自從做了房產諮詢和代購公司，隔三差五就有人問我：
“誒，你們是不是傳說中炒房的啊？”
每次我都要解釋一遍，索性今天就寫一篇文章，聊聊“炒房”這個話題。
一、炒房
近十幾年，房價暴漲，怨氣沸騰，媒體對“炒房”和“炒房團”進行了口誅筆伐。
“房價都是炒房團炒上去的！”
“我買不起房都是因為無恥的炒房客！”
“出臺政策，打擊炒房，房價就會降下來！”
我甚至在知乎上看到了這樣的回答：
天啊，知乎不是號稱高知精英的存在，個個都是領域的專家麼。
怎麼會有這麼LOW的回答！
說到炒房，就一定得說“溫州炒房團”，也不知道從什麼時候開始，溫州人成了“炒房團”的代言人。
“溫州炒房團”名聲最臭的時候，全國31個省，房價上漲，鍋都扣在溫州人的頭上。
這“炒房團”幾個人也太牛了吧~
直到後來，吃瓜群眾紛紛反映，老家三四線城市，根本沒有溫州人。房價照樣猛漲。
但是不管，這鍋必須得你背。你不背難道我背？
時至今日，但凡有些常識的人都知道：房價不是炒上去的。
房價暴漲，和“溫州炒房團”、“山西煤老闆炒房團”毫無關係。
甚至，根本就不存在什麼“炒房團”。
關於更多炒房內容，請參考水庫寫的一篇文章：天下豈有此等炒房團 #1560
真正的房產投資人，都是經過大量的踩盤看房、嚴謹的規劃、精細的計算後再開始買房的。
那些媒體嘴裡的拿著一麻袋錢，專買CEO盤（附加值極其高，溢價嚴重，無升值潛力的樓盤）的行為：
不叫炒房，叫送錢。
回顧完了歷史，接下來進入主題。
二、北京為什麼沒有炒房客？
1、槓桿上限
炒房客最看重的槓桿，也就是負債率，而一手房和二手房的負債率是不一樣的。
一手房：北京買一手房的唯一好處是首付低，一套500萬的新房為例，除了契稅和少量雜費外，其他就是乾乾淨淨的首付，按照35%付首付的情況下，180多萬足夠了。負債率能達到60%以上是沒有問題的。
但一手房往往有一定的品牌溢價和裝修溢價，“筍度”往往不夠，未來漲幅不確定，往往不是炒房首選目標。
二手房 ：這裡指的是商品房的二手，這裡就涉及是否滿五年唯一、是否滿二年，如果不滿足，少則幾萬多則幾十萬上百萬的稅費（具體知識不佔篇幅了，自己百度或者問中介）。
一套最高評估值467萬的不滿五的房子按揭下來，首付很有可能快到總房款的一半了。
所以大部分人，如果不是買滿五年唯一的房子，一般都是寫低網籤價的，這樣為了省下稅費，但是貸款也就少了，槓桿就更低了。
至於限價商品房、經濟適用房具有高昂的稅費，本身也就限制了負債率。
首套按揭購買經適房的，一般都被中介忽悠的。絕大多數經適房不適合首套按揭購買，一套500萬的經適房常常首付高達400萬，慘不忍睹，一張珍貴的首房首貸“房票”就這麼白白浪費掉了。
那麼有人就會想，炒房客可以挑稅費少的房子買啊，這也是不實際的。
為什麼？因為貸款額度也有上限。
2、貸款額度上限
北京的非普通住宅價格線五環內是468萬、五環外是375萬，超過這條線，稅費直線上升。
多要繳納的是增值稅，數額取決於此次網籤價格和原值的差額，差額越大，稅費越高。
如果不滿2年，則要按照全額繳納增值稅，稅費將會更高。
為了充分利用槓桿，一套住房評估後的價格一定是在468或375以內，換算成首房首貸的按揭總額上限是468*65%（303萬）和375*65%（243萬）。
即便是首房首貸去買，一套最多隻能貸款303萬的房子，炒房客是看不上的。
因為北京的“房票”是很珍貴的。
3、套數限制
目前北京的限購政策是：一個家庭，如果是北京戶籍（工作居住證購房時等同北京戶口），最多買兩套，如果是社保/納稅滿5年，最多一套。
兩套房只能是正常生活需要，還到不了“炒房”這個層面吧。
這時候有人會說，我還可以用爹媽和老丈人、丈母孃、小舅子、小姨子的名字買，只要我家名額多，依然可以炒房。
傻！這都是沒有實操的嘴炮，你以為有了“房票”就可以了麼？銀行是你家開的麼？
老人年齡大、沒有工作、沒有收入，貸款能給你多少？
4、收入證明
買過一套房的人都知道，貸款100萬元，等額本息25年，一個月還款將近6000塊。
銀行規定，你的打卡收入必須是月供的2-2.2倍，才會批貸給你，你貸款303萬，月供1.8萬，收入有3.6萬麼？沒有，不好意思，貸不了這麼多！
去拿老人資格買房，可以麼？當然可以，但是你要多付首付，少貸款，因為老人年齡大、收入很低，上限明顯。
三、總結
北京有著全國最嚴格的限購、限貸、稅費政策，買房堪稱地獄模式。
找我們買房的客戶，絕大多數都是剛需客（首套上車、換房改善、孩子上學）。
投資的都很少，炒房的根本就沒有。
在北京，炒房哪有那麼容易。
北京沒有炒房客..........
文章來源：公眾號磊哥說房
