商业是衡量板块价值的五大要素之一。
其对地段价值的意义往往超出了内容本身，“有”与“优”，差异巨大。
商业配套亟待完善优化的西安，一个大型品质商业体的出现，对地段价值影响不小。浐灞的凯德广场、经开的熙地港、曲江的大悦城等，无不如此。
大悦城落位于曲江大雁塔南广场西南侧，与新乐汇、西安“新网”红雁塔南路步行街等相辅联动，为雁塔天宸、阳光城檀悦等高端项目价格坚挺因素之一。
▲ 曲江大悦城示意图
位于经开张家堡广场西南侧，总部大厦毗连的熙地港，与地铁2号线、4号线，市府光环等联动，助推毛坯房均价1.7万/㎡的景粼天序成为年度红盘。
位于东三环长乐立交西北侧，地铁1号线浐河东岸站口的凯德广场，为御锦城及周边新盘的价格支撑和持续吸引购买力，贡献不可小觑。
从这些案例中不难看出：大型商业体与其他价值因素结合，不仅自身价值得以充分显现，同时对地段及房产价值也有着重要影响。
成熟地段尚且如此，对于发展中的板块而言，百万方CBD都会集群的出现，其价值影响和意义则更大。
▲ 经开熙地港夜景图
2017西安城市进入重构期，城市“北跨”，中轴线北端的泾河新城定位建设“大西安北部新中心”，成为北城新门户！
期间，多个大事件的发生，刷新着大北城的认知，提升了大北城的关注度：
2018年1月，经开区和秦汉新城签署战略合作协议，在生态治理、城市共建等10个方面联动发展，渭河正式成为大西安“城中河”。
2018年初，陕西省投资100多亿，对泾河流域开始全面整治，加强水系治理和生态建设，泾河湿地公园开始建设。泾河开始进入视野。
▲ 泾河湿地公园设计效果图
2018年中，正阳大道南段通车，东与西铜高速，西与沣泾大道（原秦汉大道）一起，改变南北交通态势，泾河新城到北主城的车程缩短至10来分钟。
2018-2019年，绿地、恒大、金辉、经发、阳光城、华福、中南、滨江、隆基泰和等多个外来和本土品牌房企，北上攻城略地，泾河新城一批新项目鱼贯落地。
▲ 大北城区域态势示意图
各种利好综合推动下，大北城的地产价值开始提升。黄冈教育文旅板块强势崛起，成为主城外溢及外来置业的主力目标地。
2019年，西安首条城际线有望国庆期间通车，西安地铁三期（2018-2024）规划获批，西咸新区产业发展规划（2019-2025）公布，泾河发展迎来新源动力。
上述事件的直接或间接影响，使得大北城得以再度被聚焦。踩着鼓点的华福国际百万方CBD都会集群，则为黄冈教育文旅板块带来价值爆点。
▲ 华福国际效果图
黄冈教育文旅板块是泾河新城城市建设的先导区，新北城率先发展板块，也是西咸新区近期集中发展主力板块之一。
板块以西咸黄冈泾河学校、乐华欢乐世界、泾河湿地公园（在建）为主干支撑，贯通高铁新城和该板块的正阳大道为加持，构成区域的价值内核。
该板块北与茯茶小镇、泾阳县城，西与恒大文化旅游城，东与原点家居城等形成联动发展之势，可谓泾河新城的“白菜心”地段。
▲泾河新城发展示意图
经过数年的发展，该板块已形成了文化、旅游、商业、教育及居住为一体的发展氛围，在置业上，价值潜力正在凸显。
近两年，板块内的黄冈学府城、华福国际、滨江翡翠城、乐华城、隆基泰和万和郡、中南菩悦东望城、金辉崇文府等系新项目，为置业人群提供各类房源。
产品更加多元，高层、洋房、公寓等也已出现。房价也从2017年的5000元/㎡左右，上升到目前的7000-10000元/㎡，个别已超过万元均价。
这里，对刚需刚改置业来说，还是价格洼地；对改善和投资置业而言，目前尚处价值洼地。
随着百万体量的华福国际百万方CBD都会集群日前启动建设，板块的城市价值和地产价值也正在迎来新的积极变化。
▲黄冈教育文旅板块效果图
华福国际由来自广东的华福地产打造。华福地产成立13年，已在广东佛山、韶关，江西景德镇、海南等国内10多个城市均有项目落地。
华福地产牵线引入西咸泾河黄冈学校，并是其大股东；建设黄冈学府城住宅项目、华福国际CBD综合体项目，在板块建设及价值推动上，发挥着重要作用。
华福国际项目总占地212亩，建筑面积约102万㎡，是集品质住宅、精装专家级公寓、微总部办公、星级酒店及商业Mall于一体的综合体。
▲华福国际都会CBD生活集群效果图
规划信息显示，其总部办公楼约11万㎡，甲级办公，智能商务；商业约5.8万㎡，衣、食、休闲、娱乐一站式满足；5.4万㎡星级酒店，品牌化运营。
2019年6月29日，西咸新区产业发展规划（2019-2025）发布，总部经济是其“6+1”产业中的重要一极。
在西咸新区总部经济项目发展分布图上显示，泾河新城的总部经济是其13个重点项目之一。
之前两年里，缺少聚合力强的品质商业是板块的“短板”，此次，华福国际在板块发展的恰当节点上落地，可谓正当其时。
不仅弥补了板块发展上的“短板”，自身的价值得以彰显；同时，也为板块的价值夯实和提升，带来了新的考量因素。
▲华福国际效果图
近两年，西咸新区各种利好消息不断，五大新城共享共荣。但我们认为，纵有千般利好，都有汇聚点，而汇聚点才是价值所在。
泾河新城的功能是打造“南山北水·灵动泾河”的现代化新城；重点发展高端制造业、商贸文旅、现代农业和食品饮料产业等。
2019年1月21日，泾河新城与西安丝路石墨烯创新中心有限公司就石墨烯与物联网应用创新研究院项目正式签约。
2月21日，在2019西咸新区首批招商项目集中签约仪式上，泾河新城签约了纳米碳新材料工程建设项目。建成后将形成石墨烯材料、电池材料、电热产品等国内国际领先的高科技产品研发和生产基地。
5月10日，在第四届丝博会西咸新区重点项目专场签约会上，收获了包括总投资75亿元的新恒业新能源产业基地、高端制造、新能源、食品饮料加工等6大项目。
这些为泾河新城的产业布局抒写了浓墨重彩的一笔。
▲泾河新城产业分布示意图
从泾河新城的发展态势看，这两年的利好汇聚点则是集中落在了黄冈教育文旅板块：
阿里巴巴菜鸟智慧物流、院士谷、华为5G产业示范区、法士特二期等重大项目的落地，推动区域经济发展的同时，华福国际将为其近距办公、商务等提供便利。
板块前有乐华城发展数年的铺垫，后有学校建成、道路打通，现有华福国际建设，至此，区域价值体现已趋于完善。
未来，再有轨道交通线路通达，则更完美。规划通达区域的10号线支线、16号线或17号线建设，如任何一支获批，对区域都将是重大利好。
▲原经区域地铁规划示意图。最终以政府公布为准。
从区域发展态势看，临潼与主城区连接有地铁9号线、高陵有10号线，作为大西安的新北大门，泾河中远期有轨道干线或中小运量线路通达，也是必然。
地产传统的开发时效逻辑已被打破，以前瞻性的思维选投，北向置业锁定尚处价格洼地的黄冈教育文旅板块，为时不晚。
