买房为的是什么？住还是赚钱，不用说，大家都心知肚明。换做十年以前，买房其实没有这么多弯弯绕，有需求有资金，出钱买便是，那时候房子是拿来住的。彼时很多城市的房价都在可接受范围之内，市场也几乎少有炒作者存在。因此，对待房子的态度，很多人都是买得起就买，买不起就踏实攒钱。但是2010年后，楼市的一切骤然改变，特别在2016年，国人的“炒楼”热潮达到顶峰，再加上经济发展需要，国家一边鼓励买房，一边实行货币支持，房子的居住价值显然不再被看重，取而代之的是可以升值赚钱，甚至是一夜暴富的工具。
当然了，过去十年，房地产确实没让“押注”的人失望。2010年-2016年这短短6年时间，全国房价均价翻了一番，一线及绝大部分强二线城市的年涨幅都在30%上下，但凡早买的，基本就是躺赢了。正所谓物有两极、事有两面，房子越多，居民的财富就与房地产紧紧捆绑在一起。据西南财大2018年数据，中国城市家庭房产占比高达77.7%，金融资产仅占11.8%，同时，个人房贷款余额从2014年底的10万亿迅速上升到2019年底的30万亿。但是一场风波，让许多人的买房理念产生动摇，也体会了一把绝望背后的希望。“规则”突变：国家放两大招，或影响楼市下个10年？新政策下，我们应该去哪买房？
房地产的“定海神针”来了：大城市变得更大，老家的土地，会物尽其用
近日，高层印发两份重要文件，事关股市、债市、汇市，以及土地、劳动力、户籍和城镇化等众多要素，其中，楼市中最关键的三项：土地户籍和城镇化，这些都是构建房地产的决定性因素。具体的“看点”，土地：制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见，全面推开农村土地征收制度改革；户籍：探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制；城镇化：稳妥调减收缩型城市市辖区，审慎研究调整收缩型县（市）。
房说君认为，加大土地供应，有助于“有人口流入”的城市扩大使用范围，而进一步降低落户门槛，加快1亿人进城落户同时，能通过城镇化来稳定增长，保证就业。显然，这三项是相辅相成的，个中重点就是城镇化，因为吸引人口迁徙城市，居住地的变化势必会带来买房、租房等一系列需求。值得注意的是，这一次政策开了新口子：郊区、新区可取消落户限制。要知道，超大和特大城市的落户门槛素来最多，普通人想都不敢想。这样一来，未来除了京沪两城以外，广深、成都、杭州、南京等超大特大城市的郊区新区，将有“零门槛”的突破口。
当然了，有增必有减。去年，发改委第一次提出“收缩性城市”这个概念，今年的文件，就直接提出了“解决办法”。在房说君看来，谁的户口更香，老百姓都会用脚投票，只是作为收缩城市，如果人口减少的太厉害，城市级别或会下降，甚至是撤并到其它城镇。如果你以为这将是市场上行的契机，那就大错特错了。近年来，随着城市化的脚步越来越快，据央媒发文指出，2019年末，全国城镇常住人口84843万人，占总人口比重为60.6%。与发达国家普遍75%以上的城镇化率相比，我国还有15%的发展空间。可见，城镇化的“天花板”已经越来越近，这种形势下，如何推动人口向大城市或是城市群聚集，关乎着下半场的胜败。
高层再提老旧小区改造，直接下达要求，拆迁梦打水漂了
基于以上的定调，未来10年的楼市轮廓也基本形成。而近日高层会议公布的一项政策，两者一起，将悄然改变市场的格局。会议明确，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。房说君认为，以前是拆迁为主改造为辅，未来，放在首位的将是“改造、提升”，根据高层的部署，今年的计划比去年要增一倍。
再加上符合建成于2000年之前+公共设施落后+居民改造意愿强烈的小区，全国共有17万个，涉及居民大概有3000多万户，上亿居民。老旧小区的体量可见一斑，如果按照每年改造3.9万个小区来推算，全部完成大约要4-5年，一旦旧改逐步推进改造，房多者手中的房子越多，价值打折的幅度就会越大。因为市场上大拆大建将会延迟，曾经盼着“推倒重来”的拆迁梦，无疑是打了水漂。
房说君认为，总结起来，房产持有成本上升、风波影响的趋势下，加上土地、户籍以及老旧小区的影响，有2类人的处境有点麻烦。
三四线棚改城市的多套房持有者
众所周知，前几年三四线的棚改计划，曾带动广大地市掀起翻天覆地的变化。因为棚改背后，有货币化补贴的直接刺激，更有央行投放基础货币来进行支撑，想不火都难。正因为如此，年轻人多，劳动力多的城市接盘者较为充裕，而小城市本来就没有什么人，大量的老破旧，如果在城市群周边还好，如果真的撤并还有机会卖出去，但是那些偏僻的县城地市，随着时间的推移，炒房者、房多者或会逐渐消失。
市场上升期高位囤房者
从2018年至今买房，一方面要承担上浮25%左右的房贷利率，另一方面又背负着近20年以来房价的“山顶价”，连地市县城动不动都涨到1万一平米，对工薪族来说，月薪3千房贷8千的现象司空见惯，自住的话也无可厚非，但如果基于囤房为目的的，未来除了降价甩卖，已经没有第二条路。特别是因为风波关系，房说君了解到一些三四线城市的精装别墅，一个月时间连降100万都没人买。
房说君有话说，总之，国家两大招极其重要，至少对未来10年的房地产有着深远影响。如果你近期还有买房打算，一定要仔细研究，记着一句话，短期事件只会摧毁既有秩序，而城市化塑造的才是经济规律。明白了这个前提，买房要做的选择，尽早撤离迁出人口多的“收缩城市”，尽快拥抱“有显著人口增加”的城市群、都市圈。
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