為什麼我的眼裡常含淚水，因為我對這片土地愛得深沉。
大家好，我是螃蟹。
基本案情
原告車行、柯勇、柯力訴稱：車行的丈夫柯進於2004年5月參加茂名市交通局的集資建房並交納第一期集資房款2萬元，柯進由於已離休多年，便吩咐被告柯量以其名義按期交納後續的房款。
但柯量於2006年1月5日未經柯進任何授權，私下與鍾媛嫻簽訂協議，協議約定：“柯量代表柯進以5.5萬元的價格將集資房購買權轉讓給鍾媛嫻，後期房款由鍾媛嫻繼續以柯進的名義交納。”柯進直到2009年去世都不知道柯量轉讓其集資房購買權的行為，車行、柯勇、柯力也一直認為是柯量在為父親柯進交納後期的集資房款，直到2012年11月初茂名市交通局通知原告協助鍾媛嫻辦理集資房變更戶主手續，原告始發現房屋系要更名到鍾媛嫻名下，才知兩被告之間的協議。
原告認為兩被告未經柯進的合法授權以及家庭成員一致同意而私下串通，訂立協議轉讓柯進的集資房購買權，該行為已經損害柯進的合法權益，而且也已經損害了三原告作為柯進法定繼承人的合法權益。因此提起訴訟，請求：1、依法確認兩被告簽訂的《轉讓集資房購買權協議》無效。2、本案全部訴訟費用由被告承擔。
被告柯量辯稱：由於其當時的經濟困難，借了別人的錢需要償還，聽說鍾媛嫻的丈夫需要此套房，於是其沒有與家人商量也沒有經過其父親的授權和委託私自與鍾媛嫻簽訂了房屋購買權的轉讓合同。造成今天的情況是其本人的過錯。
被告鍾媛嫻辯稱：一、三原告訴稱嚴重失實。
1、本案《轉讓集資房購買權協議》是柯進授權柯量與答辯人所籤。柯進於2004年5月參加茂名市交通局的集資建房並獲得交通局南香小區集資樓集資名額一個。爾後，交通局宣佈單位對集資房不投入資金參與建設，集資房無福利成分。
柯進因自己已退休，自覺年老，與老伴車行無力再支付鉅額的集資房款，經與車行徵求自己子女們的意見，在子女們都明確表態不要這套集資房名額的情況下，欲將集資權退回單位。鍾媛嫻得知柯進欲退集資權後，便與丈夫吳永煊多次找柯進商量。經協商，柯進及其家人最後一致同意將集資房購買權轉讓給鍾媛嫻。
雙方議定：由答辯人一次性支付柯進原預交集資款20000元、轉讓費35000元共計人民幣55000元，後續集資購房款均由鍾媛嫻以柯進名義繳納給交通局，鍾媛嫻擁有此集資房的全部產權。雙方商議好後，柯進當時自稱年老體弱，便當著柯量和鍾媛嫻夫婦的面口頭委託兒子柯量全權辦理一切轉讓事宜。2006年元月5日柯量代柯進與鍾媛嫻簽訂《轉讓集資房購買權協議》。三原告現訴稱被告柯量未經柯進任何授權，私下與被告簽訂協議完全失實。
2、柯進對《轉讓集資房購買權協議》履行情況完全知悉。
①《轉讓協議》簽訂後，柯進委託兒子柯量為鍾媛嫻代為選房。選房後，柯進還專門問過鍾媛嫻夫婦是否選好房。
②鍾媛嫻一次性支付給柯進的預交集資房款20000元、轉讓費35000元共計人民幣55000元，鍾媛嫻按協議約定通過建設銀行茂名分行存入協議中甲方的工資簿，柯進對收到鍾媛嫻支付的轉讓款完全清楚。
③柯進收款後，柯進親自把其2004年預交集資款的2萬元收據原件交給鍾媛嫻收執。
④由於該集資房名義上的集資人仍為柯進（實際產權全部歸鍾媛嫻），所以在柯進生前，交通局的交款通知仍下發到柯進手上，然後柯進轉交給鍾媛嫻，由鍾媛嫻向交通局繳交集資房款。截至2009年11月柯進死亡止，鍾媛嫻先後按柯進轉交的通知向交通局共繳交集資房款25萬多元（2011年已交完所有集資款31萬元）。
可見，柯進對《轉讓集資房購買權協議》的履行情況完全知悉，且直到其去世，柯進對合同履行情況未提出任何異議。柯進生前也多次公開表示是因自己的子女不要該集資房名額，才將集資購房權轉讓給鍾媛嫻。三原告訴稱柯進直到2009年去世都不知道柯量轉讓其集資房購買權的說法嚴重失實。
3、三原告實際上自始至終對本案集資房購買權轉讓一事完全知情，七年多來三原告也未曾就轉讓事宜向鍾媛嫻表示異議。況且，三原告知情與否也並不影響本案轉讓合同的效力。
二、涉案《轉讓集資房購買權協議》合法有效。柯進委託柯量與鍾媛嫻簽訂《轉讓集資房購買權協議》完全符合自願、平等、協商一致的原則，該《協議》的簽訂是雙方當事人的真實意思表示，內容真實合法，沒有違反國家效力性強制性規定，該《協議》合法有效。
三原告請求判令該《轉讓集資房購買權協議》無效缺乏法律依據。綜上所述，三原告的訴請嚴重缺乏事實依據和法律依據，懇請法院查明事實真相，正確適用法律，駁回三原告全部訴訟請求，以維護其合法權益。
法院經審理查明：車行的丈夫柯進生前參加茂名市交通局的集資建房，並於2004年5月18日交納第一期集資房款2萬元。2006年1月5日，柯量以柯進的代表身份與鍾媛嫻簽訂《轉讓集資房購買權協議》一份，協議主要約定：
甲方（柯進）願意將交通局（位於茂名市區雙山七路南香小區內）集資房購買權轉讓給乙方（鍾媛嫻）。雙方協議轉讓費3.5萬元。甲方（柯進）已預交此購房款2萬元，一共5.5萬元，於簽約之日，乙方（鍾媛嫻）一次性轉交給甲方（柯進）。以後，乙方（鍾媛嫻）以柯進名義直接向交通局交付此集資購房款，乙方（鍾媛嫻）擁有甲方（柯進）此集資房的全部產權。若甲方（柯進）違約即要賠償10萬元給乙方（鍾媛嫻）。
簽訂上述協議後，柯量將首期2萬元建房款的收據原件交給鍾媛嫻，鍾媛嫻依約將5.5萬元（含2萬元首期建房款）存入柯進的銀行賬戶。此後的建房款，均是茂名市交通局向柯進發出書面通知，柯量代柯進領取通知後轉交給鍾媛嫻，鍾媛嫻分5次以柯進名義向茂名市交通局工會委員會交付建房款：其中2006年1月5日交8萬元，2006年7月12日交5萬元，2007年11月5日交6萬元，2009年6月25日交4萬元，2011年12月19日交6萬元。以上鍾媛嫻合計共支付31萬元（含2萬元首期建房款）。
另查明，柯進於2009年11月11日病故，其繼承人有：柯進的妻子車行、長子柯勇、次子柯力、三子柯量。
又查明，庭審中，柯量稱其未經父親同意與鍾媛嫻簽訂《轉讓集資房購買權協議》，簽約時出具了柯進的首期購房款的收據、柯進的工資簿及存摺，並稱因柯進年紀大，不識字，很多事情都是委託其辦理，柯進的銀行賬戶密碼也由其掌控，其在鍾媛嫻將錢匯入柯進的賬戶後將款項取出來。
再查明，鍾媛嫻稱柯進對轉讓集資房購買權一事知情，提供了陳勝、楊華養、楊凰的證言，並申請其三人出庭作證。據陳勝、楊華養、楊凰的證言及庭審的陳述，證實大約在2006年1月，鍾媛嫻及其丈夫吳永煊約其三人到吳川看風水，在茂名市交通局宿舍大院等候出發期間，遇見柯進，吳永煊與柯進聊天時對柯進轉讓房給他表示感謝，柯進表示不需多謝，反正他不要了。
三原告對陳勝、楊華養、楊凰的證言不予認可，認為其三人與鍾媛嫻具有利害關係，且三個證人都在場做了統一的意見才來到法庭作證，不符合出庭作證的程序，其證詞不能作為本案的證據。
裁判結果
廣東省茂名市茂南區人民法院於2013年4月20日作出（2012）茂南法民一初字第115號，判決：駁回原告車行、柯勇、柯力的訴訟請求。宣判後，車行、柯勇、柯力提起上訴。
廣東省茂名市中級人民法院於2013年6月18日作出廣東省茂名市中級人民法院（2013）茂中法民三終字第104號，駁回上訴，維持原判。
裁判理由
法院生效裁判認為：柯進生前是集資建設房單位茂名市交通局的退休幹部，其享有參加局單位集資建房的權利。集資房指標是否可轉讓，國家現有的法律法規沒有明確的強制性、禁止性規定，本案的集資房集資人是享有百分百產權，並且茂名市交通局對集資房指標不能轉讓沒有內部規定，因此，可認定本案集資房指標的轉讓行為是符合法律規定的。
柯量作為與柯進共同生活的兒子，雖然其與鍾媛嫻在集資房購買權的交易過程中始終沒有提供柯進的授權委託手續，但柯量向鍾媛嫻提供了柯進首次建房款的收據及柯進的銀行賬戶存摺，並在鍾媛嫻履行了集資房購買權轉讓款的交付後，將柯進首次建房款的收據原件交與鍾媛嫻收執。
其後，在長達數年的時間內鍾媛嫻一直按照茂名市交通局的通知要求以柯進的名義交納集資房進度款，併到茂名市交通局開具了收款收據持有。根據《中華人民共和國合同法》第四十九條：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”
關於表見代理的規定，表見代理應符合以下要件：一、代理人無代理權；二、存在使相對人誤信代理人有代理權的事由；三、相對人為善意。本案中，柯進與鍾媛嫻的丈夫吳永煊是同一單位的同事，並且雙方家庭都住在同一大院，稱得上是相互熟悉。在雙方的交易過程中，柯量向鍾媛嫻出具的柯進首次建房款的收據原件及柯進的銀行賬戶存摺，以及鍾媛嫻在長達數年代柯進納交集資款的過程中，柯進及其家人都沒有向鍾媛嫻提出異議，而且根據茂名市交通局基建收尾工作組編制的《好景花園社情登記部》（本部資料）顯示，本案訟爭的房屋已由該內部資料登記為吳永煊的名下。
基於柯進與柯量的特殊身份關係及以上事實足以認定鍾媛嫻有理由相信柯量有權代理柯進進行集資房轉讓，鍾媛嫻在房屋轉讓交易中是善意無過錯的，並已按建設單位的要求足額交納了集資房進度款。因此，即使柯量在本案中無代理權，但鍾媛嫻有理由相信其具有代理權，該代理行為有效，雙方簽訂的《轉讓集資房購買權協議》合法有效。
案例註解
《中華人民共和國合同法》第四十九條：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。” 表見代理應符合以下要件：一、代理人無代理權；二、存在使相對人誤信代理人有代理權的事由；三、相對人為善意。
本案中，柯進與鍾媛嫻的丈夫吳永煊是同一單位的同事，並且雙方家庭都住在同一大院，稱得上是相互熟悉。在雙方的交易過程中，柯量向鍾媛嫻出具的柯進首次建房款的收據原件及柯進的銀行賬戶存摺，以及鍾媛嫻在長達數年代柯進納交集資款的過程中，柯進及其家人都沒有向鍾媛嫻提出異議，而且根據茂名市交通局基建收尾工作組編制的《好景花園社情登記部》（本部資料）顯示，本案訟爭的房屋已由該內部資料登記為吳永煊的名下。
基於柯進與柯量的特殊身份關係及以上事實足以認定鍾媛嫻有理由相信柯量有權代理柯進進行集資房轉讓，鍾媛嫻在房屋轉讓交易中是善意無過錯的，並已按建設單位的要求足額交納了集資房進度款。因此，即使柯量在本案中無代理權，但鍾媛嫻有理由相信其具有代理權，該代理行為有效，雙方簽訂的《轉讓集資房購買權協議》合法有效。
來源：茂名市中級人民法院
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