惠州第一，佛山第二，深圳末位！從2019成交量看大灣區各市的投資價值
2019年，粵港澳大灣區內地9城新房共網籤663237套，成交量與之前保持平穩。
下面是2019年大灣區新房網籤最全數據。
數據來源於樂居
來看看大灣區內地九個城市的情況。
惠州第一，接近15萬套；
佛山第二，11萬套；
這兩個城市成交量最多，超過10萬套。
廣州、肇慶分列第三、第四，接近8萬套；
中山第五，6萬套；
江門第六，5萬套；
東莞和珠海分列倒數第三和倒數第二，都是4萬多套；
深圳排名最後，只有3.7萬套。
成交量是一項重要指標，能夠反映房產供應和市場接受度，通俗地說就是有貨賣並且賣得出去。
今天想結合成交量和大家一起來探討大灣區各地的投資價值。
第一名：惠州
惠州成績排在榜首，2019年，惠州新房共網籤近15萬套。
這是個超級大戶，東莞+深圳+珠海的成交總量都不及惠州。比第二名佛山多3.6萬套，多出了一個深圳的量。
買房啟示
惠州
網籤量說明惠州的特產確實是房子，房子真的是多，另一方面說明確實還賣出去了。
哪些人買走了呢。
一是深圳外溢的剛需客，面對深圳的高房價，無奈的務實選擇。那為什麼不去東莞呢，因為東莞也高攀不起了。所以惠州臨深市場是有剛需市場支撐的，有剛需支撐就不會像某些人說的那樣是大坑。注意我說的是臨深惠州。
二是外來投資客多。很多外地朋友傻傻分不清大灣區和大亞灣，由於惠州不限購，又臨深，加上海景和價格低，吸引了大量外地人。
因此惠州臨深變成了深圳人的臨深，變成了全國人民的臨深。
但我仍要提醒大家的是房子這麼多對於投資來說也並非好事，供應量太多，交易存在於新房市場，二手交易不活躍，整體房價也很難大範圍提高。
所以惠州只能是慢牛市場，需要耐心。適合錢不多的剛需客和投資客。
當然也有一部分朋友在賭深圳擴容。夢想總是要有的。
第二名：佛山
2019全年佛山賣了111855套。位居大灣區第二名。
佛山是個全域都在建房賣房的城市。南海，順德，高明，山水，禪城每個區成交都超萬套。
買房啟示
佛山
相比東莞，佛山樓市的問題是量大，是東莞的兩倍多。這就解釋了為什麼東莞破破爛爛的，房價為什麼比佛山高。
相比惠州，佛山的優點在於本身有產業支撐，GDP過萬億，又緊鄰廣州，最重要的是臨廣州中心城區。
再就是價格有梯度，千燈湖，臨廣州的金沙洲都已經過3萬，其他大部分地方在1-2萬，偏遠的三水高明還有千字頭的房子。
整體來說，佛山市場類似於廣州市場。有基本面支撐，但供應量也大，會持續上漲，但想跳漲很難。
第三名：廣州
2019年廣州一手住宅共網籤79737套。增城、南沙、黃埔位列前三。
買房啟示
廣州
廣州作為一線城市，房價相對親民，很重要的原因是廣州面積大，供應量大。
阿方重點講一下房子賣得最多的增城、南沙和黃埔。
增城量最大，一是面積大，二是不限購。但是隨著南沙和佛山放開限購，增城今年面臨很大的壓力。
南沙和黃埔是廣州我推薦最多的，阿方認為投資選南沙，自住的話買黃埔。
理由很多，今天我看到了2019年廣州各區的GDP，更堅定了我的信心。
2017年至2019年，黃埔區GDP已經連續三年坐穩廣州11區GDP的亞軍寶座，僅次於天河。在財政八項支出和收稅方面，黃埔區都是穩居全市第一。而去年12月黃埔放鬆限購，將產生更多的置業需求。
在2019年廣州11區GDP情況中，南沙全區實現地區生產總值1683億元，同比增長10.5%，成功領跑全市，也是唯一一個GDP雙位數增長的行政區。廣州副中心南沙不可小覷。去年南沙放開限購，外地人紛紛湧入，南沙站在置業珠三角的風口。
第四名：肇慶
2019年肇慶一手住宅網籤量7.8萬套。
買房啟示
肇慶
肇慶面積大灣區第一，接近1.5萬平方公里，是廣州的兩倍，深圳的7倍。可謂地大物博。
前面幾篇文章阿方有說買肇慶要慎重，但後臺留言反對聲比較多，加上今天的成交數據，可見還是不少人認可肇慶的。
我也細想了一下，肇慶的優勢一是價格，幾千元的價格滿足了很多人居住在大灣區的需求，二是肇慶本身還是有些概念可圈可點，比如廣佛肇融合，比如高鐵、城軌。
第五名：中山
2019年中山市住宅成交6萬多套。其中火炬開發區排名第一，三鄉，坦洲位列第二和第三。
買房啟示
中山
中山面積較小，不到2000平方公里，和珠海深圳相當。所以這個成績還是不錯的。
中山的臨深，臨珠海概念比較受歡迎。總體來說東部比西部好。
推薦幾個熱賣的大盤：錦繡海灣城、碧桂園鳳凰城、雅居樂新城、保利碧桂園領秀海、金色年華。
第六名：江門
2019年江門全市賣房共53968套，鶴山市網籤超1.3萬位列第一。
買房啟示
江門
江門面積很大，僅次於大灣區的肇慶和惠州，相比肇慶和惠州的成交量，江門這一成績並不是很理想。
江門自身實力有限，又缺乏各種概念和利好，也沒有誰去輻射他，在大灣區存在感不強。
阿方認為買房越靠近珠三角核心區越好，這樣看鶴山佔據一定的優勢。
倒數第三：東莞
2019年東莞一手住宅網籤量達48023套。
買房啟示
東莞
對比惠州的15萬套，東莞不到惠州的三分之一，從供應端來看，東莞房子的更稀缺。從數據來看，東莞二手成交佔據了總成交的二分之一。什麼意思呢，就是你買了新房有二手市場，容易賣出去變現。
所以阿方的建議是如果錢夠，投資來說，東莞好於惠州。
對比深圳的3.8萬套，其實東莞的供應也不算多，甚至也很緊張，東莞居民房子的自有率比深圳還低。為什麼這幾年東莞房子一直漲，原因便是如此。
未來會不會持續漲，我想會的。
倒數第二：珠海
雖然成交量位居倒數第二，2019年珠海住宅網籤42578套，但環漲133%。
買房啟示
珠海
珠海2019年網籤量大增，主要得益於珠海在去年放開限購。在之前珠海限購政策堪比廣州深圳，或許是實在撐不下去了，珠海率先放鬆限購，目前來說外地人在珠海買房應該毫無門檻了。
珠海特區地位比較高，顏值高，環境好，宜居。深受全國人民特別是北方人和港澳居民喜歡。全國人民都來珠海買房了，最直觀的現象是全國房地產大V都在推薦珠海。
阿方去年年底深入珠海，也發現一個很有意思的現象，就是珠海房價有梯度幾乎適合所有人的預算。
錢多的土豪買橫琴，4-5萬一平。2-3萬可以買唐家灣，金灣航空新城。再次一點，斗門、平沙新城等著你，價格絕對親民，只要1萬多。
末位：深圳
2019年深圳新房住宅成交37882套。
其中龍崗、寶安、光明三區，是三大主力成交熱點區域。
買房啟示
深圳
深圳成交總量位於大灣區末位，這說明深圳真的很缺房子，幾乎無地可賣，供需矛盾特別突出，這是深圳房價居高不下的終極原因。
深圳買哪裡好，阿方認為你有多少錢對應買哪些地方。看菜吃飯。
預算10萬+，無外乎前海寶中、蛇口後海、香蜜湖。如果你預算3萬+，不好意思只能去看看龍崗坪山了，光明沙井都高攀不起了。
至於你問哪裡升值最快，阿方有個理念是深圳缺地，哪裡有地哪裡地多哪裡就會漲。
為什麼光明漲得快，因為地多，什麼光明科學城和地鐵利好都是表象。有地就會有未來，大項目就會落地於此。反例就是羅湖，羅湖學校好，配套好，但為什麼漲不起來，就是因為沒地沒新盤沒利好。
數據來源：廣州樂居、中原研究發展部、合富研究院、樂有家、咚咚找房、各市住建局
成交量只能說從一個維度折射各個城市樓市情況，房地產是一個大系統大學問，以上論述肯定有不全面的地方，也只是阿方的個人看法和建議，帶有比較強的主觀性。敬請各位看官指教。
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