2017-11-27
一提起西安，大家大多会想到三点，一个是有着十三朝古都美誉的文化圣地，另一个是文化旅游聚集地，秦始皇陵、兵马俑、大小雁塔一股脑儿的都在西安，还有一个重要的就是西安小吃特别多！其实呢，西安之所以近两年受到热捧，是因为
西安的地理位置优越，西安地处关中平原，北濒渭河，南依秦岭，八水润长安，依山傍水的好地方，更重要的是，西安可是丝绸之路的重要关卡城市。最近两年，由于一带一路的提出，西安作为建设国际中心城市，也着实火了一把，那西安房产究竟有没有投资价值呢？先从西安的整体规划说起。
1、规划定位：一带一路创新中心，建设国家中心城市。
西安是一带一路重要结点城市，定位一带一路创新中心，构建“三中心两高地一枢纽”：西部经济中心、丝绸科创中心、对外交往中心、丝路文化高地、内陆开放高地、国家综合交通枢纽。国家领导人也在2017年两会期间表示，支持西安建设国家中心城市，把西安作为西北的龙头扬起来。
2、规划空间格局：西安代管西咸新区，大西安“三代多轴多中心”。
2014年1月，西咸新区获国务院批复，成为第七个国家级新区，以创新城市发展方式为主题，2017年2月划入西安代管，西咸新区的新定位是“现代化大西安新中心”。
大西安“三带多轴多中心”空间格局是指：西侧科技创新引领轴，主要沿沣河形成南北纵贯西咸新区、高新区的城市发展轴，以商贸、科创、临空经济职能为主；中间古都文化传承轴，以文化旅游、现代服务职能为主；东侧国际文化交流轴，沿灞河形成南北向联系国际港务区、浐灞生态区和曲江新区的国际文化交流、现代服务轴，以现代服务、文化、会展职能为主。
3.规划高铁：十三五西安高铁建设加快，西北中心城市地位巩固。
高铁规划：国家八纵八横高铁规划中陆桥通道、京昆通道、包海通道三个主干道交汇西安，西安未来打造米字型高铁，西郑、西太已通车，西兰、西成今年通车，西银在建，西包、西武、西重、西合处于规划中。 规划新建西安南站，引入西成、西武、西渝、宁西、西长高铁。
4.规划地铁：西安进入地铁时代，经开、长安、浐灞、沣东受益显著。
西安2017年地铁建设全面推进，未来五年进入地铁时代，2021年底确保开通8条地铁，运营里程将达到314公里，在建线路239公里。 经开、长安、浐灞、沣东未来受地铁带动作用显著，北客站、港务区、纺织城、南客站、沣东中央商务区等新兴板块值得关注。
5.规划产业：追赶超越，产业落地加快，高新区带动西南部产业领先，沣东、经开、浐灞引进多个大项目落地。
主导产业：西安重点发展“先进制造业、高新技术产业、文化产业、旅游产业、现代服务业”五大主导产业，建设全国重要的高新技术产业和先进制造业基地。
开发区模式：西安是典型的开发区模式，已经形成五区一港两基地8个开发区，为破除开发区产业趋同，以及与行政区的体制矛盾，开始进行整合和托管。
产业布局： 自贸区落地，主要分布在高新区、经开区、国际港务区、浐灞生态区以及西咸新区。2017年大项目密集落地，京东（航天基地）、海航（空港）、万达（浐灞）、华侨城（沣东、曲江等）等。
整体来看，西安在王永康书记的带领下“追赶超越”，产业项目落地加快，高新区、沣东、经开、浐灞投资力度较大。高新区可能托管长安区、雁塔区、鄠邑区等部分区域，西安西南部、西咸产业优势突出。
说了这么多，笔者只想表达一个意思：西安的发展是大势所趋！
而西安房地产市场整体来说，西安2016年量价齐升去库存，2017年限购限售政策升级，或多或少的抑制了投资，那么西安房地产真的迎来了“趋稳时代”了吗?
从2017年6月“西安事变”以来，外地人购房门槛大大提高，由此问我们可以看出，政府正在以此种方式，来抑制目前过热的需求端。大量购房者无法“抢”到自己心仪的房子，只能握着购房资金眼睁睁看着房价上涨。而这种情况预计在2017年下半年将会有所缓解。据统计，2017年下半年，西安市商品住宅供应量将达到1857万，几乎快达到2016年整年市场供应量的两倍。由此，西安市房地产市场供不应求的现状必定能得到缓解。
可以说，2017年下半年将成为西安政策红利元年也不为过。目前，品牌开发商纷纷强势入驻西安，而品牌开发商的产品质量必然有所保障，再加上大量市场供应量的增加，整体房地产的价格势必有所回暖。
下面我们再来分析一下区域市场。
在区域市场供求方面，高新、曲江、经开一直都是传统的热点板块，一直保持着市场活跃度，而浐灞、长安、城西三个刚需刚改板块市场的容量却在不断的上升，尤其是作为曲江辐射区域的浐灞，上半年销售面积同比增长41%。
在区域房价上来看，各区域出现轮动上涨的趋势，其中经开、曲江、高新、长安、浐灞房价涨幅比较大，而外来投资者对经开区和曲江的关注比较多，其涨幅比较明显，但是就未来涨幅空间来看，受地铁带动、曲江辐射的浐灞的优势还是比较明显的。
在区域库存来说，短期内，高新、浐灞、曲江、城西目前处于供不应求的情况，这无疑的政府调控紧缩的必然结果，但是笔者在上文中也有提高，随着品牌开发商入驻西安，并增加市场供应量后，供不应求的情况会有所改善，同时也会吸引更多的投资者的关注。
结合以上三点，笔者认为，如果要在西安投资买房，并不建议在高新区布局，高新区是整个西安房价的价格天花板区域，处于核心位置，周边配套也比较成熟，投资属性较差；而曲江内有较多的旅游景点，交通也比较方便，但是想要找到比较始于投资的楼盘还需要继续观望；浐灞属于受辐射影响比较大的区域，再加上地铁效应，浐灞生态区的定位，将来发展前景还是比较可观的。
总的来说，西安的城市发展潜力巨大，土地价值提升空间较大，土地市场趋于成熟，品牌房企产品品质提升，所以说，西安房地产市场的长期发展还是比较乐观的。
