"三道紅線"之下，房企降槓桿已成大勢所趨。如今，"四川地產一哥"藍光發展再度發債5億"借新還舊"。在這一資本操作的背後，藍光發展聚焦主業"拋售"迪康藥業，對外展現降槓桿的決心。
1、新發5億債券
9月28日，"四川地產一哥"四川藍光發展股份有限公司（簡稱"藍光發展"，600466.SH）5億元中期票據正式發行，起息日為9月29日，上市流通日為9月30日。
此前的9月25日，上清所披露信息顯示，藍光發展擬發行2020年度第二期5億元，基礎發行規模為5億元，發行金額上限10億元，為固定利率，將通過集中簿記建檔的方式確定。
至於募集資金用途，藍光發展表示，本期中期票據將全部用於償還有息債務，即"17藍光MTN001"，到期日為2020年11月1日，發行規模為30億元，擬償還金額10億元。
此外，截至債券募集說明書籤署日（9月24日），藍光發展及下屬子公司項下待償還境內直接債務融資及債券餘額149.11億元。
具體來看，包括短期融資券7億元、中期票據63.8億元、一般公司債券53.61億元、私募債13.3億元、資產支持票據11.4億元。此外還有16.5億美元債（約合人民幣112.61億元）。
圖片來源：企業預警通
作為"四川地產一哥"，今年藍光發展第14次、連續13年位列中國房地產綜合實力百強，名列第21位；連續6年上榜中國十大最具投資價值上市房企，排名第4位。
2015年4月16日，藍光發展在上交所完成重組上市。2019年10月18日，藍光發展旗下藍光嘉寶服務(2606.HK)在港交所主板掛牌上市，構築起"A+H股"雙資本平臺。
目前，大公國際對藍光發展的主體長期信用評級為"AAA"，評級展望維持穩定。華西證券研報指出，藍光發展業績穩健增長，優質土儲資源充足，融資渠道多元，財務狀況良好，全國化佈局成效顯著，維持公司'買入'評級。
對此，藍光發展人士表示："信用評級上調有利於公司疏通債券類融資渠道，降低融資成本。"
可以清楚地看出，今年上半年，藍光發展發債的腳步加快。
先後發行7.5億元公司債、4.5億美元債和5億元中期票據，並在7月發行辦公物業類REITs資產支持專項計劃10.65億元和7億元超短期融資券，8月發行了8億元公司債用於償還債務。
藍光發展人士告訴債市觀察，公司上半年的融資成本較去年同期有較明顯的下降，"7月，藍光發行7億元短期融資券，利率6.5%，利率較去年下行90個BP；8月，藍光發行8億元公司債，利率7%，利率較去年下行50個BP。"
在頻繁發債的背後，藍光發展的償債問題受到關注。
2、年內降負債，聚焦地產主業
6月5日，上交所向藍光發展發出《監管工作函》，對後者2019年年報提出了8大問題，其中涉及到資金償付問題。
6月19日，藍光發展回覆上交所監管函，稱未來公司將降低償債壓力，通過發新債還舊債的方式，兌付41.28億元的標準化債券。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴債市觀察："通過發行新的債券來償還即將到期的負債，在債券到期壓力下，成為大多數房企的選擇。"
陳霄進一步分析道："借新還舊的行為，雖然短期內可以增加現金流，緩解一時之困，但是也使得債務規模難以下降。三道紅線新規若實施後，房企有息負債規模將被嚴格管控，未來借新還舊或將難以維繫。"
據瞭解，近日監管部門出臺房地產融資新規，設置"三道紅線"控制房地產企業有息債務的增長。8月20日，住建部、央行召開重點房地產企業座談會，明確了收緊房企融資的"三道紅線"。
跟大多數頭部房企一樣，藍光發展的負債問題處在監管紅線之上。
財務數據顯示，截至2020年6月末，藍光發展的有息負債合計714.02億元，股東權益436.75億元，淨負債率達到105.63%，高於100%的監管紅線。
此外，藍光發展的資產負債率為80.84%，剔除預收款後的資產負債率為71.34%，也超過70%的監管紅線；公司現金短債比為0.75，超過現金短債比不低於1倍的監管紅線。
圖片來源：諸葛找房數據研究中心
國盛證券固收首席分析師楊業偉等指出，關注包括藍光發展等在內的紅色檔企業的再融資風險。在三道紅線約束下，房地產整體融資資金來源將下降，資金來源更為依賴銷售回款。
9月25日，藍光發展董事、首席財務官歐俊明公開表示，公司堅持財務長期穩健政策，今年將匹配發展需求及積極運用經營槓桿、權益槓桿，合理控制扣預後的資產負債率不超過70%，淨負債率不超過100%，未來財務槓桿將較半年度相比穩中有降。
從業績表現來看，雖然上半年受到疫情影響，藍光發展依然交出了不錯的答卷。
今年上半年，藍光發展實現營業收入158.04億元，同比增長8.72%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤13.62億元，同比增長7.45%；扣非歸母淨利潤13.89億元，同比增長15.73%。
報告期內，藍光發展實現銷售面積417.68萬平方米；實現銷售金額380.58億元，其中，合併報表權益銷售金額為272.15億元；總資產達到2279.95億元，較2019年末增長12.93%。
與此同時，債市觀察還注意到，去年10月藍光嘉寶服務港股上市後，藍光發展戰略從"人居藍光+生命藍光"調整為"人居藍光+生活藍光"，聚焦地產上下游的住宅開發和物業服務。
今年7月28日，藍光發展擬轉讓迪康藥業100%股權。這一舉動的背後，藍光發展是否出於聚焦主業的考慮呢？
藍光發展人士表示："本次股權轉讓的預估價值約為9億元，有利於公司集中資源專注於核心業務的經營和拓展，實現高度聚焦住宅地產開發和現代服務業的戰略目標。同時，本次交易預計增加公司當期損益約2.47億元，有利於財務改善。"
踩"三道紅線"，藍光發展借新還舊，9億賣藥廠回籠現金聚焦主業，同時對外展現降槓桿的決心。你認為三道紅線之下，房地產企業運行規則是否會發生變化？歡迎在文末留言。
