5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称“
民法典”），自2021年1月1日起施行。与此同时，婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则废止。《民法典》被称为“社会生活的百科全书”，是新中国第一部以法典命名的法律，在法律体系中居于基础性地位，也是市场经济的基本法。《民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。
其中受老百姓最关注的、和自身利益息息相关的，不外乎就是婚姻和财产，今天我们就来聊一聊【物权】编里面新增的【居住权】这个问题。
1、什么是居住权
房屋有四项基本权能：占有权、使用权、收益权和处分权。这四项权能统称为房屋的所有权，指对房屋全面支配的权利。在即将废止的《民法通则》里面是这样规定的：
占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让给承租人来行使。
使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。
收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如，房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动，收益按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己。
处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定限制，如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。
居住权，在民法典【物权编】里面是这样规定的：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
简单来说，就是把房屋四项权能里面的“占有、使用”这两项权能合并成为一个单独的权利，就是“居住权”。
权能合并，和之前分开行使权力，有区别吗？
区别非常大！
我们来看两个例子：
张丽通过多年的工作打拼，买了两套房子，一套自住，另外一套正好空租期。有一天，妈妈跟张丽商量说：“你弟弟准备下个月结婚，我们家房子小，做婚房显得太寒酸，能不能让弟弟借用一下你的房子啊？等结了婚，就让他们搬出来。”
张丽也没多想，反正房子空着也是空着，就同意了。弟弟就把房子布置了一下，结婚之后，就一直住在里面，眼看着孩子都快要出生了，还是没有搬走的打算。张丽就去问她妈妈了，弟弟打算什么时候搬走啊？妈妈说：“你看他们孩子快要生了，也不好搬家折腾，等生了，做完月子再说吧！”谁知这一再说，孩子都要上幼儿园了。
房子被弟弟占着，又不付租金，也不好意思直接上门把弟弟一家赶走，张丽非常不开心。就琢磨着是不是可以把房子卖掉，到时买新的，不让妈妈和弟弟知道？
如果有一天，张丽把房子卖了，房子过户之后，新的房东可以把弟弟一家赶走吗？
答案是：可以！
现在“居住权”放到物权编里面，会发生什么样的情况呢？
张大爷70多岁了，身体硬朗，但是孩子们不放心，就找了一个50多岁的保姆，照顾张大爷的饮食起居。这个保姆单身，也没有孩子。同在一个屋檐下，生活久了，张大爷就对这个保姆有感情了，就有了和保姆结婚的想法。
孩子们到也开明，说：“爸爸，你结婚倒是没什么。就是房子可不能加保姆的名字，这套房子以后可是要留给孙子的。”保姆也没要房子的打算，只是想有一个居住的地方，就说：“房子不加我的名字没关系，就给我登记个居住权吧。以后让我有地方住就行。”
张大爷和孩子们觉得可以，等张大爷走了，让保姆再住几年养老，也在情理之中。于是，就到房管局去登记了保姆的居住权限：永久。
后来，张大爷去世后，房子由孙子张明继承。但是张明不喜欢这套房子，觉得太老了，就想卖掉去买新的。
问题来了：张明可以卖掉这套房子吗？
当然可以，因为他是房屋的产权人，有处分房屋的权利。
房子卖了后，新的房东可以将保姆赶走吗？
答案是：不能！任何人都没有权利把居住权人赶出去。
“居住权”放到物权编里面，就产生了物权效力，可以对此房屋的抵押、买卖，产生对抗效力。
除非居住权人同意取消居住权，否则设立居住权的房子如果想要售卖或者抵押给银行，就几乎是不可能的事情了，因为没有人愿意当一个冤大头，买一套有所有权但没居住权的房子。
现在了解居住权的效力了吧?
2、如何设立居住权呢？
当事人要设立居住权，一定要做两件事情：一是采用书面形式订立居住权合同，二是向登记机构申请居住权登记。
居住权自登记时设立。也就是说只有进行了登记，居住权才设立。仅有合同约定不能设立居住权。
居住权设立之后，就有对抗第三人的法律效力了，直接影响到房屋的交易、抵押和居住。所以这个权可真是不容小觑啊！
3、哪些情况下可以设定居住权？
两人没有结婚，但是如胶似漆，可以给对方登记居住权吗？可以！
老人生前有保姆照料，去世后房产由子女继承，可以给保姆登记居住权吗？可以！
配偶意外过世，可以给配偶的双亲登记居住权吗？可以！
员工没房，为让员工安心工作，不必为租房苦恼，可以给员工登记居住权吗？可以！
法律没有给居住权人设定范围，也就是是居住权人可以是任何人。只要双方签订书面居住权协议，向登记机构办理居住权登记就可以了。
4、居住权有期限吗？居住权会消失吗？
居住权有时间性，一般具有长期性、终身性。这个期限根据居住权人的利益而设，而人的生存有期限，因此该期限就是居住权的最长期限。当然当事人双方也可以根据情况设立一个具体的期限，比如10年或20年等。
居住权期限届满、居住权人死亡、注销登记，都会导致居住权消灭。另外，居住权是不能转让或继承的。
5、在哪里查询房子是否设立了居住权？
如果不小心买了一套登记了居住权的房子，这可真是掉“坑”里了，而且是一个“超大坑”！以前买房，只需看是否存在抵押、租赁，今后买房，一定还要查一下是否存在“居住权”。到哪里查呢？
到房屋登记机关查！房屋登记机关可以查到房屋是否被抵押、是否被查封、是否有登记居住权。
如果有登记居住权，那肯定不能买，买了就是烫手的山芋，只能看，不能住。要么就和居住权人协商，注销居住权登记后，再买。
6、附：民法典草案物权编中关于居住权的规定
第十四章 居住权
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期间；（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
