最近很多人諮詢熊叔，熊叔有時間都會認真回答。
但是隨著諮詢人數的增多，熊叔發現很多粉絲買房都會犯的一個入門級的錯誤。
“買房到底買的是什麼？”
是的，你沒看錯，很多人真的沒想明白自己“買房到底買的是什麼”？
有的粉絲只有50萬首付預算？既要新房，又要地鐵，還要學位和升值？
有的粉絲在好幾個樓盤之間糾結，這個有缺點，那個有問題，彷彿不管選哪一個，都會買虧。
就算最後下決心買了，也總是覺得不安。
在熊叔看來，之所以會有這些問題和糾結，就是因為很多人沒想明白自己買的是什麼。
為什麼呢？我們先舉個例子。
海珠區工業大道，廣佛地鐵線石溪站旁，恆大金碧花園，一手樓盤，他賣你5.2萬/平米。
而旁邊普通的一個小開發的小區，假如次新二手賣3萬/平。
請問，差異在哪裡？
憑什麼普通小區賣3萬/平，恆大金碧花園賣5.2萬/平。差異在哪裡，你為哪些“因素”支付了溢價。
這是一個尖銳的問題，繞不過去。
可惜的是，絕大多數人都含糊應答，不思辨析。
比如同一個小區同一幢樓裡，30樓賣5.8萬的話，3樓可能只賣5.4萬。這其中差異，屬於“樓層差價”。
同樣的30樓，朝南比朝北貴1千/平，這是朝向溢價。
那麼，你可以這樣說，恆大金碧花園的5.2萬/平售價中，包含以下因素：
1) 基礎盤，2.5萬/平
2) 精裝修，1萬/平
3) 樓齡五年，3千/平
4) 綠化園林，2千/平
5) 房型差異，-2千/平
6) 樓層差異，-3千/平
7) 地鐵便利，1000/m
8) 品牌溢價，6000/m
9) 初房情結，10000/m
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合計： 52000/m
其中，樓層，戶型可能金碧比周邊小區還差，地鐵綠化差不多，說明從品質來講旁邊小區比金碧更好，但你最終是支付了高得多的溢價。
因為你還購買了別的東西，主要是精裝修+品牌溢價+初房情結。
好了，現在問題來了，三五年後，塵埃落定，哪些因素能幫助你保值增值？
當你花5.2w/m買房子時，其實你只有2.6萬/m是買了具體的磚頭水泥。還有的2.6萬/m，你買的是各種各樣的“附加值”。
在所有的資本支出中，“裝修”是最不保值的。之前廣州精裝修一手樓盤，業內的行規大概是三倍。
也就是說，他賣你9000/平的精裝修房，你自己找個工人幹，實際成本是3000/平。
所以熊叔買房給自己定了三條鐵律！
第一條鐵律，那就是絕不碰“精裝修房”。
裝修無非就是那麼點事情，自己去找人力、水電工、泥瓦工、木工和油漆工，自己多跑建材市場去挑材料。
熊叔常常感嘆，現在的小年輕，不像當年我們那輩人，想省錢，就自己想辦法裝修。現在的年輕人，嘴上嚷嚷著沒錢，但又願意花3倍的價格買精裝修。
熊叔買房的第二條鐵律，就是絕對不碰“品牌開發商”。
我不會為品牌支付任何溢價，絕不，絕不！因為你現在買的品牌溢價，未來不能升值。
萬科的房子，一般比同地段其他KFS貴20%左右。
當你今天花了多出20%的溢價，買入萬科。等你某一天想要拋售時，你必須得拿回這20%的溢價。
你得再去找一個萬科粉，你得再去找一個認可萬科品牌魅力的下家，並說服他多掏20%的錢，這個難度可不是一般的高。
今天你買入時支付了溢價，你賣出時，該“溢價”如何套現，該溢價如何保值增值。
熊叔信奉的只有品質，棟距，進深，面寬，用料用材，層高，採光、地鐵……
除了這些之外，一切都是浮雲。其他的附加值都不能升值！
你的層高3.1米，他的層高2.9米，他的層高2.7。好的，那我就願意為3.1米支付溢價。
最後，熊叔買房的第三條紀律守則，是“處房情結”。
這個話題之前講過，感興趣的朋友點擊鏈接去看看熊叔的之前的文章。
最後說回恆大金碧花園，聰明的消費者已經用腳投票了。
自從新金碧開盤後，新金碧的去化相當一般，然而旁邊老金碧的二手帶看量明顯提升，周邊的二手中介反而忙瘋了。
因為，新的金碧花園與第三金碧是同一個園林、社區和物業，地鐵距離也差了不多少。
傻子都會算啊，園林是一樣的，物業是一樣的，但是二手房每套總價能便宜100-200萬。
不過，熊叔相信新金碧花園還是可以慢慢賣完的。
因為這個世界從來不缺那種願意為“精裝修+品牌溢價+初房情結”付費的人。
但熊叔希望看過這篇文章的朋友明白，“你買房到底買的是什麼？”
你在為什麼付費？
