楼市分为小周期、大周期，地段质变有快慢之分，楼盘有领涨盘、补涨盘、普涨盘的分别，区域版块之间还有轮动效应。
今年的楼市，西部依然会上涨，因为很多刚需后知后觉，追高的小白大有人在，因此今年西部的房价依然惯性会涨点，但不是赚钱的最大风口，去年才是。
今年赚钱的风口是：深圳中部，福田龙华坂田。其中福田的溢价效应，其实去年底已经有所表现，无奈西部太热，因此福田的上涨不被太多人重视。
以福田保税区为例，福保桂花苑，60多平米的两房，年前报价495万，3月份涨到530万，现在涨到575万。
注意：这只是其中一个普通的案例，事实上，福田在涨的楼盘不少，有很多值得布局的，这里不摊开来讲。
其次是龙华，华业玫瑰四季，小户型成交价创新高的事，大家已经知道了。龙华在2014年到2017年这三年，上涨凶猛。
自2018年以来，龙华红山，除了个别学位利好的楼盘之外，其他的涨幅不算猛。
但是横盘这么久，光明都敢挂6、7万了，因此今年龙华红山会有一波补涨行情。
而龙华上塘，去年因为金茂府的带动，价格已经有所上涨，这会反而不宜追高。
至于坂田，也是横盘多年，今年随着坂银通道开通、地铁10号线开通，以及学位利好，坂田会有一波行情，成为东部领涨的区域。
等深圳中部涨完，今年年中，行情就会蔓延到深圳东部。
深圳东部，这几年，没少遭自媒体黑，理由是东部这3年房价没怎么涨。
包括很多东部业主自己也没了信心，在想要不要尽快把房子抛了，买到西部去。
有这样的想法其实很正常，因为大部分人，对楼市理解不深，也不懂版块是如何轮动的。
其实横盘3年不可怕，宝中自2016年起，也是横盘3年的命运，不过2019年，宝中利好太多，于是猛涨，这其中就包括了补涨、版块轮动的原理。
在2018年的时候，有些宝中业主，对宝中缺乏信心，卖了宝中，追高深圳湾，结果深圳湾除个别盘在涨，大部分盘横盘，然后宝中猛涨，哭晕在厕所也没用，这些都是对版块轮动的不理解所致。
在2017年，在宝中横盘的时候，相反龙岗大运，一直在涨，阳光天健城36平米单房、45平米一房一厅、237平米大户型成交价突破8万，就是发生在2017年。
一般而言，大运的行情，比宝中晚个8个月乃至一年左右，因此今年年中，最迟明年，你就能看到大运的房价崛起。
实际上，大运、龙中、坪中，一些优质楼盘，这几年都有上涨，不过因为东部暂时还没到普涨的行情，因此不受重视。
龙中的招商依山郡，也是从160万涨到300万，万科翰邻城，壹锦园，也有一平米接近2万的涨幅。
当然有人会抬杠说这是学位房，好，龙中一个次新盘，紫悦龙庭，2015年开盘23000，2018年才卖39000左右，被很多人耻笑。
最近，82平米的小三房，倒是涨了50万左右，而且很少放卖。
至于坪山中心，涨幅百分之10以上的楼盘很多，不过西部太热，导致东部发声太少，因此不被大家所知。
实际上，对于钱不多的刚需，东部350万左右，依然能买到不错的三房，配套、花园、户型都还不错，依然是刚需上车的一个选择。
说了这么多结论，现在说说给出这些结论的依据。
楼市有周期，这次的周期，得从2014年讲起。
大家都知道，2014年，是深圳楼市的最佳抄底期，是近些年来，楼市最低迷的时候，当时深圳的均价是20000多。
930之后，行情启动，当时涨最快的是前海自贸区、蛇口自贸区，以及龙华，前两个是大热点，龙华是因为拍地的影响。
就像2016年调控之后，深圳横盘，但是2019年818之后，前海、宝中行情带头启动，几乎是一样的。
2015年330之后，全深圳普涨，当时涨最快的是刚需房，所以当年坪山、光明涨最猛。
那一波，刚开始也是南山、宝中涨，之后福田、龙华涨，到西部中部涨不动时，东部行情才启动。
在2015年底，东部一些超级冷盘，例如金众蓝钻风景、豪方箐园这些盘才开始涨，从8000、9000慢慢冲高到2万多，单论涨幅，投资收益，其实完全不比深圳一些热点片区差。
文杰淘楼创始人陶文杰说：西部是龙头，中部是龙身，东部是龙尾，版块就是这么轮动的。
2016年1004新政后，深圳楼市进入新周期。新一轮周期开启。
2017年，龙头涨，核心区域优质楼盘领涨，典型例子就是深圳湾、香蜜湖领涨。
西部目前真正的龙头是深圳湾，当然未来前海、宝中也很值得我们看好，中部的龙头是香蜜湖，虽然不及西部火热，也是房子旧了的原因，但你一定不要低估香蜜湖的力量。
别看2017年豪宅涨得猛，但是在2015年那一波，豪宅是跑输大势的，所以深圳楼市是具备典型的版块轮动效应的。
2018年，外溢作用开始显现，大冲华润城、福田保税区开始涨，当然这些区域各自也有各自的利好刺激。
别看福田保税区2018年涨得猛，在2015年的时候，涨幅完全不如关外，现在福外学位的朗庭豪园，2015年卖220万，后来才涨到470万，但是当年关外翻2倍多的比比皆是。
2019年，版块继续轮动，产品也在轮动，轮动到前海、宝中涨，当然去年下半年，前海宝中的利好也是很多。
然后福田南山的刚需两房涨，因为之前三房已经涨不少了，虽然两房有孩子的家庭可能不够住，但是无奈三房总价已经太贵了，刚需只好推而求其次选择两房。
还有就是低总价上车盘领涨，在2015年，关内这些小单间，涨幅也是不如原关外次新三房的，所以2019年，上车盘有个补涨的过程。
好，现在是2020年，今年上半年，最大的行情就是中部领涨，因此福田龙华红山坂田最值得买，下半年会轮动到东部，大运龙中坪中涨。
当然，现在因为有黑天鹅事件影响，经济的走势会怎么样无法判断，但是正常的楼市轮动，就是这样的节奏走。
如果今年轮动不到东部，那东部就重点看2021年，因为地铁14号线，是在2022年通车，这条地铁线，对东部很关键。
地铁11号线开通前，谁去看福永沙井的楼盘，现在有了地铁，有了大空港的概念，现在福永沙井的盘，开一个火一个。
东部地铁14号开通后，如果东部再有一些概念，东部也会很火，记得，今年可能有40周年大礼包。
如果这个大礼包是扩容，那么最有可能划进来的就是凤岗跟大亚湾，如果真的划进来，东部是需要龙头带动的，这个龙头目前只能是大运新城。
随着东部补涨，走到最后的周期，就是罗湖、盐田、横岗、布吉涨，等这些冷门区域都涨完，深圳楼市就完整走完一个周期。
然后，可能会短暂横盘一段时间，又接着西部、中部、东部的版块轮动走。
今年上半年，有一定资金实力，买福田龙华红山坂田，没多少钱，东部赶紧上车，如果很有钱，别浪费房票，西部豪宅买买买。
虽然今年西部整体涨幅会慢一些，但是到下一轮周期，南山跟宝中，依然是领头羊。无奈现在上车门槛太贵，只适合有一定实力的投资客。
未来深圳湾，一定是深圳房价最贵的区域。
来源:Kenny择房记
