今天跟大家分享一下房價的漲跌波動與什麼有關？其實影響具體的哪一座城市，哪一個區域，哪一個樓盤的房價波動的這個變量，是非常多的，是很難預測的。所以咱們今天歸納思維模型，只做理論分析。具體需要大家拿著這套模型，套一下實際情況，所以我們只說重點。
1、在經濟學界有這樣一句名言：“用來判斷房價走勢的，長期看人口，中期看土地，短期看政策”，其實很好理解。
長期來看如果人口是減少的趨勢，他們對房子的需求也肯定是減少的趨勢，舉個例子：“父母有一套房，岳父母有一套房，然後都是獨生子女，子女結婚後買一套房，就一共有三套房，若干年之後，是不是就剩下兩套房沒有人住了"。如果全社會都呈現出人口減少的趨勢，空置率高是必然的，房價必然也是下跌的趨勢。
中期看土地，因為土地是房地產的基礎成本，如果房地產開發公司的拿地成本一年比一年高，請問？造出來房子，房價能下滑嗎？或者國家不釋放更多的土地出來，土地就會緊缺，就沒有辦法蓋新房，就會出現房子的供應不足，那麼房價下降的可能也會變得很小，由於房地產開發公司都是提前幾年囤地的，所以是中期看土地。
短期看政策，主要是限購政策和貸款政策，我們舉個誇張點兒的例子，”假如銀行出個政策，貸款買房零首付零利息零購置稅，再補貼你點，你說房子能不能被瘋搶，大家都去瘋搶，房價能不漲嗎”？總體上是這麼個原理。
2、前面講的比較宏觀，我們再具體到一個城市，其實原理也差不多，如果這個城市是淨人口流入地，那麼對住房的需求肯定就是增長的，房價一般就是上行的趨勢。比如北上廣深為什麼房價一直比較堅挺，因為這些地方經濟發展的相對比較好，是淨人口流入地。
3、房價的走勢跟人們的預期也有很大的關係，比如大家都認為房價會繼續漲，那很可能在一段時間內房價確實會被輿論推著繼續漲，媒體，自媒體意見領袖會在其中發揮很大的作用。
4、城市基礎設施建設也會影響房價，比如新建一條地鐵，新增加一個學校，只要學區房政策不取消，學區房的價格肯定會一直堅挺，這個符合經濟學的稀缺性原理。
5、人們的購買力變動，也會影響房價，比如某個城區入住了一家世界五百強工廠，這個區域的居民的收入增加，購買力增強，房價一般也會跟著漲，所以房價要適應購買力，否則是支撐不了高房價的，有人說，現在中國的房價跟老美的房價差不多，並且中國的人口多，所以中國的房價沒有泡沫，其實這個賬不是這麼算的，必須考慮購買力這一因素，對比一下人均GDP吧，中國2019年人均GDP剛剛突破1萬美元，這個數字美國在1978年就達到了，美國2019的人均GDP是6.5萬美元，有人說中國農村人口多，這樣比較不合理，那我們拿中國上海跟美國紐約做一下對比吧，房價換算完人民幣，兩個地方的房價都差不多，對比一下人均GDP，紐約2019年人均GDP是13萬美元，上海2019年人均GDP是157421元人民幣，大概是不到3萬美元，請問我們的購買力如何來支撐我們今天高房價。
6、區域經濟增長，房價一般也會跟著上漲，區域經濟下滑，一般房價也會跟著下滑。
7、我們不能忘記炒房團在房價的塑造中所起到的舉重輕重的作用如果沒有他們的存在，我估計我們要達到我們今天的GDP，今天的世界第二的經濟總量，還得等幾年。
最後，做個總結，影響房價波動的因素，主要包括人口流動，土地供給，金融政策，限購政策，區域經濟發展，基礎設施，居民購買力，還有炒房團，你覺得還有哪些因素會影響到房價呢？歡迎在評論區留言交流。
