今年一季度，QD基金特别是原油类基金迎来一大波热度，不少投资者趁着原油暴跌抄底。未可知4月20日原油期货价格跌至-37.63美元。
不少在低点买入的投资者均受到不同程度的亏损，少的几万，多的几百上千万，还有网友疑似赔2.66亿。
回顾近期全球经济形势，不仅原油暴跌，前段时间美股一月之内多次熔断！连在股市久经波浪的巴菲特都直呼“活久见”！
期间，美国启动无限量QE，开启大放水救市。
美股暴跌+货币宽松再遇上原油暴跌，不少人钱包缩水，高呼“难难难！”
犹记得年初，突出起来的疫情让不少企业主遭受经营困境，在“危难之际”，不少企业主如：乐凯撒、老乡鸡、八合里等创始人开启卖房自救。
图源：乐凯撒披萨创始人陈宁微博截图
乐凯撒老板提到，关键时刻给企业救命的，只有创始人手里的“砖头”，不动产=Real estate=真正的资产。
可见，关键时刻能够救命的还是房子，当下在全球经济形势不明朗之际，保值产品还是房子。
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年新增约40万
深圳城市价值动力在这里
今年，由于疫情影响，经济形势不稳定，不少投资客将眼光转向了深圳不限购不限贷的公寓产品。于是，深圳复工后2个公寓项目热销。
招商太子湾·湾玺有着不可复制的地段优势，万科星城具备低总价和片区发展概念等优势，均吸引了不少投资者。
深圳的公寓产品为什么热销？地产君复盘了一下，得出以下几个点：
1、深圳的公寓产品不限贷不限购，很多人想在深圳买房子，没有房票也不想“借名额”，那么不限贷不限购的公寓产品就非常适合了；
2、核心地段的核心公寓，不仅产品素质好，增值空间也大；随着区域的发展，产品的承租能力将越来越强；
3、去年，深圳定位从新中国第一经济特区跨越到粤港澳大湾区核心引擎，再到社会主义先行示范区，作为一个携带改革基因的城市，深圳未来发展潜力非常大；
4、深圳常住人口40年间增长约40倍，其中2019年比2018年新增了约40万人，且还在不断涌入，说明深圳发展动力十足。
数据来源：深圳市统计公报
在这些驱动力下，深圳的公寓产品同样具备居住属性以及投资价值，所以热销。不过地产君认为，深圳公寓的热销，
还有#新基建#的推动力。02
“新基建”加速布局
香蜜湖国际金融中心兑现在即
#新基建#的投入规模，一定程度上代表了城市的发展潜力及城市地位。
2020年，中国新基建投资投资增速达10%左右(2019年增速为3.3%)，投资规模达15万亿左右；其中深圳投资规模约1.24万亿，占比超1/15，可见深圳在全国的重要性。
位于深圳中轴线上的福田，2020年在“四新”项目的带动下，将强力推动建设178个重大项目、总投资3718亿元，项目数及投资额分别比2019年度增长64%和39%。
福田土地面积占深圳约4%，而今年的新基建投资规模占深圳全市近30%，可以看出福田在深圳的地位尤为重要！
4月23日，福田区今年首批“新基建”项目开工，60个项目，投资409亿元！其中有22个项目落户在深港科技创新合作区和香蜜湖片区，项目数量超过总数的1/3。
要知道，福田是深圳的金融大区，汇聚了全市约
70%的金融总部企业，对标纽约华尔街、伦敦金融城、香港中环等全球主要国际金融中心。随着香蜜湖片区的新基建的开工，意味着香蜜湖国际金融中心建设推进,未来片区将集聚更多的金融企业总部，同时有更多的高净值金融人才进入，间接拉升区域价值。03
福田2.0加速
香蜜湖或迎新价值蝶变
今年对于福田来讲，是一个不一样的年份！
去年12月，福田区出台的：
《中共福田区委 福田区人民政府关于落实全力打造“四大中心”加快建设社会主义现代化典范城区的行动方案（2019-2025年）》；
提出107项行动计划，构建“福田中心区2.0版”，其中，香蜜湖为核心引擎被重点布局！
1、高标准规划建设打造香蜜湖新金融中心，将“深圳国际交流中心”打造为符合国际化的“城市主客厅”；
2、通过打造香蜜湖全球金融高端论坛等，打造福田金融品牌，营造世界一流的金融文化生态圈；
3、规划建设香蜜湖、安托山等新一轮文化地标建设，推进中国改革开放展览馆、香蜜湖现代演艺中心、深圳金融博物馆、安托山国际雕塑艺术公园、福田国际体育文化交流中心、打造福田区群众文化中心等高品质文化地标；
4、连通“香蜜湖—车公庙—金沙片区”打造国际时尚创意产业走廊，构建面向未来战略性文化产业体系；
5、构建现代立体化综合交通运输体系，强化广深港高铁福田站辐射带动能力；
6、加快引进世界尖端高校（学院）落户福田，融合共建粤港澳大湾区高等教育开放互通的协同创新体系；实施大中心文体设施星罗棋布计划，全面建成“家门口的文体服务圈”。
左|香蜜湖金融街规划图；右|安托山国际雕塑艺术公园
今年3月6日，深圳市福田区出台《福田区2020年重大项目计划》：
《重大计划》主要集中在基础设施、公共服务设施、城市更新、产业总部、科技研发，直接加速
“福田中心区2.0”的进程。其中金融方面是极大的亮点：2020年香蜜湖新金融中心千亿级开发区域进入投资放量区间，意味着香蜜湖金融中心要来了！
按照目前的香蜜湖新金融中心方案，建成后将为片区赋予极大的价值。
香蜜湖新金融中心方案：
包括香蜜湖北、中、南三个片区，北至侨香路、南至滨河大道，西至香蜜湖路，东至香梅路、新洲路，面积约4.9平方公里。
中区将打造一条宽300米左右的中央绿轴花海，在中央绿轴花海里面穿插建设改革开放博物馆等一系列大型文化公共设施；在中央绿轴两侧，将结合地铁交通枢纽打造深圳市的国际金融中心。
北区将规划建设国际交流中心，包括：5万平的
礼宾会议中心；4万平的中国改革开放博物馆；以及3万平的相关配套设施。南区将整合约80栋高端金融楼宇打造香蜜湖金融街，承接福田中心区金融产业西移。
目前已有超过200家大型企业总部，上百家世界500强及上市企业入驻香蜜湖片区。作为“深圳六大城市新客厅”之一的香蜜湖新金融中心，今年将增速换挡，磅礴启程。
福田片区实景动图
未来片区将以香蜜湖新金融中心为发展引领，对标华尔街，参考纽约中央公园，打造成为深圳的“中央公园商务圈”，塑造一个融政务、经济、金融、文化、艺术、科技、生态、居住于一体的世界级价值高地。
规划兑现在即，香蜜湖或将迎来价值蝶变！正是布局该片区较合适时，紧邻香蜜湖金融街核心区的宝能公馆值得重点关注一波。
04
核心区位+租金上涨潜力
锁定福田核心区最佳投资标的
作为核心区的优质项目，自然可以享受到区位带来的位置红利，但从投资的角度来看，我们更在乎投资收益及未来的增值空间。综合来看，宝能公馆均具备：
坐落深圳核心区，享受区域发展利好
坐落深圳核心区-福田的宝能公馆，西临华侨城，东侧是农科中心和香蜜湖豪宅区，北往梧桐山，南眺深圳湾，位置及景观可媲美纽约中央公园，当下及未来均可享受区域发展利好。
投资回报率近4个点，短期可抵一半房贷
宝能公馆所在片区普通公寓的每平米租金大概是200+元/平，投资回报率近4个点。项目旁边的高端公寓-东海国际公寓70平的公寓租金近2万/月，未来还有一定的上浮空间。宝能公馆此次主推建面约73-93平产品，备案均价10万出头，参考东海国际公寓当下的租金，可抵一半贷款。
京基滨河时代：
来源：链家网
东海国际公寓：
来源：链家网
而且项目所在片区过去5年间片区租金增长超过80%，参考这个租金涨幅，
“租抵贷”可期。片区有高端居住需求，后续租金上涨有保障！
宝能公馆不仅毗邻香蜜湖新金融中心，还处于车公庙、天安数码城等CBD的2公里辐射范围内。目前汇聚了约66万消费人群，周边（车公庙、天安数码城）的高端活跃人群约50万，最高达80万。
根据第一太平戴维斯华南区研究部统计的数据，2019年二季度，深圳新的CBD区域宝安、前海片区写字楼空置率双双突破35%，福田中心区写字楼空置率也提高至15.2%；车公庙片区的甲级写字楼市场满租率却非常高，不仅租金维持高位，空置率也保持全市最低，仅为11.5%。
也就是说，车公庙片区聚集了大量企业，也汇聚了大量的人才，有大量的居住需求。随着香蜜湖金融中心的规划发展推进，未来或将有更多的高端国际企业入驻，聚集更多的高端人群，片区内高端居住需求将增加，高端公寓产品也更好出租。按照市场需求影响价格角度考虑，未来公寓产品租金存在一定上涨空间。
仅从区位价值、投资回报、租金上升潜力，只能简单分析项目看的到的价值。至于未来项目的价值天花板在哪，就要看项目的产品打造得如何。
