婚前房产婚后共同还贷在离婚时应如何分配？增值部分该如何计算？

增值部分该如何分配

夫妻一方婚前与第三方签订《商品房买卖合同》，将房屋登记在自己名下，并以个人财产支付首付款，余款办理银行按揭贷款，婚后夫妻双方共同还贷。离婚时，夫妻双方对房屋权属协议不成的，应认定房屋归支付首付款一方所有，但该方应补偿对方婚后共同还贷部分及相对应财产增值部分。

依据的是《婚姻法司法解释三》第十条，相信很多人都知道该条司法解释，但补偿另一方的还贷部分及相对应财产增值部分具体该如何计算？计算的依据又是什么？下面来听听小牛列举的案例：

孙某诉季某离婚纠纷案

孙某2004年购房一套，产权登记在其名下，当时价格18万元，孙某首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前孙某还贷本息合计5万元。2008年孙某与季某登记结婚，当时房屋价值41万元。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年2月，孙某以夫妻感情破裂、无法共同生活为由向法院提起离婚诉讼，要求与季某离婚，并主张该房屋全部归其所有。经评估上述房屋现值90万元。

孙某与季某双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。孙某认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后还贷本息共计10万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。季某认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿，即季某应获得的补偿款是40万元。

一审法院经审理认为，孙某和季某结婚后还贷10万元，虽然系孙某每月用自己的工资卡归还银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，孙某的工资收入应当属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定。

第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；

第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200％＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归孙某所有，孙某应支付给季某10万元补偿款。

季某不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷房屋增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分。最高人民法院民一庭的意见是：在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括房屋购买价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。