2017-11-27
一提起西安，大家大多會想到三點，一個是有著十三朝古都美譽的文化聖地，另一個是文化旅遊聚集地，秦始皇陵、兵馬俑、大小雁塔一股腦兒的都在西安，還有一個重要的就是西安小吃特別多！其實呢，西安之所以近兩年受到熱捧，是因為
西安的地理位置優越，西安地處關中平原，北瀕渭河，南依秦嶺，八水潤長安，依山傍水的好地方，更重要的是，西安可是絲綢之路的重要關卡城市。最近兩年，由於一帶一路的提出，西安作為建設國際中心城市，也著實火了一把，那西安房產究竟有沒有投資價值呢？先從西安的整體規劃說起。
1、規劃定位：一帶一路創新中心，建設國家中心城市。
西安是一帶一路重要結點城市，定位一帶一路創新中心，構建“三中心兩高地一樞紐”：西部經濟中心、絲綢科創中心、對外交往中心、絲路文化高地、內陸開放高地、國家綜合交通樞紐。國家領導人也在2017年兩會期間表示，支持西安建設國家中心城市，把西安作為西北的龍頭揚起來。
2、規劃空間格局：西安代管西鹹新區，大西安“三代多軸多中心”。
2014年1月，西鹹新區獲國務院批覆，成為第七個國家級新區，以創新城市發展方式為主題，2017年2月劃入西安代管，西鹹新區的新定位是“現代化大西安新中心”。
大西安“三帶多軸多中心”空間格局是指：西側科技創新引領軸，主要沿灃河形成南北縱貫西鹹新區、高新區的城市發展軸，以商貿、科創、臨空經濟職能為主；中間古都文化傳承軸，以文化旅遊、現代服務職能為主；東側國際文化交流軸，沿灞河形成南北向聯繫國際港務區、滻灞生態區和曲江新區的國際文化交流、現代服務軸，以現代服務、文化、會展職能為主。
3.規劃高鐵：十三五西安高鐵建設加快，西北中心城市地位鞏固。
高鐵規劃：國家八縱八橫高鐵規劃中陸橋通道、京昆通道、包海通道三個主幹道交匯西安，西安未來打造米字型高鐵，西鄭、西太已通車，西蘭、西成今年通車，西銀在建，西包、西武、西重、西合處於規劃中。 規劃新建西安南站，引入西成、西武、西渝、寧西、西長高鐵。
4.規劃地鐵：西安進入地鐵時代，經開、長安、滻灞、灃東受益顯著。
西安2017年地鐵建設全面推進，未來五年進入地鐵時代，2021年底確保開通8條地鐵，運營里程將達到314公里，在建線路239公里。 經開、長安、滻灞、灃東未來受地鐵帶動作用顯著，北客站、港務區、紡織城、南客站、灃東中央商務區等新興板塊值得關注。
5.規劃產業：追趕超越，產業落地加快，高新區帶動西南部產業領先，灃東、經開、滻灞引進多個大項目落地。
主導產業：西安重點發展“先進製造業、高新技術產業、文化產業、旅遊產業、現代服務業”五大主導產業，建設全國重要的高新技術產業和先進製造業基地。
開發區模式：西安是典型的開發區模式，已經形成五區一港兩基地8個開發區，為破除開發區產業趨同，以及與行政區的體制矛盾，開始進行整合和託管。
產業佈局： 自貿區落地，主要分佈在高新區、經開區、國際港務區、滻灞生態區以及西鹹新區。2017年大項目密集落地，京東（航天基地）、海航（空港）、萬達（滻灞）、華僑城（灃東、曲江等）等。
整體來看，西安在王永康書記的帶領下“追趕超越”，產業項目落地加快，高新區、灃東、經開、滻灞投資力度較大。高新區可能託管長安區、雁塔區、鄠邑區等部分區域，西安西南部、西鹹產業優勢突出。
說了這麼多，筆者只想表達一個意思：西安的發展是大勢所趨！
而西安房地產市場整體來說，西安2016年量價齊升去庫存，2017年限購限售政策升級，或多或少的抑制了投資，那麼西安房地產真的迎來了“趨穩時代”了嗎?
從2017年6月“西安事變”以來，外地人購房門檻大大提高，由此問我們可以看出，政府正在以此種方式，來抑制目前過熱的需求端。大量購房者無法“搶”到自己心儀的房子，只能握著購房資金眼睜睜看著房價上漲。而這種情況預計在2017年下半年將會有所緩解。據統計，2017年下半年，西安市商品住宅供應量將達到1857萬，幾乎快達到2016年整年市場供應量的兩倍。由此，西安市房地產市場供不應求的現狀必定能得到緩解。
可以說，2017年下半年將成為西安政策紅利元年也不為過。目前，品牌開發商紛紛強勢入駐西安，而品牌開發商的產品質量必然有所保障，再加上大量市場供應量的增加，整體房地產的價格勢必有所回暖。
下面我們再來分析一下區域市場。
在區域市場供求方面，高新、曲江、經開一直都是傳統的熱點板塊，一直保持著市場活躍度，而滻灞、長安、城西三個剛需剛改板塊市場的容量卻在不斷的上升，尤其是作為曲江輻射區域的滻灞，上半年銷售面積同比增長41%。
在區域房價上來看，各區域出現輪動上漲的趨勢，其中經開、曲江、高新、長安、滻灞房價漲幅比較大，而外來投資者對經開區和曲江的關注比較多，其漲幅比較明顯，但是就未來漲幅空間來看，受地鐵帶動、曲江輻射的滻灞的優勢還是比較明顯的。
在區域庫存來說，短期內，高新、滻灞、曲江、城西目前處於供不應求的情況，這無疑的政府調控緊縮的必然結果，但是筆者在上文中也有提高，隨著品牌開發商入駐西安，並增加市場供應量後，供不應求的情況會有所改善，同時也會吸引更多的投資者的關注。
結合以上三點，筆者認為，如果要在西安投資買房，並不建議在高新區佈局，高新區是整個西安房價的價格天花板區域，處於核心位置，周邊配套也比較成熟，投資屬性較差；而曲江內有較多的旅遊景點，交通也比較方便，但是想要找到比較始於投資的樓盤還需要繼續觀望；滻灞屬於受輻射影響比較大的區域，再加上地鐵效應，滻灞生態區的定位，將來發展前景還是比較可觀的。
總的來說，西安的城市發展潛力巨大，土地價值提升空間較大，土地市場趨於成熟，品牌房企產品品質提升，所以說，西安房地產市場的長期發展還是比較樂觀的。
