這一批樓盤備案，最引人注目的大概就是14600的中國鐵建.萬科翡翠國際、13700的康橋悅蓉園洋房還有11900的白樺林明天。
單價11900，二環內大明宮遺址公園旁，白樺林系列，距離地鐵口僅500米，確實有足夠的噱頭。
不過仔細一看，面積區間在190㎡--245㎡。
嘿嘿，總價基本220萬起步，這已經是剛改市場了。
預算在200萬以下的人可以徹底死心了！
而介於剛需與純改善之間的剛改群體，對這樣一個大面積低單價的項目還是比較關心的，也擁有足夠的興趣。
即使這個項目位於曾經的道北核心區，目前周邊還沒有改造完畢。
但只要產品力足夠好，價格足夠實惠，再加上是一手房，這些缺點都可以忽略。
更何況，白樺林系列在西安城北象徵著非富即貴，有不少業主是市政人員或陝北土豪。
哪怕是火車站旁的白樺林明天南區，前幾年開盤價也在8000-10000元，那時候西安均價甚至還不到7000元。
現在，白樺林明天北區竟然只備案了11900元，這不是妥妥的買入即賺嗎？
等到實勘現場的時候，才發現它確實只值這麼多錢，唯一的亮點就是現房銷售。
本次備案的白樺林明天21#樓，是獨棟樓，底部四層是商鋪，跟白樺林明天北區的其他樓棟分隔開，容積率非常高。
注意了，是被分隔的獨棟大樓！
它早已經封頂了，目前非常接近收工交付的標準。
21#樓北側臨街，面朝含元路；
南側緊鄰白樺林明天北區的20#樓，樓間距只有30多米，中間還隔著一堵牆。
周邊目前還正在改造，環境比較雜亂。
大家對舊城改造很有期待，但很遺憾的是這一塊在這兩年裡變化不大，最大的變化估計是樓下的小餐館又漲價了。
目前的白樺林明天北區獨棟樓的戶型圖還沒有出來，只有相應的樣板間。
樣板間只在上午9：30與下午5:30之間對外開放。
主要戶型面積是190㎡，217㎡還有245㎡。
190㎡是大三室，其他是大四室，190㎡的客廳很大，可以隔出一個書房或者茶室，這樣就可以改造成四室。
因為是2梯2戶純板式，所以戶型的特點是大面寬短進深，房間各個功能區域都比較寬敞。
去現場實勘，這個項目確實讓人失望。
當前白樺林明天南區普通高層的掛牌單價在18000左右，這個價格相對有價無市，實際成交單價估計在16000左右，因為它距離火車軌道很近。
白樺林明天北區目前還不能正常交易，未滿三，現在才剛剛交房。
跟南區相比，北區周邊的環境更雜亂，而且小區的綠化與品質相對更遜色一些。
當然，它的優點是不臨火車道，噪音更小;同時距離地鐵站更近。
我們姑且認為白樺林明天北區的高層目前市場價值也是單價16000吧。
大家都喜歡安家在有嚴格門禁的封閉式小區，這樣的小區內部也擁有著一定的綠化與公共設施。
而對於獨棟無小區環境的住宅都嗤之以鼻，更不能忍受鄰間人群複雜，流動性大。
所以，西安獨棟無小區環境的住宅，通常單價最多是隔壁次新封閉小區的8折。
因此，假如白樺林明天北區的高層市場價值是單價16000，那麼21#獨棟樓的市場價值不會超過單價13000.
11900/13000=0.915，倒掛率不到10％。
很難說這個價位很實惠，唯一能打動的人那就是現房了！
可以更早的拿證，可以更早的收取租金。
我想，能拿出200多萬買這個房子的人，應該不會自己住在這裡吧！
白樺林明天北區的獨棟樓，未來會不可避免地被房東出租被變相搞成寫字間，這樣能收取更高的租金。
但越是這樣，越使得買家更不願意自住在這裡。
所以，在未來的二手房市場上，這個獨棟樓只會在純粹的投資客之間流通。
相對有錢的自住看不上，而窮人又不可能買得起，只會一直以看起來便宜的價格在投資客之間相互接力！
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