十年前，我们说“产品守正，营销出奇”。如今，面对愈发激烈的市场竞争，我们再补充一句：既然未来已定，那么只有产品才是劈波斩浪、赢创未来的“压舱石”！
——《兰德咨询：房地产产品线绿皮书2018》
从所谓的楼市黄金时代到白银时代，从刚需为主到改善当道，行业内有一个不曾改变的共识：产品力永远是房企的核心竞争力之一。在房企针对产品力的研发升级过程中，“产品系”有着极为突出的意义。
我们不得不承认，除了个别如麓湖生态城、阿那亚之类的“中国神盘”之外，和“单打独斗”的项目相比，有口碑可参考、有案例可借鉴、有标准可复制的“系列产品”往往有着更快的市场接受速度与更好的市场反馈。
产品标准化研发的成绩背后，代表着房企的实力与生命力。
（ps.文中销售数据均为备案口径，成交备案统计均截至今年9月28日。）
房企的产品系研发：从量到质的进化
事实上，产品系的多与寡，绝不是判断房企产品力的唯一标准，集中火力研发一个神盘来带动品牌也未尝不可。但是，对于瞄准全国布局的大型房企来说，系列产品显然比单一产品更适合用在版图扩张当中。
>>>早期的产品系研发，更多的是横向发展，帮助房企实现规模化扩张。
产品系代表着“标准化”，同一个产品体系内，理念定位、设计方案、成本控制、营销模式等，都有一套可复制、可连续开发的标准，具备通用性，可以有效提高开发效率。
产品系代表着“精准化”，一个房企可以有多个产品系，每一个产品系的产品不同、定位不同，房企可以迅速锁定目标客群，抢占不同的市场分层。
这一时期，多家房企都凭借着快速铺开的产品系抢占市场，完成全国化布局，比如万科旗下住宅线就有城市花园系、金色系、公园系、四季花城系等，恒大有华府系、绿洲系、名邸系等……
>>>现在的产品系研发，则是纵向升级，助力房企实现有质量的增长。
在“高周转”成为高频词汇的前几年，成熟的产品体系发挥了不可小觑的作用，这种标准化的产品才跟得上房企快速扩张的脚步。
但是，靠高周转做大规模的时代或许正走向终结。
近期，央行、住建部召开重点房企座谈会，会上出台了重点房企资金监测和融资管理的“三条红线”规则。这就要求，未来房企在保持规模中高速增长的同时，还要实现更高的利润率、更低的负债率和更高的品质，进而实现有质量的增长。
这样的强竞争环境下，产品系的研发就有了更高的目标——提升产品的竞争力，提高品牌的辨识度与美誉度。
近几年，已经很少有房企同时在多个产品系上均匀用力了，取而代之的是重点打造1到2个具有“IP”性质的明星产品系，比如提起泰禾，就想到泰禾院子，提起融创，就想起壹号院……
成都的高端产品系如今怎么样了？
过去，品牌房企如万科、恒大、华润、龙湖等，就通过多个产品系迅速抢占了成都房地产市场。现在，市场竞争聚焦到了高端住宅领域，而且随着后期巨量的潜在供应持续入市，竞争也将越发激烈，这场争夺赛无疑将在高端产品系中展开。
近两年，成都市场上出现了不少知名的高端产品系，这些产品系各自都有怎样的杀手锏？如今发展得怎么样了呢？锐理君选取了几个极具话题性的代表，来与大家共同探讨。
第一类，来蓉之前早已盛名在外，比如金茂的金茂府，比如绿城的凤起朝鸣。
金茂
金茂府，一个提起就“自带流量”的豪宅超级IP。中国金茂的住宅开发版块，有“府、悦、墅”三大产品系，其中“府”系知名度最高、布局项目最多，其核心卖点是“绿金科技豪宅”，比如采用地源热泵技术为住宅提供绿色能源，利用毛细管网系统调节室内温度，采用全屋置换新风系统等等。
2009年，金茂的前身方兴地产以40.6亿元的价格拿地，刷新了当时北京土拍历史上的最高总价和单价两项纪录。两年后广渠金茂府开盘，均价超出周边项目约80%，但五开五罄，连续两年坐上北京楼市销冠。此后，金茂府逐渐落子到全国各地，2017年西南首座金茂府来到成都，并且延续了其一贯的“高地价，高房价”特点。
① 2017年4月6日，金茂拍地入蓉，以17160元/㎡的楼面地价竞得武侯新城地块，该地价当时居大成都第二；
② 2019年2月初，与首开合作开发的武侯金茂府住宅开售，预售均价约30000元/㎡，是2016年10月以来当时成都高层住宅预售均价最高的项目（截至2019年2月）；
③ 截至2020年9月，武侯金茂府共推出高层住宅868套，均为12层的小高层，已备案部分的成交均价约27105元/㎡。
绿城
2017年11月，绿城联手成都城投，以10900元/㎡的楼面地价竞得了双流华府板块的175亩地，至今仍然是双流第六高、华府板块第二高的地价纪录，后该地块被开发为城投绿城诚园，均为高层住宅产品。
诚园系是绿城第二代高层住宅产品系之一，已经落地杭州、北京、天津、成都、合肥等数十个城市。截至目前，成都城投绿城诚园一、二号地块上的1311套住宅均已获取预售，已备案的房源成交均价19684元/㎡，3号地块待售。
相比起诚园，绿城在成都的另一个项目更具有辨识度——位于内金沙的绿城凤起朝鸣。
成都绿城凤起朝鸣，是大名鼎鼎的杭州绿城凤起潮鸣的姊妹篇。与后者一样，成都绿城凤起潮鸣同样布局了绿城的三大产品序列，包括460-660㎡的合院【凤起】，215-385㎡的叠墅【朝鸣】（杭州项目中为潮鸣），以及165-195㎡的高层住宅【月映】，
主打卖点包含但不仅限于中式宅邸与宋代极简美学。① 2017年12月29日，绿城以15600元/㎡楼面地价竞得项目所在地块，溢价率达59.18%，需要无偿移交24%的租赁住房；
② 2019年8月，绿城凤起朝鸣推出170套高层住宅及叠墅，预售均价33642元/㎡，目前已备案部分的成交均价为34905元/㎡。
第二类，则是由四川本土房企所开发的高端产品系，比如德商的天玺系。
德商
近两年，在与全国性房企同台竞争中，本土房企德商的表现非常突出，尤其是其旗下TOP级产品【天玺系】，在成都高端住宅市场中也有了一席之地。
2016年至今，德商总共在成都落地了4个天玺系项目，分别是德商迎晖天玺、德商锦江天玺、国宾锦麟天玺（与新希望合作开发）和麓湖熙华天玺（与朗诗合作开发）。
德商的天玺系产品有着比较明显的系列特征，比如项目周边都有至少2个城市公园作为生态配套，外立面大面积采用玻璃幕墙，并且标配高级会所等等。
德商迎晖天玺 位于城东塔子山板块，所在地块成交楼面地价10250元/㎡，住宅均为高层产品。项目分别于2019年1月（172套）和今年8月（43套）两次取得住宅预售，预售均价分别为23362元/㎡和26443元/㎡，截至9月底，已备案房源的成交均价约23543元/㎡。
德商锦江天玺位于三圣乡板块，所在地块成交楼面地价10767元/㎡，溢价率96.95%，住宅包括大平层和中式合院。今年3月、7月和9月，锦江天玺三次共推出350套住宅，预售均价33765元/㎡，截至9月底已备案房源的成交均价为31952元/㎡。
国宾锦麟天玺 位于茶店子板块，所在地块17200元/㎡的成交楼面地价曾一度高居大成都NO.1，住宅产品均为高层。从2019年年底至今，国宾锦麟天玺共推出住宅459套，预售均价30515元/㎡，至9月底已备案部分的成交均价为29461元/㎡。
麓湖熙华天玺 位于麓湖板块，所在地块成交楼面地价13881元/㎡。今年6月1日和9月15日，麓湖熙华天玺两度取得预售许可，共推出418套小高层和中高层住宅，到9月底已备案部分的成交均价为27654元/㎡。
实际上，在德商的天玺系之前，另一个本土房企也开发出了比较成熟的高端产品系，即蓝光的雍锦系，雍锦系不仅在成都多点开花，还在合肥等地取得了不错的市场反响。但近两年随着蓝光土地储备见底，其在成都的物业开发速度也放慢了不少，更不用提新的雍锦系产品。
还有一类，并非由川企开发，但是是从成都成长起来并逐渐落地至其他省市的，比如中国铁建的西派系
。
中国铁建
在本文所提及的这几大产品系中，在成都落地项目最多的就是中国铁建的西派系，包括西派国际、西派澜岸、西派城、西派国樾、西派泊玥、西派浣花、西派宸樾、西派玺樾和西派金沙。
这些项目中，最早的预售是2012年，发展到现在，西派系的产品内涵也越来越丰富。不过，以锐理君的了解来看，西派系的产品共性还是比较明显的：
>> 从选址来看，西派系敢于选择比较新的区域进入，像锦城湖板块的西派澜岸，武侯新城的西派城，华府板块的西派国樾等；
>> 西派系尤其是近几年的项目，在精装细节上的打磨都比较细致，对装修工艺等提出了明确的标准，并且喜欢在景观中加入大水景的设计；
>> 从建筑形态来看，西派系住宅中，高层产品是绝对主力。
目前，西派国际和西派城的住宅都已售罄。
2017年以后的新项目中，西派国樾推出住宅2637套，已备案房源均价20240元/㎡；西派泊玥已推出住宅613套，已备案房源均价13666元/㎡；西派浣花已推出住宅218套，备案房源均价33051元/㎡。
西派金沙所在地块成交于2019年的最后一天，成交楼面地价16700元/㎡，其60.6亿元的总价至今仍居大成都首位，截至目前西派金沙还未正式入市。
当前市场，地价高企，对手众多，产品更应有核心竞争力。因此，钻研产品力应该成为房企的共同选择，而产品系的开发仍旧是保证一定开发速度的重要手段。房企不仅要开发产品系，更要培育明星产品系，在这个遍地豪宅的时代，有明星产品系为品牌口碑背书，新项目的落地速度以及营销压力都要小得多。
不过，也正是因为如今地价高企，过于标准化的产品很难适配市场环境不同、客群不同的多个地块，因此，同为一个产品系，房企也应该在保留产品系核心优势的前提下，针对地块做出更多适应性调整。
文|66
出品|锐理数据总部新媒体中心
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