較上年的10.8個月減少2個月，其中5個項目的開盤週期為4.5個月內。
“對外投資多了，經營活動產生的現金流就會持續出現負值，也說明該公司在2019年將投資有所放緩後，加之其在2019年年底資金回籠比例大。不過，開盤週期正常的是12個月，金地這樣壓縮下的高週轉其實也說明其對做大規模和資金規模的‘渴求’”。嚴躍進對時間財經表示。
不過，在積極拿地的背後，金地集團銷售規模增長並不快。從2015年-2019年金地簽約銷售額增速來看，分別為26%、63%、39.9%、15.3%、29.76%，其在規模增長速度在2016年達到一定高度後，出現回落態勢。此外，在金地集團營業收入依然在650億元以下，2017年以前6年時間，金地集團的營業收入多數在300億元級別徘徊，在2017年度跌回376.62億元后，2018年其營收達到506.99億元，仍低於2016年的555億元。與2019年招商蛇口2204億元銷售額，營收976億元相比，金地集團2019年634億元營收水平仍有較大上漲空間。
金地集團未給2020年制定具體銷售目標，但表示“2020年總體目標制定仍爭取保持一定增長。”據此前其發佈的2020年一季度銷售數據顯示，2020 年1-3 月公司累計實現簽約面積 127.5 萬平方米，同比下降 21.11%；累計實現簽約金額 282.1 億元，同比下降 16.58%。
原創 武竹一
