一旦和名校学位挂钩,不管是新房还是二手房,身价都将水涨船高，更多的是有价无市。
德弘天下华府，位于鲜有住宅入市的罗湖区，1月7日开盘，坐拥“深中”学位、双地铁、五大公园环绕等优势。三个月过去了，尽管受疫情影响，但销售情况似乎并没有达到预期。
德弘天下华府
总分：★★★☆☆
德弘天下位于罗湖区翠竹街道，洪湖、田贝、翠竹片区之间。西面与文锦北路相邻，南北分别靠近田贝二路、田贝三路。
项目由8栋约160-170米超高层建筑，半围合式布局。项目总用地面积48353.6㎡（其中绿化带面积5432.1㎡，建设用地面积42921.5㎡），总建筑面积265287.29㎡，其中住宅面积174935.455㎡，商业面积6996.721㎡，住宅楼地下室面积65769.054㎡；住宅套数共计1750套（公寓50套，小户型1596套，复式104套）。
片区：★★★☆☆
近年来，随着沙井、光明等片区的火爆，大家对罗湖、盐田等最早一批建成区的印象越来越淡。
由于可供开发土地的缺乏，罗湖的热度比不了新区。但是，在蔡屋围、木头龙、笋岗、湖贝、布心、水贝等大体量旧改的加持下，罗湖又让人忽视不了。
作为深圳最早的建成区，城市更新是罗湖增强竞争力，创造新活力的必经路径。据不完全统计，罗湖目前已竣工27个更新项目，建筑面积达246万㎡。
而在片区的发展规划上，除城市更新外，产业发展对于增强罗湖的城区竞争力，产业转型、环境改善等方面也大有裨益。
罗湖在先发的积累及城市更新之下，逐渐形成以金融业、商贸业、商务服务业三大重点产业为主，黄金珠宝、文化创意两大特色产业为辅，战略性新兴产业快速崛起的现代产业体系。
南以蔡屋围-国贸-人民南为支撑，继续深耕金融及现代服务业；北以笋岗-清水河改造为契机，聚焦发展笋岗金融科技谷，清水河人工智能、生命健康、信息技术等战略性新兴产业；南北串联打造红岭新兴金融产业带。
清水河片区规划效果图
笋岗金融科技谷效果图
红岭新兴金融产业带效果图
目前，片区完成港口岸经济带发展整体规划、深圳火车站与罗湖口岸片区统筹规划；辖区金融业增加值超过820亿元，同比增长7%；31家持牌金融机构已正式入驻；新增商事主体超3万家，同比增长17%；其中新设及迁入注册金额5000万元以上企业689家，注册资金总额3099亿元……
众多利好之下，片区未来发展早已步入快车道。对于新盘紧缺的罗湖片区而言，每一个在售项目都将引起置业者的关注。
户型：★★☆☆☆
8栋超高层建筑，半围合式布局。不管从那个角度看，德弘天下华府在片区内都是引人注目的。
但是逐渐发黑的外立面、生锈的铁栏、错层阳台的设计、颇具年代感的设计风格，也无不在提醒大家它已存在多时。
目前项目主推69-76㎡两房住宅，其中奇偶数层小面积段的户型也各有差异。3梯6户的梯户比、1415个（其中住宅车位1257，商业车位158）停车位都足够满足日常生活需求，4.64的容积率倒是会影响一定的舒适度。
69㎡两房一厅一卫
该户型算是整个项目中最为方正的户型了（大户型复试除外），主卧阳台与客厅阳台相连，呈月牙形，通风采光俱佳；客、餐厅一体化，视野开阔无遮挡，厨房入口与厕所入口正对，影响舒适感。
69㎡两房一厅一卫
74㎡两房两厅一卫
该户型为长方形设计，厨房和主卧由一条长长的走廊连接，北向、西北向、东北向的朝向，让本不方正的户型通风、采光变得更差；偶数层阳台成楔状，利用率非常低，暗卫设计，无采光不通风。
74㎡两房两厅一卫
76㎡两房两厅一卫
该户型可以说是69㎡户型的放大版，两者区别在于主卧和卫生间中间，该户型多了一个房间，其次该户型的阳台没有和客梯相连，两者中间又隔了一个次卧。
76㎡两房两厅一卫
整体来说，户型可以说是比较奇葩，奇偶层阳台设计让整个项目看上去非常奇怪，就像是一整块蛋糕被硬切成了形状各异的几小块。
事实上，德弘天下华府目前在售户型也确实是由大户型分割而成。早在2007年已经动工建设的德弘天下华府主打200-1000㎡豪宅，碍于70/90政策，不得已成为现在大家所看到的样子。
项目早在1月7日就已经开盘，从现场销售了解到，目前项目剩余货量依旧不少。踩盘当天，尽管下着小雨，依旧有不少置业者前来展示中心看房。
交通：★★★☆☆
项目周边双地铁环绕，1公里范围内有3个地铁站，分别是7号线洪湖站、3号线翠竹站和3号线、7号线换乘的田贝站，其中距离最近的是7号线洪湖站，约400米，其次是田贝站，约700米。
项目门口还有田贝①、田贝②两个公交站。过往车次较多，可通达全城。
教育：★★★★☆
在人口快速增长的情况下，连续几年来，全市都出现了严重的学位缺口。而在紧张的教育资源之中，优质教育资源（也就是大家所说的名校资源）更是稀缺品。
德弘天下华府之所以能卖出9.8万/㎡的价格，和周边教育资源密不可分。
根据罗湖区2019年学区地图显示，项目被划分在“深圳中学初中部”所属学区范围内。
深圳中学，众所周知的深圳四大名校之一，年升学率均高达90%以上。在深圳公办学校排行中，深圳中学初中部2018年和2019年连续两年排名第二。而德弘天下华府与深圳中学仅一路之隔。
此外，项目周边还有多所幼儿园、小学围绕。清秀幼儿园、天俊幼儿园、童晖幼儿园、鹏兴第五幼儿园、锦田中学等。清秀幼儿园与德弘天下仅一路之隔。
其中，锦田小学是全国新生活教育试验的第一所示范校，分两个小区打造。与项目最近的是锦田小学（德弘天下校区）。
但从教育方面看，德弘天下华府是确实是一个不错选择。因为深圳中学初中部，是目前通过购买学区房能上的最好学校；其次，名校学位房更是楼市的可靠保障。
配套：★★★☆☆
尽管教育资源让项目加分不少，但是更多的置业者买房要权衡利弊，考虑到方方面面。
商业配套上，项目自带底商，并没有配套大型商业，周边多为成熟的老旧社区，带有一些街铺和中小型超市，满足日常生活需求不是问题。片区内的万象城、东门茂业、国贸、京基等大型商圈均离项目较远，约四个地铁站的距离。
医疗配套商，项目周边300米的距离则是深圳市最大的现代化综合性三级甲等医院——深圳市人民医院，以及深圳市康宁医院（非营利性三级精神卫生机构）。
深圳市人民医院
如果说教育是项目首个优势，那第二大优势要数生态。在德弘天下华府48353.6㎡的总占面中，绿化带面积有5432.1㎡，绿化率达到了48%，项目配备大型园林景观、约1100㎡泳池以及特色休闲活动区，围合式布局的设计也让小区绿化更为紧凑。
项目周边还有洪湖公园、翠竹公园、人民公园、深圳市儿童公园及罗湖文化公园等五大公园，自然资源可以说十分丰富。
洪湖公园
人民公园
结语：
1、罗湖片区配套成熟，但是新房紧缺，作为片区内仅有的几个在售楼盘，性价比强过周边老旧二手房；
2、户型“奇葩”，产权、楼龄无优势；
3、“深圳中学”学位，四大名校属性为项目加分不少；
4、五大公园环绕，生态资源丰富，但是近距离范围内不具备大型商超。
