翻倒的桌椅，散落一地的合同，連根拔起的樓盤模型……
2019年10月24日，被砸的恆大濟南售樓處，一片狼藉。
今年2月，新冠來襲，舉國隔離。現金流吃緊的恆大，似乎忘記了傷痛，再次高調線上促銷：
75折甩賣。
不過這一次，沒有人去打砸售樓處。
一些聰明的消費者，似乎識破了恆大的促銷套路：
沒有打砸售樓處的降價，不是真降價。
即便如此，甩賣還是吸引了部分消費者。
只用了3天，恆大就鎖定了580億的銷售額。
碧桂園、雅居樂等開發商紛紛跟進，推出各種優惠活動，一場客源爭奪戰，在房地產圈率先打響。
壹 短命
疫情之下，樓市慘淡。集體甩賣促銷之外，大批開發商宣告關張。
2月底，一份要求員工主動離職的微信截圖，在房地產圈流傳開來。中迪禾邦的員工只有兩個艱難選擇：
一、主動離職，3月底發放1月、2月份工資；
二、不主動離職，只發1月份工資，具體時間不定。
無暇顧及公平與否，大量員工選擇主動離職。原因不難理解，在公司倒下前，趕緊拿到應得的工資。
從140人減到40人，只用了半個月時間。
這家2019年銷售額排名全國第130位的川系房地產“黑馬”，倏然沉寂。
2020年前3個月，平均每天都有3家以上開發商關門。
樓市持續降溫之下，駐馬店第一個頂不住了。
2月21日，駐馬店市發佈17項房地產政策，其中最亮眼的，是給買房提了槓桿。住房公積金最高貸款額度，由45萬元提高到50萬元，首套房公積金購房首付比例，由30%降到20%。
17項政策，寫滿了兩個誠懇的大字：
救市。
戲劇的是，救市政策21日出臺，28日就被約談。短短一週之內，駐馬店兩次登上新聞頭條。
約談的核心，還是那四個字：
房住不炒。
被單拎出來教育之後，官網上的政策文件，很快刪得一字不剩。
有人不禁疑惑，放在全國，駐馬店毫不起眼。即便在省內，駐馬店的表現也不出彩。為何這麼著急做出頭鳥？
2017年，駐馬店市區土地成交1673畝，2018年達到峰值4174畝，2019年回落到1749畝，三年對應的成交金額分別為22億、76億、50億。
在棚改的推動下，地價從2017年開始翻倍增長，市區均價從每畝150到200萬元，漲到了300到400萬元。
因此，2019年土地出讓面積沒有大幅增加的情況下，賣地收入卻翻了一倍還多。
2019年7月2日，當地的同信地產拍出了駐馬店市的新地王。駐馬店土拍市場就此到達頂點，然後急轉直下。
2019年前7個月，市區土地成交20宗，7月之後土地流拍嚴重，僅有8宗成交。全年成交相比2018年的65宗地，驟降60%。
需求側，同樣在2019年下半年步入寒冬。
2019年9月，駐馬店房價最貴的高鐵西區綠地項目開盤時，毛坯房每平米7500元-7800元。到了10月份，兩公里外的恆大項目開盤時，價格為7800-8000元每平米，但這是精裝房的價格。11月，同信的“地王”砸在了手裡，他們的毛坯房價格也超過了7500元。
隨著需求的迅速冷卻，2019年駐馬店網籤面積及金額，相比上年分別下降了23%和16%。但當地商品房供應量依然處在高位，高層項目需要近17個月才能賣完。
過去幾年的大規模棚改，也可能造成商品房供應量猛增。按照2018-2020年棚改規劃，計劃建設安置房面積1487.6萬平米，而駐馬店市區過去三年網籤面積總和也不過918萬平米。
很多像駐馬店這樣的三四線城市，每年春節期間的返鄉置業，都會帶來一波樓市的小高潮。偏偏今年春節，半路殺出了疫情，給本就入冬的樓市，踩下了一腳急剎車，高潮幻想就此破滅。
1月份，駐馬店預售面積環比下降近八成，2月份更是直接降到了個位數。眼看著國內疫情逐步穩定，復工潮漸起，再不行動，老鄉們可就要揣著錢走了。
於是，一咬牙一跺腳，駐馬店冒險探了頭。
表面上，駐馬店是在救樓市。實際上，卻是為了拯救經濟，拯救財Z。
駐馬店去年財Z總收入247億，土地出讓金是122億。光土地出讓金就佔了財Z收入的一半，這還不包括五類房地產稅收。
最關鍵的財Z收入來源鬆動了，如何能不急？
駐馬店只是地方財Z困境的一個縮影，大家的日子都不好過。2月份，財Z收入大幅下滑20%，但支出壓力不減反增，地方財Z只能勒緊褲腰帶支持企業復工復產。
駐馬店想做的事，靠拍地維持財Z半壁江山的城市，哪個不想做？
只是在“房住不炒”的原則之下，大家都在眼巴巴地瞅著，看博出位的小夥伴，究竟下場如何。
下場就是短命的七天。
貳 拐點
2007年年底，王石一句話砸向了中國房地產：
我承認樓市拐點確實已經出現了。
一時間，輿論譁然。很多開發商大罵王石：“胡說八道”。
當時，萬科已經在深圳和廣州，率先拉開了降價序幕。
2007年10月20日，深圳萬科金域東郡，開盤定價7500元/平米，比推廣時的價格低了2500元/平米，開盤當天售罄。
2007年12月9日，廣州萬科金色康苑，開盤定價13000元/平米，遠低於之前透露的20000元/平米以上的價格，開盤兩小時156套房售罄。
隨後，萬科展開了全國範圍內的大幅降價，比最高點下調了5％-30％不等。
王石沒說錯。2008年中國樓市確實不好過。年初，一場十幾年罕見的大雪，似乎已經預示了這一年房地產市場的溫度。
2008年3月，恆大上市計劃擱淺，幾乎成為了房地產行業墜入谷底的標誌。整個行業都面臨著巨大的資金壓力，SOHO董事長潘石屹斷言：
房地產業將在百日之內產生劇變。
2007年8月，深圳曾經創造了商品住宅均價最高紀錄——18000元/平米。但一年多之後，深圳以18%的幅度領跌全國。北京、廣州全都未能倖免，有“房價堡壘”之稱的上海也開始下跌。
房價迎來了“拐點”，既得利益群體“老業主”難以接受。
2008年8月，張明歡歡喜喜地與未婚妻一起跟萬科簽了一份杭州魅力之城的購房合同，他是萬科的鐵桿粉絲。為了購買婚房，他連貸帶借終於湊夠了首付。
然而，幸福的餘溫還未褪去，他就收到了準鄰居發來的短信：“萬科杭州的4個樓盤降價銷售！”
降價這天，魅力之城銷售中心出現了很久沒有的熱鬧景象。“我這裡銷售了10套左右了。不好意思，實在太忙了。”面對記者的採訪，銷售人員顧不上多說一句話。
但在場的，除了看房的人之外，還有幾個看上去臉色不太好的。他們和張明一樣，都是萬科的老業主。
張明趕到售樓處後發現，跟自己買的房子在相同樓盤，甚至同一層樓、同一戶型的房子總價降了20萬。他買房時，銷售人員口口聲聲跟他說，萬科是地產老大，絕不降價。
在退房無果後，憤怒的業主們，砸毀了萬科的售樓處。
一輪又一輪的降價，最終演化成為社會事件，退房潮變成了暴力鬧劇。然而老業主的憤怒，沒有改變樓市降溫的現實。
在苦熬了大半年之後，開發商們還是不得不繼續降價拋售。
9月，恆大在全國11個城市推出13個項目，開盤就是八五折，有關恆大資金鍊斷裂的報道甚囂塵上。此時的恆大，已經沒有了年初時的風光，很多人扳著手指算：
許家印肯定過不了2008年的冬天。
2008年1月，恆大經過200多輪的激烈競價，以41億的天價拿下了絹麻廠地塊，樓面價約每平方米1.3萬元，是當時廣州的第二地王。然而到了6月份，附近樓盤精裝房的價格，已經降到了1.35萬元。
再多加一塊磚，就是多加一分虧損。
按照協議，恆大應在8月前繳清土地出讓金，眼瞅著8月到了，但恆大根本無力支付這筆鉅款。無奈之下，許家印與廣州國土局協商退地，甚至不惜付出罰沒1.3億定金的代價，可對方不同意：
地方財Z也陷入了困局。
應對財Z困境，無非開源節流兩條，但考慮到經濟形勢，節流幾乎是不可能的，而房地產市場的蕭條，使得賣地收入和房地產稅收雙雙下降，直接將地方財Z逼到了懸崖邊上。
果不其然，2008年廣州市土地出讓金收入大降40%，減收105億。
除了降價拋售，縮減規模也成為了開發商們的共識。
當時土地儲備最多的碧桂園，和率先扛起降價大旗的萬科，先後下調開竣工面積。
兩大地產“巨無霸”的調整，進一步加劇了樓市的信心危機，“隱性停工”現象，在全國各地不斷擴大。
2008年11月20日，張在民和20多個老鄉來到了北京西站。
他們分散在北京的各個工地做泥瓦工，下半年開始，就開始有老鄉沒活幹，國慶前後就有人回老家了。
火車站向來是農民工流向的晴雨表，開發商集體收縮規模，最直接受到影響的就是農民工。
北京西站的列車員小李說：
今年的春運似乎提前了。
叄 狂歡
2008年的萬科，不但售樓處被砸，而且幾乎處處都受排擠。
某城市召集開發商開會，唯獨不請萬科。
王石知道，會議的內容8個字就能概括：不許降價，遠離萬科。
在幾個重點城市，調查組進駐萬科，查稅、查賬。
一系列事件下來，王石大概明白了：
房價到不到“拐點”，開發商說了不算。
2008年10月底，央行將最低首付降至2成，購房實行7折利率，並且全面下調房地產交易稅費。
11月，央行降低利率1.08個百分點，4萬億投資計劃橫空出世。4萬億，相當於全年財政收入的80%，全年GDP的16%，其中9000億直接用於保障性住房建設。
12月，調控了三年的房地產政策開始轉向，“國八條”、“國十五條”等打壓房價的大炮，被“國十三條”取代。
多重政策刺激之下，天量資金湧進了市場。救市政策的效果，在2009年一季度開始顯現：3月份，全國30個重點城市成交面積大漲50%。
銷售形勢發生了戲劇性的變化。短短几個月前還無人問津的房子，突然開始被瘋搶。
杭州保利•東灣11號樓，3月7日開盤，3月6日凌晨開始就有購房者排隊等候，到開盤前夜已有上百人排隊。
開盤當天，500多人湧入了售樓處，195套房迅速被搶購一空，開發商加推50套房源，又以令人吃驚的速度賣完。
凌晨四點，6月的北京天還沒亮。距離朝陽地稅第二稅務所上班還有四個小時，但已經有近50人席地而坐，排起了30多米長的隊伍。
隊伍中有十多人穿著扎眼的白襯衫，明顯是中介公司的員工。也有手中完全沒有任何材料的，他們是號販子。
“要號兒嗎？100塊，保證你排在靠前的位置。”
他們頭一天下午五點多就來了，靠賣號，一個月可以輕鬆收入兩三千。
炒房客們更是豪情萬丈。
杭州濱江新區的一個樓盤，前來買房的幾乎全是溫州客。他們“一不看房間，二不問面積，三不管戶型，只要有房就下單，有的一下子可以買下三十幾套。”
與此同時，一個月前還在打折促銷的開發商們，果斷取消了所有促銷優惠，價格迅速拉昇到歷史新高。杭州城西的一個樓盤，去年開盤時均價約1.5萬元/平米，最低降到了1.2萬元/平方米，09年二季度又迅速拉昇到2萬元/平米左右。
在望京，甚至出現了四小時漲價30萬的情況。
2009年3月15日上午，張建與房主談妥了價格，並約好下午兩點到中介門店簽約。但一點的時候，房主打來電話，一下要將價格提高30萬到185萬。
由於沒有交納定金，張建對於房主的中途提價也無可奈何。在中介的斡旋之下，張建咬牙把價格提到了165萬，但房主堅決不讓步，最終不得不放棄交易。直到下午，張建才知道，原來就在他確定買房的時候，望京誕生了新的北京地王。
“一下漲30萬，摺合每平米漲了5000多，就差幾個小時就成交了，地王出現得真不是時候。”
隨著價格的回升，砸了售樓處的群眾們，更加堅信美好生活是自己奮鬥出來的。他們通過實踐比任何人都清楚，售樓處就像電視機一樣，出了毛病甭管什麼原因，上去拍一巴掌就好了。
除了砸售樓處的群眾，還有一大批看笑話的群眾。彈指一揮間，上車的到了山頂，而看笑話的，還在山底。
2008年年底，在金融危機的影響下，聚集在北京望京區域的韓國人大量撤離中國，很多韓國業主低價拋售房產。
但在地方的默許之下，土地價格迅速新高。人們沒想到，短短一年的時間，房價竟能發生如此翻天覆地的變化。
小韓年初看上了望京新城125平的一套三居室，總價125萬。因為差5萬元不夠全款，他決定再等等。結果到了年底，125萬的房子漲到了210萬。
老李年初看的房子1.5萬/平米，他堅持要等跌到12000再買，10月份，價格已經漲到了2萬/平米。
後來有人總結：
他們聽了王石的話，卻再也買不起萬科的房。
2009年的中國，除了不斷刷新的地王，還產生了一類新的股票。
5月份開始，很多上市公司紛紛轉向房地產行業，雖然沒有變更名稱，但經營範圍和資金流卻明顯向房地產傾斜，這類實業股票被業內稱為“隱形地產股”。
江蘇黑牡丹，牛仔布行業惟一的一家A股上市公司，通過定向增發，購買實控人持有的常州高新城投公司和常州火炬置業公司股權；電纜企業煙臺新潮實業，收購房地產和建築安裝企業；主營農業的順鑫農業，其控股子公司拍到北京市順義區站前街商業金融(西側)項目用地……
當時在很多企業家看來，投資房地產比做製造業“來錢更快”。
正所謂，無房地產，不狂歡。
肆 困境
上週，美國公佈的失業人數高達328萬，創下歷史新高。相比之下，上個世紀美國大蕭條時期的峰值，不過66.5萬。
這周，美國失業人數665萬，剛好是大蕭條時期的10倍。
2月份，城鎮調查失業率6.2%，不過這是城鎮失業率，不包括農民和農民工。
3億農民工，有一半還沒有返城。
而且，返城也不等於復工。
接近八成的農民工都從事非正規就業，幹一天的活，掙一天的錢。現在很多人返了城，也只能等。
在疫情的衝擊之下，中國經濟面臨挑戰，而歷次逆週期調節中，作為刺激經濟的主力——房地產行業，也再一次成為焦點。
都知道用房地產會有後遺症，所以這一次，鋪天蓋地說的都是新基建。
但是身體更誠實。前兩個月新房銷售面積同比暴跌40%，地方根本坐不住，紛紛出臺穩樓市的政策，甚至開始試探底線，所以才出現了槍打出頭鳥的一幕。
簡單來說，房地產不穩，宏觀經濟不穩。
從90年代末住房市場化改革之後，一頭連著實體，一頭連著金融，還有一頭連著財政的房地產，已經逐漸變成了中國經濟最重要的支柱產業。
建築、建材、傢俱、家電，房地產連著太多的行業，考慮到這些行業，房地產業對GDP的貢獻高達25%。土地出讓金與房產相關稅收，也是地方財政收入最重要的來源。
短期之內，不可能有任何一個行業，能夠取代房地產的位置。
另外從08年之後，開發商的債務規模一路飆升，開發商負債與淨資產的比率，從2010年的58%，上升到2018年的108%。2019年年底，開發商的銀行貸款等顯性債務已經達到25萬億。
一旦處理不當，就會引發極其嚴重的後果。
當下，嚴格堅持“房住不炒”，房地產政策完全不鬆動，估計很難。但有了08年金融危機以來的經歷，大水漫灌、烈火烹油似乎也不可取。
既不想付出代價，又要度過當前的困難，談何容易呢？
如今又逢困境，是拎出夜壺來應急？還是抱著酒壺醉酒當歌？
一切，似乎都在相關部門一念之間。
但帶來的深遠影響，不僅關係到現在，還關係到遙遠的未來。
— THE END
