這世上所有的書籍，都不會給你帶來幸運，然而他們秘密地引著你，找回你自己。——黑塞
之前用了《增值稅不含稅收入是什麼？如何計算？》和《增值稅不含稅收入的幾種財稅處理規則》兩篇文章介紹了不含增值稅收入的概念和財稅處理規則。但是除了“不含增值稅收入”外，還有一個相似的概念叫“收入不含增值稅”。
同樣是“不含增值稅”，那兩者有什麼不同呢?在看枯燥的條文之前，我們先看案例。
一、講解案例
（一）小規模納稅人A於2017年花費111萬購進商鋪（開發商適用一般計稅方法），購進的不含稅金額是111/(1+11%)=100萬元，增值稅額是11萬元。由於小規模納稅人的進項不得抵扣，增值稅進入房屋成本，為111萬元。
問題：A購進商鋪時的契稅計稅依據是什麼？
（二）自然人B將住房用於出租，2017年1月收取租金3.15萬元。不含稅收入是3.15/(1+5%)=3萬元，減按1.5%徵收需繳450元增值稅。
問題1：B的房產稅計稅依據是3.15萬元，還是3萬元，亦或是31050元？
問題2：B出租不動產的個人所得稅計稅依據又是多少？
二、財稅〔2016〕43號文
上述兩道題可以在《關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）中找到答案。
看完上面這個文件中的“收入不含增值稅”、“不含增值稅收入”和“收入不扣減增值稅額”，是不是感覺有些崩潰?
文件內容較多，本文僅對文件中容易混淆的內容進行解讀。
三、契稅的計稅價格不含增值稅
回到開頭的第一個案例，A購進商鋪時的契稅計稅依據是不含稅金額100萬元，“營改增”前應以111萬元為計稅依據，從這個角度看“營改增”是減負的。不管是小規模納稅人還是一般納稅人，契稅計稅依據均需扣除增值稅稅額。
但有所不同的是，小規模納稅人購進不動產時的增值稅稅額計入不動產成本，而一般納稅人不用。所以A購進商鋪的成本為111萬元，若自用則以房產原值111萬元計徵房產稅，而契稅的計稅依據為100萬元。若A為小規模納稅人，有兩點啟示：
一是契稅計稅依據與房產原值是存在合理差異的。契稅計稅依據為100萬元，而A作為小規模納稅人，購進的增值稅不得抵扣，進入房產原值合計111萬元。
二是小規模納稅人購進不動產自用，與一般納稅人相比房產稅稅負較重。A是小規模納稅人則房產原值為111萬元；若是一般納稅人則為100萬元，減少約10%。
房產稅每年都要繳交，企業存續越久，稅負差異越大。四、計徵房產稅、個稅的租金收入不含增值稅
再看文章開頭的第二個案例，B的房產稅和個人所得稅計稅依據均是3.105萬元。
重新理清思路：月含稅租金3.15萬元；不含稅收入3萬元；增值稅稅額450元；收入不含增值稅是31050元。
根據文件第二點：“房產出租的，計徵房產稅的租金收入不含增值稅”，所以B的房產稅計稅依據為31050元。這種情況僅在個人出租住房享受減按1.5%稅率徵收增值稅的情況下才出現，所以文件第二點可與第四點一併記憶：“個人出租不動產的，計徵房產稅和個人所得稅的租金收入不含增值稅”。
企業出租不動產的“不含增值稅收入”和“收入不含增值稅”相等，不需考慮此特殊情況。
五、免徵增值稅時，計稅收入不扣減增值稅稅額
在花費大量篇幅介紹“不含增值稅收入”和“收入不含增值稅”後，文件第五點竟然出現了新名詞“收入不扣減增值稅稅額”，不得不佩服中國語言的博大精深。
就是說納稅人每月（或每季）的收入未達增值稅起徵點，免徵增值稅，前面所講的契稅、房產稅、個人所得稅
直接以成交價格作為應稅收入，不需扣除增值稅稅額。但會計核算中仍要對免除的增值稅稅額進行單獨核算。比如以下情況：
（一）自然人出售持有超過2年的住房免徵增值稅，受讓方的契稅計稅依據為成立價格，無須扣減增值稅稅額。
（二）自然人出租不動產，月租金8.4萬元，未達起徵點免徵增值稅，房產稅和個人所得稅計算的成交價格是8.4萬元。
學完這篇文章，是不是感覺有點蒙，除了感嘆稅法之煩雜外啥也記不住？別擔心，其實大部分納稅人根本遇不到這麼複雜的業務，不需要浪費腦細胞特別記憶。
財稅〔2016〕43號文主要針對的是自然人在不動產轉讓、出租方面的特殊規定，大部分非自然人的納稅主體在不動產轉讓、出租時並不享有減徵增值稅的優惠，其“不含增值稅收入”和“收入不含增值稅”相同，
只需特別關注第五點：“免徵增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。”
