当摘下面罩那一刻，该面对的问题还要面对。
在华发集团的支撑下，主营业务为地产开发的华发股份（600325.SH）蓄势待发，一路狂奔。从2015年的百亿房企，到2019年的准千亿房企，华发股份用了5年时间。而看似光鲜的“准千亿”标签下，却隐藏种种暗流。
或许，千亿之下的华发股份早该面对“疾风”。
规模“大跃进”终是一场空 合作开发成业绩推手
纵观近五年的发展，经历了2017年销售额短暂下降后，2018年的华发股份以87.74%的增速将销售额提升至582亿。基于2018年的高增长，2019年初华发股份将销售目标一举拉高到1100亿，预计增长率将为89%。
可惜，事与愿违。华发股份2019年全年签约销售金额922.73亿元，同比增长58.54%，目标完成率仅为83.88%。在TOP50房企2019年业绩增速仅为17%的背景下，华发股份预期89%的增长率显得过于盲目乐观。
撕开“准千亿”的标签，可以窥见华发股份销售额的背后推手实际是大量的合作开发。据克而瑞公布的数据显示，在2019年，华发股份的权益销售额为592.4亿元，全口径销售额为922.7亿元，其中权益销售额的占比为64.20%。
从2015年开始，华发股份的合作开发项目持续增加，直接导致其少数股东权益大幅攀升。尤其是2017年其少数股东权益首次超过归属于母公司的所有者权益，该趋势一直延续至2019年，且两者之间的差距越来越大。据悉，2017年-2019年，华发股份少数股东权益在总权益中的占比分别为50.31%、53.79%、54.37%。
受业绩影响，华发股份的净利润增速也明显放缓。年报显示，2019年归属于上市公司股东的净利润为27.85亿元，与上年同期相比增长21.9%。如果把2019年21.9%的净利润增速放在漫长的时间轴里观察，就会发现相较于华发股份2016-2018年的净利润增速已经出现明显放缓。
数据显示，2018年华发股份净利润为22.84亿元，同比增长41.9%；2017年净利润为16.20亿元，同比增速为59.1%；2016年归属于上市公司股东的净利润为10.18亿元，同比增速为49.7%。仅较2018年来讲，华发股份的净利润增速就降低了超20个百分点。
数据来源：华发股份年报
此外，2019 年华发股份华南区域的营业收入在总营收中的占比为 24.99%，华东区域占比 20.66%，占比均超越大本营珠海区域的19.07%。实际上，华发股份大本营珠海地区营业收入降幅超两成，为24.18%；华东区域则表现为营收、毛利率双降，2019年营业收入同比下降1.32%，毛利率则减少2.41个百分点。
2019年，华发股份的整体毛利率达到30.31%，同比增加2.36个百分点。但六大区域中，华东区域、北方区域、华中区域等三大区域毛利率均低于整体水平。例如，2019年贡献65.56亿元营收的华东区域毛利率仅有19.14%，而北方区域的毛利率则仅为10.89%。
蒙眼狂奔的华发股份，略显疲态。
明股实债暗藏风险 短期偿债压力凸显
身为国企的华发股份，虽近年来全国化规模有目共睹，但其高负债也一直被行业诟病。
年报显示，2019年，华发股份总资产达到2341.11亿元，总负债则达到1908.16亿元，同比增长27%，资产负债率达到81.51%，连续三年高于80%。
数据来源：华发股份年报
净负债率方面，截至2019年末，华发股份净负债率达160.50%，相比前一年大降54.48个百分点，但仍高出行业平均水平。2018年末，华发股份净负债率达214.98%，当年营收水平与其处同一梯队的房企均值仅85.7%。
此外，2019年，华发股份新增永续债32.76亿元至63.74亿元，相较于2018年的30.98亿元，大增106%。如果视永续债为负债，华发股份的净发债率会更高。
来源：华发股份年报
