武汉“商改住”新政出来已有一段时间，解读者众多，
最近更是成为了武汉公寓市场销售利好的新口号，让众多投资者困惑不已。
其实在我看来：
这条新政，并不是新房交易市场的“商变住”，最多只能算是存量市场的一次盘活探索。
4月22日，武汉市出台了《关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房的通知》（以下简称《通知》），其核心主要有三点：
一是存量市场，而不是新房交易市场；
二是允许部分区域，并不是全部，集中在一些存量商办产品留存比较大的区域，包括江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、武汉东湖新技术开发区、武汉经济开发区（不含汉南区）、东湖生态旅游风景区、东西湖区（金银湖、金银潭、吴家山片）、江夏区（纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片）、黄陂区盘龙城片、长江新城近期起步区、武汉新港空港综合保税区和武汉阳逻经济开发区。
三是改造用途为租赁住房，而不是买卖投资和转手。
众所周知，武汉的房地产市场经过近几年的快速发展，房价也是水涨船高，大量房地产项目“被综合体化”，商办产品早已满地开花，过高的空置率成为房产投资者们正面临的一个大问题。同时，30%的配比起步“红线”，也让很多中小开发商逐渐退出了土地开发市场。
应该说，武汉的商改住新政，也算是民心所向。
不过，此次新政也明确表示，“不得改变基地原有建设用地规划性质、房屋类型和建筑容量控制指标，改建项目不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售、改建租赁住房的运营、管理遵照对租赁住房有关管理工作的规定，纳入全市住宅租赁管理系统统一管理”。
这其实就是态度坚决的堵上了商办产品新房市场和买卖交易的口子。以免好心办坏事，出现意在“消化”存量问题，而非“添乱”新房销售市场。
这个政策可以说，把武汉市现在过量的商办产品，统一纳入到了住宅租赁系统里边来，允许它们改造成民水民电的租赁住宅，在盘活市场租赁住房房源、减轻实体企业压力的同时，也能给租房群体带来更多的选择空间。
对于很多“新武汉人”来说，多数人其实对于居住宅空间的需求其实并不大，少则十几平米就够了，这也是大量的长租公寓公司进入武汉市场的原因。
因此，在我看来这个新政的最大积极意义，应该在于存量商办产品被改造成租赁住宅进入市场后，至少在未来很长一段时间内能够起到平衡新房市场房价的作用，还有降低租房市场的成本，是有利于武汉这座城市人才的引进和落户的。
回顾3月份广州发布的《关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控狙击战 努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，最后之所以被很快叫停，核心一点就在于，其明确规定商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。
可以说，广州的商办项目解绑政策从一个侧面也再次提醒我们，商办项目在短期内是解不了绑的，尤其是新房交易市场。
武汉的“商改住”无疑只是提供了一个解决存量商办产品的方式，不应被解读成销售市场的“商变住”政策。
说实话，一个城市要发展，土地规划始终会摆在那里，写字楼肯定是要建的，但地一旦卖多了，商办产品泛滥成灾的现象自然会越来越突出。
据最新资料显示，武汉的写字楼空置率在2019年末达到了31.1%，是广大房产投资者不应该再忽视的问题。
想想那些曾在2016年高位买进的投资者们，现在很多人都已深深被套牢，多数租金可能已不够还银行的贷款了。
