原創 作者 陳豐激
一年內曾拿下七個“地王”，在中國地產市場掀起一場腥風血雨的信達地產，以“行穩致遠”的策略前行。
自從2015年以“收割地王”姿態擠進中國百強房企後，信達地產不再高調激進，年度拿地“適可而止”。2019年，其拿地不足百萬平米。與之對應的是，資產負債率、淨負債率持續下降，安全著陸。
備受矚目的是，今年一季度，信達地產盈利4.88億元，同比暴增186倍，增速勇冠A股房企之首。
信達地產為何在耀眼登場後歸於平靜？“地王收割機”泰禾集團深陷財務困境，信達地產能會安然無恙嗎？攬下的7個“地王”如何解套？
彈性拿地土儲穩定300萬平米
衡量一家房企是否激進，一般而言，是看其拿地擴張速度。
曾經被譽為“地王收割機”的閩系房企泰禾集團，前幾年的激進擴張的後遺症已經出現，雖然幾度甩賣資產，至今走出財務危機。
信達地產背靠中國四大資產管理公司之一的中國信達，曾在2015年6月至2016年6月的一年間，狂撒352億元巨資，從上海、深圳、廣州、杭州和合肥5個城市攬下7個地王，在中國地產市場引起了不小震動。
2015年，信達地產首次躋身中國房企百強榜單，銷售面積、銷售金額分別位居79位、97位，雙雙進入百強。
信達地產前身是北京天橋，2009年，信達地產通過借殼實現上市，成為一家專業從事地產開發的上市公司。
從2009年至2015年，時隔6年，信達地產突然一鳴驚人。正當市場百般揣測之時，信達地產迅速歸於沉寂。
土地儲備一定程度揭秘了信達地產經營策略。
扇貝財經查詢了信達地產2015年以來財報，2015年，信達地產新增土地儲備111萬平米，期末儲備面積487.60萬平米。
2016年、2017年，新增土地儲備分別為77.40萬平米、52.80萬平米，期末儲備面積為375.54萬平米、290.87萬平米。
2018年，公司加大了拿地力度，當年新增土地儲備129.27萬平米，期末儲備面積331.57萬平米。2019年，新增土地儲備89.5萬平米，期末儲備面積344.5萬平米，其中合作項目權益面積48.16萬平米，代建項目34.27萬平米。
2019年，隨著房地產市場調整，信達地產改變了拿地策略，採取自己拿地和與其他房企合作拿地開發、代建途徑，增加土地儲備。
根據房天下統計數據，2019年，無論是拿地面積還是拿地金額，信達地產均未進入前百名。
結合2015年至2019年房地產銷售面積、期末在建面積，信達地產基本上遵循了彈性拿地法則，基本保證了期末土地儲備在300萬平米左右。
淨負債率從311%降至90%
房住不炒、去槓桿，信達地產在“不忙著”拿地策略下，實現了降槓桿。
歷經2015年至2016年間的大舉拿地，信達地產負債率一度大幅飆升。
房地產屬於資金密集型行業，衡量房企償債能力，不僅僅要看資產負債率，更要看剔除預收款項的資產負債率，因為房產預售原因，存在鉅額預收款項，還要靠扣除非經營性負債的淨負債率。
2015年至2018年，信達地產的資產負債率分別為83.24%、85.69%、86.01%、79.43%。一般而言，80%的資產負債率是房企警戒線，2018年，信達地產回到首次回到警戒線以下。
同期，剔除預收款項的資產負債率為80.65%、82.55%、82.72%、72.69%，2018年，同比下降了10.03個百分點。
根據年報披露的數據，扇貝財經計算得出，2015年至2018年，信達地產的淨負債率分別為281.11%、311.34%、213.33%、79.06%，2014年為184.05%。2015年、2016年，因為攬下七個“地王”的大規模拿地，使得淨負債率大幅飆升。2016年，公司淨負債率高達311.34%，位居A股百餘家房企前五名（由高到低），2018年，淨負債率大幅下降，降至A股房企第48位。
2019年，信達地產的償債能力依舊維持在相對低位。截至2019年底，公司資產負債率、剔除預收款項的資產負債率、淨負債率為76.92%、69.45%、90.11%。
淨負債率從311.34%下降至90.11%，下降了221.23個百分點，相對而言，償債能力已經大幅提升。當然，淨負債率90.11%，位居A股房企第36位（從高到低順序），相較房企淨負債率低於50%的平均水平，信達地產仍然處於高位。
具體看有息負債，截至2019年底，信達地產短期借款5億元、一年內到期的非流動負債131.51億元、長期借款86.44億元、應付債券126.92億元，合計為349.87億元，較2018年底的360.52億元減少10.65億元。其中，短期債務為136.51億元，佔長短期債務總額的39.02%。2018年，短期債務為159.58億元，佔當期債務總額的44.26%。無論是短期債務、還是短期債務比，均有了明顯改善和優化，這使得公司償債壓力進一步減輕。
2019年，信達地產財務費用7.66億元，2017年、2018年為9.23億元、7.91億元，持續減少。
不求規模求質量，或是信達地產的經營思路。2015年以來，信達地產營業收入增速放緩，2015年，其營業收入為81.36億元，同比增長67.73%。2019年，營業收入為194.78億元，同比增長3.86%。對應的歸屬於上市公司股東的淨利潤（簡稱淨利潤）分別為8.60億元、2315億元，同比增長12.05%、7.65%。
扇貝財經發現，信達地產曾經的“地王”項目，部分還在開發。如上海顧村項目，分為商業和住宅開發，總投資90億元，去年投資8.38億元。
出人意料的是，今年一季度，受疫情影響，大部分房企經營業績承壓，但信達地產似乎不受影響。公司實現營業收入67.95億元、淨利潤4.88億元，同比分別增長469.62%、18590.23%，約為186倍的增速，高居A股房企榜首。
