为什么我的眼里常含泪水，因为我对这片土地爱得深沉。
大家好，我是螃蟹。
基本案情
原告车行、柯勇、柯力诉称：车行的丈夫柯进于2004年5月参加茂名市交通局的集资建房并交纳第一期集资房款2万元，柯进由于已离休多年，便吩咐被告柯量以其名义按期交纳后续的房款。
但柯量于2006年1月5日未经柯进任何授权，私下与钟媛娴签订协议，协议约定：“柯量代表柯进以5.5万元的价格将集资房购买权转让给钟媛娴，后期房款由钟媛娴继续以柯进的名义交纳。”柯进直到2009年去世都不知道柯量转让其集资房购买权的行为，车行、柯勇、柯力也一直认为是柯量在为父亲柯进交纳后期的集资房款，直到2012年11月初茂名市交通局通知原告协助钟媛娴办理集资房变更户主手续，原告始发现房屋系要更名到钟媛娴名下，才知两被告之间的协议。
原告认为两被告未经柯进的合法授权以及家庭成员一致同意而私下串通，订立协议转让柯进的集资房购买权，该行为已经损害柯进的合法权益，而且也已经损害了三原告作为柯进法定继承人的合法权益。因此提起诉讼，请求：1、依法确认两被告签订的《转让集资房购买权协议》无效。2、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告柯量辩称：由于其当时的经济困难，借了别人的钱需要偿还，听说钟媛娴的丈夫需要此套房，于是其没有与家人商量也没有经过其父亲的授权和委托私自与钟媛娴签订了房屋购买权的转让合同。造成今天的情况是其本人的过错。
被告钟媛娴辩称：一、三原告诉称严重失实。
1、本案《转让集资房购买权协议》是柯进授权柯量与答辩人所签。柯进于2004年5月参加茂名市交通局的集资建房并获得交通局南香小区集资楼集资名额一个。尔后，交通局宣布单位对集资房不投入资金参与建设，集资房无福利成分。
柯进因自己已退休，自觉年老，与老伴车行无力再支付巨额的集资房款，经与车行征求自己子女们的意见，在子女们都明确表态不要这套集资房名额的情况下，欲将集资权退回单位。钟媛娴得知柯进欲退集资权后，便与丈夫吴永煊多次找柯进商量。经协商，柯进及其家人最后一致同意将集资房购买权转让给钟媛娴。
双方议定：由答辩人一次性支付柯进原预交集资款20000元、转让费35000元共计人民币55000元，后续集资购房款均由钟媛娴以柯进名义缴纳给交通局，钟媛娴拥有此集资房的全部产权。双方商议好后，柯进当时自称年老体弱，便当着柯量和钟媛娴夫妇的面口头委托儿子柯量全权办理一切转让事宜。2006年元月5日柯量代柯进与钟媛娴签订《转让集资房购买权协议》。三原告现诉称被告柯量未经柯进任何授权，私下与被告签订协议完全失实。
2、柯进对《转让集资房购买权协议》履行情况完全知悉。
①《转让协议》签订后，柯进委托儿子柯量为钟媛娴代为选房。选房后，柯进还专门问过钟媛娴夫妇是否选好房。
②钟媛娴一次性支付给柯进的预交集资房款20000元、转让费35000元共计人民币55000元，钟媛娴按协议约定通过建设银行茂名分行存入协议中甲方的工资簿，柯进对收到钟媛娴支付的转让款完全清楚。
③柯进收款后，柯进亲自把其2004年预交集资款的2万元收据原件交给钟媛娴收执。
④由于该集资房名义上的集资人仍为柯进（实际产权全部归钟媛娴），所以在柯进生前，交通局的交款通知仍下发到柯进手上，然后柯进转交给钟媛娴，由钟媛娴向交通局缴交集资房款。截至2009年11月柯进死亡止，钟媛娴先后按柯进转交的通知向交通局共缴交集资房款25万多元（2011年已交完所有集资款31万元）。
可见，柯进对《转让集资房购买权协议》的履行情况完全知悉，且直到其去世，柯进对合同履行情况未提出任何异议。柯进生前也多次公开表示是因自己的子女不要该集资房名额，才将集资购房权转让给钟媛娴。三原告诉称柯进直到2009年去世都不知道柯量转让其集资房购买权的说法严重失实。
3、三原告实际上自始至终对本案集资房购买权转让一事完全知情，七年多来三原告也未曾就转让事宜向钟媛娴表示异议。况且，三原告知情与否也并不影响本案转让合同的效力。
二、涉案《转让集资房购买权协议》合法有效。柯进委托柯量与钟媛娴签订《转让集资房购买权协议》完全符合自愿、平等、协商一致的原则，该《协议》的签订是双方当事人的真实意思表示，内容真实合法，没有违反国家效力性强制性规定，该《协议》合法有效。
三原告请求判令该《转让集资房购买权协议》无效缺乏法律依据。综上所述，三原告的诉请严重缺乏事实依据和法律依据，恳请法院查明事实真相，正确适用法律，驳回三原告全部诉讼请求，以维护其合法权益。
法院经审理查明：车行的丈夫柯进生前参加茂名市交通局的集资建房，并于2004年5月18日交纳第一期集资房款2万元。2006年1月5日，柯量以柯进的代表身份与钟媛娴签订《转让集资房购买权协议》一份，协议主要约定：
甲方（柯进）愿意将交通局（位于茂名市区双山七路南香小区内）集资房购买权转让给乙方（钟媛娴）。双方协议转让费3.5万元。甲方（柯进）已预交此购房款2万元，一共5.5万元，于签约之日，乙方（钟媛娴）一次性转交给甲方（柯进）。以后，乙方（钟媛娴）以柯进名义直接向交通局交付此集资购房款，乙方（钟媛娴）拥有甲方（柯进）此集资房的全部产权。若甲方（柯进）违约即要赔偿10万元给乙方（钟媛娴）。
签订上述协议后，柯量将首期2万元建房款的收据原件交给钟媛娴，钟媛娴依约将5.5万元（含2万元首期建房款）存入柯进的银行账户。此后的建房款，均是茂名市交通局向柯进发出书面通知，柯量代柯进领取通知后转交给钟媛娴，钟媛娴分5次以柯进名义向茂名市交通局工会委员会交付建房款：其中2006年1月5日交8万元，2006年7月12日交5万元，2007年11月5日交6万元，2009年6月25日交4万元，2011年12月19日交6万元。以上钟媛娴合计共支付31万元（含2万元首期建房款）。
另查明，柯进于2009年11月11日病故，其继承人有：柯进的妻子车行、长子柯勇、次子柯力、三子柯量。
又查明，庭审中，柯量称其未经父亲同意与钟媛娴签订《转让集资房购买权协议》，签约时出具了柯进的首期购房款的收据、柯进的工资簿及存折，并称因柯进年纪大，不识字，很多事情都是委托其办理，柯进的银行账户密码也由其掌控，其在钟媛娴将钱汇入柯进的账户后将款项取出来。
再查明，钟媛娴称柯进对转让集资房购买权一事知情，提供了陈胜、杨华养、杨凰的证言，并申请其三人出庭作证。据陈胜、杨华养、杨凰的证言及庭审的陈述，证实大约在2006年1月，钟媛娴及其丈夫吴永煊约其三人到吴川看风水，在茂名市交通局宿舍大院等候出发期间，遇见柯进，吴永煊与柯进聊天时对柯进转让房给他表示感谢，柯进表示不需多谢，反正他不要了。
三原告对陈胜、杨华养、杨凰的证言不予认可，认为其三人与钟媛娴具有利害关系，且三个证人都在场做了统一的意见才来到法庭作证，不符合出庭作证的程序，其证词不能作为本案的证据。
裁判结果
广东省茂名市茂南区人民法院于2013年4月20日作出（2012）茂南法民一初字第115号，判决：驳回原告车行、柯勇、柯力的诉讼请求。宣判后，车行、柯勇、柯力提起上诉。
广东省茂名市中级人民法院于2013年6月18日作出广东省茂名市中级人民法院（2013）茂中法民三终字第104号，驳回上诉，维持原判。
裁判理由
法院生效裁判认为：柯进生前是集资建设房单位茂名市交通局的退休干部，其享有参加局单位集资建房的权利。集资房指标是否可转让，国家现有的法律法规没有明确的强制性、禁止性规定，本案的集资房集资人是享有百分百产权，并且茂名市交通局对集资房指标不能转让没有内部规定，因此，可认定本案集资房指标的转让行为是符合法律规定的。
柯量作为与柯进共同生活的儿子，虽然其与钟媛娴在集资房购买权的交易过程中始终没有提供柯进的授权委托手续，但柯量向钟媛娴提供了柯进首次建房款的收据及柯进的银行账户存折，并在钟媛娴履行了集资房购买权转让款的交付后，将柯进首次建房款的收据原件交与钟媛娴收执。
其后，在长达数年的时间内钟媛娴一直按照茂名市交通局的通知要求以柯进的名义交纳集资房进度款，并到茂名市交通局开具了收款收据持有。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
关于表见代理的规定，表见代理应符合以下要件：一、代理人无代理权；二、存在使相对人误信代理人有代理权的事由；三、相对人为善意。本案中，柯进与钟媛娴的丈夫吴永煊是同一单位的同事，并且双方家庭都住在同一大院，称得上是相互熟悉。在双方的交易过程中，柯量向钟媛娴出具的柯进首次建房款的收据原件及柯进的银行账户存折，以及钟媛娴在长达数年代柯进纳交集资款的过程中，柯进及其家人都没有向钟媛娴提出异议，而且根据茂名市交通局基建收尾工作组编制的《好景花园社情登记部》（本部资料）显示，本案讼争的房屋已由该内部资料登记为吴永煊的名下。
基于柯进与柯量的特殊身份关系及以上事实足以认定钟媛娴有理由相信柯量有权代理柯进进行集资房转让，钟媛娴在房屋转让交易中是善意无过错的，并已按建设单位的要求足额交纳了集资房进度款。因此，即使柯量在本案中无代理权，但钟媛娴有理由相信其具有代理权，该代理行为有效，双方签订的《转让集资房购买权协议》合法有效。
案例注解
《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。” 表见代理应符合以下要件：一、代理人无代理权；二、存在使相对人误信代理人有代理权的事由；三、相对人为善意。
本案中，柯进与钟媛娴的丈夫吴永煊是同一单位的同事，并且双方家庭都住在同一大院，称得上是相互熟悉。在双方的交易过程中，柯量向钟媛娴出具的柯进首次建房款的收据原件及柯进的银行账户存折，以及钟媛娴在长达数年代柯进纳交集资款的过程中，柯进及其家人都没有向钟媛娴提出异议，而且根据茂名市交通局基建收尾工作组编制的《好景花园社情登记部》（本部资料）显示，本案讼争的房屋已由该内部资料登记为吴永煊的名下。
基于柯进与柯量的特殊身份关系及以上事实足以认定钟媛娴有理由相信柯量有权代理柯进进行集资房转让，钟媛娴在房屋转让交易中是善意无过错的，并已按建设单位的要求足额交纳了集资房进度款。因此，即使柯量在本案中无代理权，但钟媛娴有理由相信其具有代理权，该代理行为有效，双方签订的《转让集资房购买权协议》合法有效。
来源：茂名市中级人民法院
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