我叫Parker（帕克）
筹备本期楼市周刊的稿件之前，由于没有太亮眼的新闻题材，记者一度陷入焦虑之中。就在记者一筹莫展之时，身边多位朋友来咨询买房问题。
听到他们的买房故事，再联想当前的市场行情，记者突然眼前一亮，想结合这些朋友的买房实况，归纳几个热点话题，还原当前楼市的真实状况，以求“窥一斑而知全豹”，给“还在路上”的购房者提供一些购房参考。
■话题一：为什么现在出手？
最近一段时间，惠州楼市的购买情绪，有抬头之势。记者这里有几个真实的购房故事，供大家参考。
市民李先生，自有东江学府120平方米的房子，考虑子女独立后自己的养老问题，准备入手80~90平方米的三居室。“不需要太大，自己住着舒服就好！”李先生说。
市民何小姐，最近在朋友圈挂出了位于麦地的一套有五中学位的老房子。“卖房的原因，是想全款换一套140平方米以上的房子，不想给自己那么大压力。”何小姐说。
市民黄小姐，自有南线金迪星苑一套90平方米的房子。最近在考虑换套160平方米的房子。“小孩慢慢大了，加上老人，希望一家人住着舒服点。最好是老房子不卖。”黄小姐说。
如果继续列下去，大概还有七八个这样真实案例。之所以说真实，是因为这些案例中的主人公，都来自记者的朋友圈，得知记者的职业身份，先后跟记者咨询买房建议。
在与他们对话的过程中，记者发现了一个共性特点：那就是，换房，现在换，非换不可！
黄小姐的先生开了一家地产策划公司。说起买房决定，她说，“因为与房地产行业密切打交道，我觉得现在这个阶段是换房的好时机。”
黄小姐说，进入下半年来，由于信贷环境收紧和融资渠道受限，一些品牌房企的资金流遇到考验，为了快速回笼资金，很多楼盘都推出了一成首付、打折、送物管费、送装修费的优惠，尤其是无息的一成首付最适合我们这样做生意的，不占用现金流，“按照惠州的整体发展前景，现在这样的折扣优惠很难得。我怕过完年，房企资金压力缓和了，就没有这个优惠了
同样是媒体人士的李先生，对待换房这件事，态度更为决绝。“很多人指望惠州房价降，怎么可能降？靠什么降？”李先生直言，最近新成交的几宗地块，楼面价都5000~6000元/平方米，算上建筑成本、运营成本、财务成本和营销成本，售价至少要12000元/平方米以上，“短期内因为市场规律出现小幅浮动是正常的，你说大幅下降，或是回到2016年以前，那是绝对不可能的。
■话题二：投资还是自住？
记者曾经看过深圳某自媒体写过的一篇文章，大概意思是，惠州楼市是靠投资客撑起来的，字里行间，难免“唱衰”惠州楼市的观点。
对于文章的一些佐证和观点，记者不便置评，却也并不否认。2016年以后，受粤港澳大湾区规划利好的带动，区域位置、景观环境、经济基础等都独具优势的惠州，凭其低洼的房价优势，吸引了诸多周边城市甚至其他省份城市居民的青睐。彼时，有个别楼盘统计，外地客群占据项目总成交的七八成。
2017年以来，随着“限价令”的从严实施，加上“非三年不转售”的“限售令”规定，尤其是信贷环境的一度收紧，在上有价格“天花板”的限制，中有投资周期拉长，下有购房成本增加的背景下，细算了一笔投资账而觉得不划算的投资客，转身离开惠州市场。
尤其到今年上半年。受《粤港澳大湾区规划纲要》出台的利好刺激，3月出现短暂小阳春的之后，所谓的“金三银四红五月”都黯然爽约。截至6月底，上半年成交战绩出来，全市一手住宅成交60646套，成交面积621.76万平方米，同比下降29.02%。
彼时，内外围市场的业内人士，看待上半年楼市的萎缩下行，都认为其重要原因在于外来购房群体的“退场”。在他们的预测下，在供应量加剧且信贷环境继续从严的情况下，下半年惠州楼市的日子更不好过。
但让人意想不到的是，进入下半年，虽然出现了七八月份低迷前行的短期冷淡期，但整体市场走势并没有出现外界预期中的那般“愁云惨淡”。特别是刚刚走完的九月份，在“先抑后扬”的市场节奏中，成交超过140万平方米，同比还上涨了4.3%。
而研读这份数据背后的市场动态，会发现有一批本土购房者，用实实在在的举动，表达出了自己对惠州楼市的坚定看好。如果将这份数据换算成一个个鲜活的个体，会变成了如李先生、何小姐、黄小姐，甚至还没来得及列举情况的刘先生、林先生等一样，有着自住需求的购房者。
虽然这七八个案例，不足以反映整个楼市的概况，但七八个购房者无一例外都冲着“住着舒服”这一点而来，至少“见微知著”地说明了一点：当外地购房者无情“退场”之后，带有自住需求的本土购房者撑起了惠州楼市的大半壁江山。
■话题三：买哪里？
买不买？买！
买来干什么？自住，并兼有投资潜力！
回答了这两个热点话题之后，购房者们的第三个问题接踵而来，而又至关重要。那就是：买哪里？这个问题，应该是购房者咨询记者的过程中，问到最多的一个。
事实上，早已“货比三家”的购房者，其实根本不需要记者的建议，在他们心中，已经有了首选方向：金山湖片区。
今年来，《金山新城》的规划，让原本已经火热异常的金山湖片区再成关注焦点。尤其是9月27日，“惠州市重点项目集中签约动工暨金山新城建设启动活动”正式举办后，“金山新城”从一纸规划，变成眼可观、耳可闻的建设状态，金山湖片区更成为购房者首选的“香饽饽”。
再尤其，由保利、华润、华侨城联袂打造的大型城市综合体保利天汇动工建设、隆生金山湖中心运营在即、沃尔玛山姆会员店的有序建设等一批商业配套的崛起，金山湖片区无论是景观资源、居住配套还是远期前景，都足以撩拨人心。
自营一家二手车行的李先生，就准备入手保利天汇的120平方米新房。“周边商业、教育配套齐全，规划好、环境美，我就喜欢那里。”李先生说。
市民林先生则心仪御水龙庭的140平方米的房子。“孩子在一中读书，这里住着方便。按照‘金山新城’的规划，未来这里会有大发展。”林先生称。
记者随之采访了解，或正因为多重优势齐聚，金山湖片区的房子根本“不愁卖”。继9月11日两个小时售罄219套房源之后，德威江誉城于日前推新再受市场热捧，成为最具说服力的代表。而也正因为“不愁卖”，当前金山湖片区在售或即将开售项目价格“坚挺”，不仅没有任何优惠，楼层选择都没办法“随心所欲”。
而在金山湖片区以外，北站高铁新城、南站新城等规划预期良好的区域，也颇得购房者青睐。
關鍵字: 粤港澳大湾区规划纲要 购房者 惠州楼市
