文/房小業
繼黑石、普洛斯之後，摩根士丹利也出手了。
據第一太平戴維斯消息，摩根士丹利已於近日完成對上海浦東新區張江園區內美恩生物科技廣場的整體收購。項目總價為5.6億元，成交單價約為每平方米28000元。購入該項目後，摩根士丹利將對項目進行整體改造升級。
幾乎在同時，摩根士丹利再度唱空特斯拉，這是汽車股不是科技股，超過1000美元的股價被嚴重高估了，必將大幅下跌。但摩根士丹利看多中國資本市場的聲音始終不絕於耳，也曾多次表達對中國金融業和資本市場開放的興趣和信心。
公開資料顯示，美恩生物科技廣場位於上海張江北區核心板塊，由兩棟科研辦公建築組成，總建築面積約為1.41萬平方米。
在第一太平戴維斯看來，國內正在經歷經濟轉型與產業結構升級的過程，而產業園則是產業轉型的重要物理空間載體，逐漸成為帶動區域經濟可持續發展的重要引擎。儘管今年受疫情影響，全球經濟有所波動，但產業園區的投資交易依舊活躍，尤其是優質的園區項目在市場上仍十分稀缺。
大摩出手
江湖一直有所流傳“上帝要融資，也找摩根士丹利”。摩根士丹利不缺錢，但其拿來投資的錢都帶著刺。
2005年，與永樂電器的一紙“對賭協議”，使得永樂電器在上市剛一個月便承認“外地發展不順”的事實，最終淪為國美子公司。也是在2005年，摩根士丹利拋棄孫宏斌，被外界傳言摩根士丹利給順馳開出的價格如同“搶劫”，把對順馳不超過15%股權的價格從1億美元降低到8000萬美元，並附之“對賭協議”，順馳如果不能實現預定的盈利，將必須接受它的再次收購，“三年都做不到，順馳就歸大摩了。”除此之外，摩根士丹利投資蒙牛的“對賭協議”也讓人津津樂道。
海外基金擅長“對賭協議”，摩根士丹利更甚。早在2005年進入中國市場便拿下多宗商辦物業，包括上海世界貿易大廈、北京富利、上海廣場，但之後多年便鮮有收購動作。
隨之近年產業園區成為投資市場的一大熱點，資產價值不斷上升，摩根士丹利在連續對券商、基金行業出手後，逐漸逼近產業園區項目。本次收購美恩科技廣場，並不是摩根士丹利第一次佈局張江板塊，此前其和展想集團就聯合打造了展想中心，項目總體量達4.6萬平方米。
第一太平戴維斯上海投資部主管關偉表示，上海的產業園區處在領先的位置，憑藉政府對園區經營理念的與時俱進，產業從聚集至升級，配套設施的不斷完善，未來對上海產業園區的投資將愈加受到國際資本的重視與青睞。張江高科技園區的快速發展，吸引了一批有強勁需求的高科技企業。摩根士丹利此次出手購入該項目，有望為其帶來豐厚的投資回報。
摩根士丹利報告稱，全球科技等領域的龍頭企業幾乎都認為，中國在抗疫、復工中所展現的管理能力，更進一步驗證了自身強大優勢。等等這些，都轉化為了投資者對中國市場的興趣與信心。
外資“買買買”並沒有停
實際上，繼2018年基匯、凱德、黑石在中國掀起“買買買”模式後，外資並未停止收購的步伐。
根據美國榮鼎諮詢公司的一份報告，在今年前5個月，通過併購渠道進入中國的外國資本總計90億美元，無論以數量還是以價值計算都超過了中國對外投資，這是10年來的第一次。報告作者蒂洛·哈內曼和丹尼爾·羅森指出，在中國佔據全球經濟增長重要份額的情況下，外國投資者對在華資產的興趣將保持穩固。
自去年3月，普洛斯以8.22億元戰略入股萬通地產，成為萬通地產第三大股東後，今年1月19日，普洛斯中國以10.4 億元人民幣的價格受讓了成立於2005年臨港國際20%的股份。該司由普洛斯和上海臨港集團共同投資與開發，股權各佔50%，收購完成後，普洛斯持有臨港國際股份佔比達到70%，並獲控制權。臨港國際旗下上海臨港普洛斯國際物流園地理位置特殊，是臨港產業區內及上海地區唯一的現代化物流園區。
在談及普洛斯怎麼看未來中國的機會時，普洛斯聯合創始人、首席執行官梅志明表示，我們要判斷10年、20年之後中國市場的規模，不論是外資還是內資，不深入參與中國市場，是談不上擁有全球競爭力的。普洛斯是重倉中國的，過去10年我們每年都在外資對中國投資中佔1%多一點，我相信接下來我們會繼續這個速度，我是非常看好這個市場的。
被譽為“中國硅谷”的張江高科科技園區享受著各種城市規劃的紅利。其生物醫藥、集成電路、軟件等產業的集聚可圈可點，並且通過產業的集聚，張江高科大力佈局產業投資，於2014年首次提出“科技投行”戰略，從單一的園區開發業務轉向產業地產和產業投資業務協同發展。
不論張江高科是否轉型成功，但圍繞張江板塊的大宗交易異常火熱。2019年，黑石以15億美元收購的購物中心長泰廣場，青杉資本聯合平安不動產共同收購的張江嘉利大廈項目，普洛斯收購的上投盛銀大廈，以及弘毅投資收購的凱龍信息大廈均位於浦東張江板塊。
有業內人士表示，受疫情影響，現在或許不是最好的節點，市場緊張因子猶在。不過別忘了，越是這種時候，越容易以低於市場價的預期完成收購交易。
摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強表示，相比於2008年金融危機之後全球經濟的“U型”走勢，這一次，疫情衝擊後的經濟將會在未來一年出現“深V型”軌跡。今年中國將成為世界主要經濟體當中唯一一個實現正增長的國家，預計會在第四季度基本恢復到疫情暴發前的水平。談及資產配置策略，摩根士丹利建議關注中長期高成長性行業，包括中國城市化2.0、新基建、消費增長和升級等。
