當前合肥的二手房市場，平靜的如一潭池水，偶爾冒出“藍蝶苑4.45萬/㎡成交”、“濱湖文華閣3.3萬/㎡”等消息，才能激起一片漣漪。
面對冷靜的市場，近日也有不少置業群體問到當下是否是購買的好時機？如何避免買到比較坑的小區？
今日，便來探討一下合肥二手房市場。
PART 壹
合肥2020降價最狠的10大小區曝光
談及避坑，首先肯定不能買到降價厲害的小區。
根據本站統計鏈家網、安居客等二手房平臺數據發現，2020年以來降價最狠的10大小區分別有：
▲數據來源：安居客
通過數據呈現，我們可以總結出幾點：
01、蜀山的皖嶽新村降價幅度最高，1月初安居客數據為2.5萬/㎡，而5月份的最新數據則降到了2萬/㎡；
02、降價最狠的這10大小區基本可以分為2種類型：瑤海、蜀山、廬陽、包河等老城區的老舊二手房；單價很高的別墅小區，價格波動也較大；
03、濱湖的佳源巴黎都市三期為40年公寓，價格也一直持續在降，也從側面印證了合肥40年公寓產品大多上漲空間都不高。
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PART 貳
合肥降價小區有什麼特徵？
細化到各個板塊、各個區域來看，可以發現降價小區基本存在這些特徵。
1
老城區、非學區房、老破小
位於蜀山、包河、廬陽、瑤海等老城區，且沒有好學區加持的老破小，基本房價很難上漲。
01、廬陽的老城核心，沿中環路沿線分佈的樓盤，由於沒有學區等硬核資源的加持，再加上發展前景不大，大多數小區都是2萬/㎡以下，最低只賣1.2萬/㎡。
比如友誼苑小區，現在僅僅賣1.1萬/㎡；萬豪廣場，1.19萬/㎡；深圳花園1.31萬/㎡；亳州城1.21萬/㎡；可苑新村1.37萬/㎡...
▲數據來源：安居客
02、瑤海火車站一帶以及長江路以北靠近新站七里塘一帶，二手房基本都在跌。
整個瑤海的長江路以北樓盤，二手房基本只賣1.2萬/㎡左右，可謂是全市價格最低的一個區域。
比如，中環雲公館1.15萬/㎡、興海苑1.16萬/㎡、香江國際花園1.07萬/㎡、銅陵北路小區1.01萬/㎡、萊茵河畔花園1.15萬/㎡……
▲數據來源：安居客
▲數據來源：鏈家
這些小區大多數沒有好學區，周邊環境也很一般，價格自然難漲。
03、包河老城區附近，正在拆遷，老舊小區較多，二手房大多價格不高。譬如包河花園，
成交價大多在1萬出頭。
▲數據來源：鏈家
2
濱湖等熱門區域的老舊小區
另外一種，就是位於濱湖等大熱門區域的老舊小區。
根據安居客數據統計發現，
2020年4個月以來，降價小區主要集中在啟動區。
▲數據來源：鏈家
與其他高價值區域不同的是，濱湖啟動區無頂級學區，加上房齡偏老，二手房大多難漲。
並且，此前濱湖世紀城振徽苑推出一套二手房源，低於市場價40萬賣。
來源：朋友圈
此外，從鏈家最新數據來看，有不少降價、低價成交的情況。
3
新站、北城等小區二手房
以新站、北城為代表的新區二手房，基本房價難漲，且比較難賣。
主要原因在於：
01、發展處於起步期，配套不夠成熟，難以支撐房價上漲，二手房均價均要低於在售新房。
如新站，新房在售均價1.4萬左右，而二手房則在1.2萬上下；
▲數據來源：鏈家
如長豐，新房大多均價1.2-1.3萬，但二手房僅在1萬/㎡左右。
▲數據來源：鏈家
02、區域內新房庫存量大，對二手房市場也會有不小衝擊。
4
戶型設計奇葩、物業不作為小區
還有最後一種，與小區本身相關，戶型設計不好、物業不作為導致管理混亂、環境髒亂差等小區，對於房價也有很大的影響。
比如博澳麗苑，地處黃金地段，但由於此前物業嚴重不作為，導致房價一直停留在1.3萬+。
▲數據來源：安居客
如今換了金地物業後，對小區的改善效果明顯好很多。
再比如蜀山的華府駿苑，戶型設計相對不合理，很多120㎡以上的大戶型只能做兩房。再加上物業管理一般、開發商資金鍊斷裂等原因，儘管處於黃潛望核心地段，又是50中學區房，房價已經三年不漲。
▲數據來源：安居客
PART 叄
撿漏還是踩坑？置業二手房4點建議來了
降價，對於買房人來說，是個減少成本購房的不錯選擇。
但在這些降價小區中，有撿漏機會，但也有坑。暗流湧動，如何規避踩坑？
1
優先考慮區域
拋開通勤時間，購買二手房，首要考慮的是區域，也就是地段。
區域選擇方面，記住這幾點：
西南區域優先於東北區域；
市區大於三縣；
首選政務、濱湖，其次蜀山、廬陽、經開、包河等
具體來看，拋開置地、凱旋門等熱盤之外，政務可以選擇imore公寓（性價比高）、淺水灣（奧體小學學區房）、頤園世家（小戶型掛學區）；
濱湖可選雲谷（小區品質較為不錯，價格相對不貴）、琥珀瑞安家園（價格相比便宜，性價比較高）；
蜀山區可選萬科金域華府、金色名郡等，小區環境不錯，周邊配套相對也是比較完善。
2
優先選擇真學區房
二手房最抗跌的特例，恐怕只有學區房了。
合肥大多數小區都有學區，但頂級的真學區房並不多，購買之前多查教育實力、升學率。
具體來看，政務基本都是優質學區房，今年五十中新校表現不俗，習友路一帶信達水岸茗都、宋都西湖等都可以選擇。
分檔次來看，主要考慮五十中+奧體小學、五十中+西園新村小學。
蜀山，主要考慮五十中+安居苑小學組合學區，其中，萬科金域華府、通和易居同輝是不錯的選擇，二手房漲勢很快。
濱湖，46中+師範附小雙本部組合，書香門第、濱湖家園等小區，價格已經達到2.5萬+。
廬陽，優質學校很多，可分為三個梯隊：
第一梯隊：45中本部+南小，45中本部+六安路小學，房價普遍3萬/㎡；
第二梯隊：42中本部+南小，42中本部+六安路小學，房價普遍2.5萬/㎡；
第三梯隊：45中本部+安慶路三小，42中本部+紅星路小學；
按照這個標準來買，基本不會錯。
經開，主要考慮168學區房，值得注意的是南校區，剛投入使用，對於房價的增值還不明顯，是撿漏不錯的機會，新房可以選邦泰科技城，二手房可以選中環湖濱公館、綠地濱湖印象等。
高新，六中高新校區雖說教育實力尚不可知，但對於房價的增幅很是明顯，未來仍有一定升值潛力。
瑤海，主要考慮三十八中本部+和平路小學組合。
3
有維權歷史的小區慎選
二手房區別於新房，最大的好處在於：看得見、摸得著，好與壞一眼便知。
在追求品質的時代，有惡劣維權歷史的小區慎選，一來自己住的不舒服，二來置換困難，無人問津，三來房價大多難漲。
4
自己的判斷力很重要
購買二手房，大多會經歷諮詢中介➝帶看小區➝交錢➝辦理手續➝拿房，在這一套流程中，基本都是中介幫忙操辦。
但作為買房人，
心裡要有自己的判斷。比如，帶看時，中介帶你去看了底樓房源，說樓間距大不影響採光，你要自己大致觀察下是否真的如此。
所以，帶看二手房時，任何細節都很重要。
進門時，觀察其他人進出是否要刷卡，關係到小區安保是否嚴格；
進入小區，觀察是否人車分流，小區綠化如何，衛生狀況如何；
進入樓棟，觀察牆面、電梯使用情況；
進入房內，觀察戶型設計、朝南方面、採光等等。
PART 肆
結語
當下能夠選擇的，要麼是主城，因為主城的價值更加紮實，有著最優質的學區、最完善的配套、充足的人口紅利，接盤者眾多，雖然現在漲幅慢一點，但是更加穩妥；
要麼是有規劃的新區，尤其是5年內能夠落地的新區，相比主城頂級學區房之外的小區，漲幅可能會更高。
以下是我個人二維碼，有什麼買房上的問題，歡迎隨時諮詢：
總編點評
百瑞地產網、第一樓市總編 多多
無學區支撐的老破大在合肥房價高峰後回落明顯，尤其板塊也無紅利與開發情況下，缺少上漲動力。
