一旦和名校學位掛鉤,不管是新房還是二手房,身價都將水漲船高，更多的是有價無市。
德弘天下華府，位於鮮有住宅入市的羅湖區，1月7日開盤，坐擁“深中”學位、雙地鐵、五大公園環繞等優勢。三個月過去了，儘管受疫情影響，但銷售情況似乎並沒有達到預期。
德弘天下華府
總分：★★★☆☆
德弘天下位於羅湖區翠竹街道，洪湖、田貝、翠竹片區之間。西面與文錦北路相鄰，南北分別靠近田貝二路、田貝三路。
項目由8棟約160-170米超高層建築，半圍合式佈局。項目總用地面積48353.6㎡（其中綠化帶面積5432.1㎡，建設用地面積42921.5㎡），總建築面積265287.29㎡，其中住宅面積174935.455㎡，商業面積6996.721㎡，住宅樓地下室面積65769.054㎡；住宅套數共計1750套（公寓50套，小戶型1596套，複式104套）。
片區：★★★☆☆
近年來，隨著沙井、光明等片區的火爆，大家對羅湖、鹽田等最早一批建成區的印象越來越淡。
由於可供開發土地的缺乏，羅湖的熱度比不了新區。但是，在蔡屋圍、木頭龍、筍崗、湖貝、布心、水貝等大體量舊改的加持下，羅湖又讓人忽視不了。
作為深圳最早的建成區，城市更新是羅湖增強競爭力，創造新活力的必經路徑。據不完全統計，羅湖目前已竣工27個更新項目，建築面積達246萬㎡。
而在片區的發展規劃上，除城市更新外，產業發展對於增強羅湖的城區競爭力，產業轉型、環境改善等方面也大有裨益。
羅湖在先發的積累及城市更新之下，逐漸形成以金融業、商貿業、商務服務業三大重點產業為主，黃金珠寶、文化創意兩大特色產業為輔，戰略性新興產業快速崛起的現代產業體系。
南以蔡屋圍-國貿-人民南為支撐，繼續深耕金融及現代服務業；北以筍崗-清水河改造為契機，聚焦發展筍崗金融科技谷，清水河人工智能、生命健康、信息技術等戰略性新興產業；南北串聯打造紅嶺新興金融產業帶。
清水河片區規劃效果圖
筍崗金融科技谷效果圖
紅嶺新興金融產業帶效果圖
目前，片區完成港口岸經濟帶發展整體規劃、深圳火車站與羅湖口岸片區統籌規劃；轄區金融業增加值超過820億元，同比增長7%；31家持牌金融機構已正式入駐；新增商事主體超3萬家，同比增長17%；其中新設及遷入註冊金額5000萬元以上企業689家，註冊資金總額3099億元……
眾多利好之下，片區未來發展早已步入快車道。對於新盤緊缺的羅湖片區而言，每一個在售項目都將引起置業者的關注。
戶型：★★☆☆☆
8棟超高層建築，半圍合式佈局。不管從那個角度看，德弘天下華府在片區內都是引人注目的。
但是逐漸發黑的外立面、生鏽的鐵欄、錯層陽臺的設計、頗具年代感的設計風格，也無不在提醒大家它已存在多時。
目前項目主推69-76㎡兩房住宅，其中奇偶數層小面積段的戶型也各有差異。3梯6戶的梯戶比、1415個（其中住宅車位1257，商業車位158）停車位都足夠滿足日常生活需求，4.64的容積率倒是會影響一定的舒適度。
69㎡兩房一廳一衛
該戶型算是整個項目中最為方正的戶型了（大戶型複試除外），主臥陽臺與客廳陽臺相連，呈月牙形，通風采光俱佳；客、餐廳一體化，視野開闊無遮擋，廚房入口與廁所入口正對，影響舒適感。
69㎡兩房一廳一衛
74㎡兩房兩廳一衛
該戶型為長方形設計，廚房和主臥由一條長長的走廊連接，北向、西北向、東北向的朝向，讓本不方正的戶型通風、採光變得更差；偶數層陽臺成楔狀，利用率非常低，暗衛設計，無採光不通風。
74㎡兩房兩廳一衛
76㎡兩房兩廳一衛
該戶型可以說是69㎡戶型的放大版，兩者區別在於主臥和衛生間中間，該戶型多了一個房間，其次該戶型的陽臺沒有和客梯相連，兩者中間又隔了一個次臥。
76㎡兩房兩廳一衛
整體來說，戶型可以說是比較奇葩，奇偶層陽臺設計讓整個項目看上去非常奇怪，就像是一整塊蛋糕被硬切成了形狀各異的幾小塊。
事實上，德弘天下華府目前在售戶型也確實是由大戶型分割而成。早在2007年已經動工建設的德弘天下華府主打200-1000㎡豪宅，礙於70/90政策，不得已成為現在大家所看到的樣子。
項目早在1月7日就已經開盤，從現場銷售瞭解到，目前項目剩餘貨量依舊不少。踩盤當天，儘管下著小雨，依舊有不少置業者前來展示中心看房。
交通：★★★☆☆
項目周邊雙地鐵環繞，1公里範圍內有3個地鐵站，分別是7號線洪湖站、3號線翠竹站和3號線、7號線換乘的田貝站，其中距離最近的是7號線洪湖站，約400米，其次是田貝站，約700米。
項目門口還有田貝①、田貝②兩個公交站。過往車次較多，可通達全城。
教育：★★★★☆
在人口快速增長的情況下，連續幾年來，全市都出現了嚴重的學位缺口。而在緊張的教育資源之中，優質教育資源（也就是大家所說的名校資源）更是稀缺品。
德弘天下華府之所以能賣出9.8萬/㎡的價格，和周邊教育資源密不可分。
根據羅湖區2019年學區地圖顯示，項目被劃分在“深圳中學初中部”所屬學區範圍內。
深圳中學，眾所周知的深圳四大名校之一，年升學率均高達90%以上。在深圳公辦學校排行中，深圳中學初中部2018年和2019年連續兩年排名第二。而德弘天下華府與深圳中學僅一路之隔。
此外，項目周邊還有多所幼兒園、小學圍繞。清秀幼兒園、天俊幼兒園、童暉幼兒園、鵬興第五幼兒園、錦田中學等。清秀幼兒園與德弘天下僅一路之隔。
其中，錦田小學是全國新生活教育試驗的第一所示範校，分兩個小區打造。與項目最近的是錦田小學（德弘天下校區）。
但從教育方面看，德弘天下華府是確實是一個不錯選擇。因為深圳中學初中部，是目前通過購買學區房能上的最好學校；其次，名校學位房更是樓市的可靠保障。
配套：★★★☆☆
儘管教育資源讓項目加分不少，但是更多的置業者買房要權衡利弊，考慮到方方面面。
商業配套上，項目自帶底商，並沒有配套大型商業，周邊多為成熟的老舊社區，帶有一些街鋪和中小型超市，滿足日常生活需求不是問題。片區內的萬象城、東門茂業、國貿、京基等大型商圈均離項目較遠，約四個地鐵站的距離。
醫療配套商，項目周邊300米的距離則是深圳市最大的現代化綜合性三級甲等醫院——深圳市人民醫院，以及深圳市康寧醫院（非營利性三級精神衛生機構）。
深圳市人民醫院
如果說教育是項目首個優勢，那第二大優勢要數生態。在德弘天下華府48353.6㎡的總佔面中，綠化帶面積有5432.1㎡，綠化率達到了48%，項目配備大型園林景觀、約1100㎡泳池以及特色休閒活動區，圍合式佈局的設計也讓小區綠化更為緊湊。
項目周邊還有洪湖公園、翠竹公園、人民公園、深圳市兒童公園及羅湖文化公園等五大公園，自然資源可以說十分豐富。
洪湖公園
人民公園
結語：
1、羅湖片區配套成熟，但是新房緊缺，作為片區內僅有的幾個在售樓盤，性價比強過周邊老舊二手房；
2、戶型“奇葩”，產權、樓齡無優勢；
3、“深圳中學”學位，四大名校屬性為項目加分不少；
4、五大公園環繞，生態資源豐富，但是近距離範圍內不具備大型商超。
