作者：初明峰、侯文靜
北京市浩天信和（濟南）律師事務所
裁判概述：
被執行人房屋被法院查封后，不動產登記部門並未出現房屋被查封的公示信息，買受人基於對公示系統的信賴向被執行人購買房屋並完成過戶，買受人無惡意的，應認定其享有足以阻卻執行的實體權利。
案情摘要：
1、2010年4月23日，法院依據另案債權人申請生作出了查封案涉房屋的裁定；2010年4月23日、4月28日分別向國土局、房管局送達協助執行通知書。
2、另查明，國土局、房管局在收到協助執行通知書後並未在公示系統顯示案涉房屋的被查封情況。
3、2010年12月17日，李秋燕於與天府房地產公司（被查封房屋的所有權人）簽訂商品房買賣合同，並取得房屋所有權證和土地使用權證。
4、另案債權人申請法院推進執行，李秋燕向法院提起執行異議。
爭議焦點：
李秋燕是否享有足以阻卻執行的實體權利？
法院觀點：
本案中，煙臺市中級人民法院於2010年4月23日作出查封包括案涉房屋在內財產的民事裁定，於2010年4月23日、4月28日分別向國土局、房管局送達民事裁定書、協助執行通知書，於2010年6月29日分別向天府房地產公司、德潤建築公司送達民事裁定書和查封（扣押）物品清單。李秋燕於2010年12月17日與天府房地產公司簽訂商品房買賣合同，於2011年1月19日取得房屋所有權證，於2011年2月24日取得土地使用權證。李秋燕雖是在煙臺市中級人民法院作出查封財產的民事裁定之後與天府房地產公司簽訂商品房買賣合同，辦理產權證書，但並無證據表明查封財產在李秋燕簽訂商品房買賣合同和辦理產權證書時已經進行公示，亦沒有證據證明李秋燕簽訂商品房買賣合同和辦理產權證書時知道涉案房屋已被查封。
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條第三款關於“人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”之規定，煙臺市中級人民法院的查封案涉房屋的行為不能對抗作為善意第三人的李秋燕。因案涉房屋所有權已轉移至李秋燕名下，德潤建築公司基於其對天府房地產公司的債權要求執行案涉房屋，不能得到支持。
案例索引:
（2017）最高法民再90號
相關法條：
《查扣凍規定》
第二十六條 被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。
第三人未經人民法院准許佔有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其佔有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。
實務分析：
查封作為一種保全措施，具有限制被查封人處分權的效力。該限制措施的行為效力什麼時間發生？實務中有不同理解：有觀點認為保全裁定作為司法文書一經做出，即視為具有公示效力；有觀點認為相關保全裁定應送達相關當事人才能對相關當事人發生效力。但是歸謬方法思考上述兩種觀點均存在不合理情形。
最高人民法院民二庭第五次會議紀要對此進行了系統梳理並明確：人民法院作出的查封裁定一經送達給當事人就產生法律效力，被查封的當事人其後所為的任何處分行為均構成無權處分，原則上不能產生預期的法律後果。但查封裁定生效後，並不當然具有對抗善意第三人的效力，除非已經完成了查封公示。就不動產查封的公示方法而言，原則上應當通過辦理查封登記的方式進行公示，只有在不動產本身並未登記產權的情況下，才能通過張貼封條、公告等方式進行公示。因此，查封裁定生效但未完成查封公示，被查封人處分被查封財產，買受人不知查封事實的，買受人當然可依法取得物權，從而排除對該標的物的執行。本文援引判例充分體現上述會議精神，特此推薦。
引申思考：如果司法機關針對某不動產作出保全裁定，未能及時向登記機關送達協助執行通知、或登記機關收到司法機關協助公示的通知，未及時在登記系統進行有效公示等原因導致其他善意第三人在不動產“查封”後取得了相關實體權益，根據現行的司法精神該實體權益是足以對抗查封執行的。那麼，查封權益人的查封權益將全部或部分落空，查封權益人該如何救濟？筆者認為查封權益人有權對過程中的過錯方提出賠償主張。因此提醒司法機關和登記機關積極履責、嚴謹履責，避免賠償責任。同時也提醒當事人積極維權，只要是自身積極行為，無論任何機關或個人過錯導致自身合法權益落空或受有侵害，均有權依法向過錯人主張責任，該過錯當然包括司法機關、行政機關的不作為或錯誤作為情形。
