◎南通房谈（ID：NTFT2018）
编辑&美编 | 一口虾饺
校对 | 多糖
近日，一直备受关注的港闸CR19027地块功能区一批前公示发布，该地块为占地约8万方的商住地块，由盛和&启东泰宇（融创）于2020年初联合拿下，地块规划首度曝光。
项目批前公示显示，该项目功能区一规划11栋17F小高层＋4栋26F高层，共计1053户；另有公共绿地4500㎡、室外体育活动场地1053㎡。
项目规划批前公示
项目规划示意图
北大街作为港闸区目前发展最成熟的区域，新房、二手房市场十分火热，目前在售的新盘库存极少，预计今年入市的融创&盛和项目和绿城地王项目，自拿地之初便备受瞩目。
CR19027地块（融创&盛和）
2020年1月14日
港闸区CR19027地块
被江苏盛和房地产股份有限公司
&启东泰宇企业管理有限公司竞得！
总价14.6亿元
成交地价18101元/㎡
成交楼板价7542元/㎡
溢价率59%
项目看点
1、项目周边整体配套完善，项目类型为高层住宅
2、项目将配套五星级酒店，为北大街再添一高端商办。
3、港闸商业体众多，该地块后期商办类项目的运营难度较高。
1、该地块周边整体配套完善，项目类型为高层住宅
从该项目基本情况来看，地块周边的配套较为完善，并且目前周边二手房均价基本都在20000元/㎡左右。同时该地块住宅建筑层次为高层（17-26层），其中沿北大街侧布置24-26层。且该地块体量不小，整体来看后期项目售价或将不高于2万/㎡。
该项目地块为商住两用地块，如上图所示，标示蓝色方框的功能区一为宅地，标注黄色方框的功能区二为商业用地。
2、该地块将配套五星级酒店，为北大街再添一高端商办
根据出让公示，该项目商业部分需配建建设面积不低于32000㎡的酒店一座，需按照五星级及以上标准建设运营，并引入高端酒店品牌。根据地块开发投资建设协议，未来须在万豪、希尔顿、洲际、悦榕庄、索菲特、君悦、凯悦、四季、喜来登、丽思卡尔顿十家中的一家或一家以上签订本地块新建酒店合作协议书。
另外，本次和盛和联合拿下CR19027地块的是启东泰宇企业管理有限公司，该公司由融创百分百持股，这也融创和盛和继九里桃源后的再一次合作，首次涉猎南通的商住地块。
3、港闸商业体众多，该地块后期商办类项目的运营难度较高
目前港闸商业综合体众多，现已有万达、万象城、圆融堤调、1912街区等项目，这些项目已经足够甚至过剩，商业体已处于饱和状态。若后期该地块再建综合体，与各商业体的距离较短，覆盖人群将再次分流，后期运营压力较大。
同时北大街绿洲国际也为五星级酒店，该地块的商办地块与绿洲一河之隔，后期将形成竞争压力。
但该宅地的入市也无疑为北大街新房市场注入新鲜活力。
区位交通：该地块住宅区域距离南通轨交2号线长岸（永达路）地铁站约300米，步行约4分钟；距离南通火车站约1公里，交通较为便捷。
生活配套：地块处于北大街商圈，项目南边有万象城、大润发、圆融堤调等商超项目。
教育配套：地块东侧即为北城小学北校区，距离北城中学约10分钟车程。
医疗配套：地块东侧有南通市第六人民医院，车程约4分钟。
项目配套：地块周边分布多个住宅项目，有雨润星雨华府（二手房均价约19611元/㎡）；北城一品（二手房均价约14000元/㎡）；尚海城（二手房均价约20054元/㎡）；万科公园里（二手房均价约21829元/㎡）；华润悦锦湾（二手房均价约21349元/㎡）
R19024地块（绿城项目）
2019年12月23日
港闸区R19024地块
被绿城房地产集团有限公司 竞得！
总价10.9亿元
成交地价24730元/㎡
成交楼板价14898元/㎡
溢价率35.44%
项目看点
1、“血统”最纯正的地铁学区房，区位优越，绿城品牌溢价加持。
2、成交楼面价创港闸新高，北大街新地王成港闸首个结构封顶后销售项目。
3、3万＋！绿城项目将成高价拥泵，改写港闸房价格局，再为周边房价推波助澜。
1、“血统”最纯正的地铁学区房，区位优越，绿城品牌溢价加持
R19024（北城小学南）地块位于港闸区永怡路南、友谊路东，南靠华强城，北接北城小学，东边是北城中学，西边紧靠正在建设的南通地铁2号线，区位价值极高。
该项目可以说是十分珍稀的血统最为纯正的地铁学区房。
项目与北城小学、北城中学仅一路之隔，一出家门就是校门，此外，西侧紧靠建设中的地铁2号线永怡路站，距离不足500米，南侧就是贯穿东西的江海大道高架，新开业的圆融堤调、万象城距离也相当近，不管驱车或是步行，都十分便捷。
优质的区位加上绿城在南通的品牌溢价力，后期该项目售价必定不低。
2、成交楼面价创港闸新高，北大街新地王成港闸首个结构封顶后销售项目
根据出让信息，绿城R19024地块起拍价
18380元/㎡，算下来起拍楼面价已经是11072元/㎡，超过了港闸之前的地王美的&弘阳地块（楼面价11057元/㎡），条条大路通罗马，R19024地块是直接就出生在罗马。绿城R19024地块是港闸首宗限价地块，出让公告显示如果成交土地单价≥23900元/㎡且＜26660元/㎡（楼面价14398-16060元/㎡），则工程结构封顶后方可申请预售许可，最终该地块成交楼面价位14898元/㎡，成为港闸区首宗结构封顶后销售的楼盘。
3、3万＋！绿城项目将成高价拥泵，改写港闸房价格局，再为周边房价推波助澜
之前能达地王远创宸樾的诞生，使得周边的楼盘春风南岸、时光漫城价格顺势而涨，春风南岸均价更是一夜之间暴涨近1000元/㎡，可见地王的威力不容小觑。
目前R19024地块周边有较多成熟小区，二手房挂牌价格纷纷破2万大关，随着新地王的落定，北大街热度再升，按照这个楼面价计算，该地块日后售价极有可能超3万，成为房价上涨的拥泵，为周边房价推波助澜，港闸的房价将再次加码！
北大街核心位置目前发展日益饱和，地少价高，而绿城该项目入市之后，将成为北大街核芯唯一的在售新盘，区域内没有同等竞品，风头无两。
目前港闸在售新盘君兰天悦和圆融玺悦，均位于市北高新区，价格2万/㎡出头，没有对比就没有伤害，2万＋的房价已经难以承受，港闸又猝不及防地步入了3万＋时代。
区位交通：地块北至永怡路，西至友谊路，地块距离南通轨道交通2号线北大街站约500m，距离南通火车站约3km，交通便捷；
生活配套：地块处于北大街商圈，周边有万象城、万科金域广场、大润发等，地块南侧紧邻南通探险王国；
教育配套：地块紧邻北城小学、北城中学，另外地块北侧1.2公里处北城小学北校区也在建中；
医疗配套：地块北侧有南通市第六人民医院；
项目配套：地块周边分布多个住宅项目，有友谊嘉御龙庭、华强城、星光域、万科金域蓝湾、帝奥北城名郡、尚海湾、华润悦锦湾、桂花小镇、御景澜庭、万科公园里、银洲·皇家花园等；
周边新房：地块周边二手楼盘居多，崇川星光域二手房均价23686元/㎡；万科金域蓝湾二手房均价22460元/㎡；友谊嘉御龙庭二手房均价20100元/㎡；银洲·皇家花园二手房均价20372元/㎡。
对于这两个项目，你更看好哪一个？欢迎留言讨论。
