原創 葉建英 葉帥起高樓 今天
差不多的價格，現在又出現了超級邊套99方F3戶型。
文丨葉建英
地價愈高，開發商對戶型的創造力愈足。
沒辦法啊！
畢竟，即使有了嚴格的限價，戶型的創新拉高不了整盤的貨值，但能快速走貨也是換種途徑創造了利潤。
所以，在「89方三房兩廳兩衛」戶型接近絕跡的當下，一批新的網紅戶型即將出現。而且，在嚴格的雙限下，現在買這批戶型正是性價比最高的時候。
今天聊99方邊套三房兩廳兩衛：F3戶型。
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先上戶型圖。
△濱江新希望悅潮府 99m²戶型圖
△德信印奧灣99m²戶型圖
△天陽融信東寰名邸98m²戶型圖
我們選取了有「戶型癖」的三家本土開發商的樓盤：濱江新希望悅潮府，德信東原印奧灣，天陽融信東寰名邸。
共同點是：邊套，兩開間，大橫廳，印奧灣和悅潮府還做到了大飄窗和雙明衛。
共同的優點：
一，雖然新盤的戶均面積越來越保守，但是在邊套設置99方還是不多的，以往的設計邊套往往是大戶型。
現在中間套三房兩衛也要做到至少96方了。然而，在兩梯四戶的經典佈局中，與96方的中間套相比，99方的邊套無論從通風、透光還是從隱私性都是更適合改善的。
99方買邊套，顯然性價比更高。
二，在嚴格的測繪規則下，拓展面積普遍越來越少。這三個樓盤採用大橫廳的設計，把過道融入在了一起，節省了過道，把面積用到其他位置上去了。
令人叫絕的是，印奧灣和悅潮府在大橫廳和主臥，設計了總長接近10米的兩個飄窗，全是贈送空間！
三，更能提高居住舒適性的，是這三個戶型中的餐廳都是靠窗的。
此前無論是經典的89方，還是120-140方左右的四葉草戶型，餐廳的位置位於地理中心，其實就是一個大過道的位置，有一點點憋屈。
在疫情期間，大家有體會，餐廳往往是一家人交流最多的地方，而且餐桌也是全家人的大書桌。靠窗的餐廳，其實是一個舒適的多功能廳。
真正過日子，沒有人在餐桌上像樣板房一樣永遠放著蠟燭，放著餐具的。
我們用F這個字母來代表這個新鮮出爐的網紅戶型，就叫它「F3」。F的兩橫代表餐客廳一起的大橫廳，都有采光面，3代表三房兩廳兩衛。
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單獨來看，印奧灣的「F3」更是戰鬥機中的戰鬥機，它的玄關，廚房與餐廳的關係，和第三房的尺度更加優秀。
為什麼說「F3戶型」比經典89方還牛？拿印奧灣的F3戶型與市面上的89方和99方來作個對比。
先來看一看號稱是城東新城「最後的89方」，信達東萊府的89方戶型。
其實，如果操盤的房企沒有相當的功力，即使是所謂絕版的「89方三房兩廳兩衛」戶型，做出來也很可能成為雞肋，在舒適性、實用性和保護隱私上面有著明確的不足。
先說缺點，東萊府的89方，在舒適性上，北向的房間寬度只有2.4米，這個尺寸再除去牆壁厚度，放一張床是很緊的。在實用性上，中間一條長長的過道浪費了相當的面積。朝北的三個窗戶都是面向過道，難保隱私。
這樣的淋浴房即使貼上膜，在晚上開燈的效果下也是能透出「人影戲」的。
△信達東萊府89m²戶型圖
優點是，東萊府降低了城東新城的三房門檻。
但是，在4.6-4.8萬級的城東新城，這樣的門檻意義不大。購房者如果在乎三四十萬的總價，完全可以多乘一兩站地鐵。
開發商當然知道這種戶型的缺點，一批外來大鱷對這個中間套戶型作為革命性的改進。我們看看萬科招商融信共同開發的中城匯，仁恆與香港置地聯合打造的前灣國際社區。
△萬科中城匯99m²戶型圖
△仁恆前灣國際社區99m²戶型圖
分析一下，有三個共同點：都取消了過道，按類似四葉草佈局，都放大了天井的寬度 ，使得走廊與衛生間的距離更遠，都放大了第三房的尺寸，寬度達到了2.9米。
當然最後共同的結果是，戶型都放大到了99方，跟上F3了。
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講到這裡，F3戶型已經勝出一般的絕版89方。
當然，這樣比還不公平，因為F3是邊套戶型，而傳統的89方往往是中間套，拿邊套與中間套比，當然邊套有優勢。
但是，這樣比也是公平的，因為在嚴格的限價下，其實邊套與中間套的價格相差並不大。所以，對於能夠研究一些戶型的購房者來說，他們知道，F3是更大的彩蛋。
△印奧灣3號樓部分樓層一房一價圖
同樣拿印奧灣來說，我們取中間樓層11層及上下各兩層的一房一價對比，所有戶型都是99方左右，東邊套比中間套只貴了2.34萬元，西邊套比中間套只貴了1.35萬元。
印奧灣的中間套99方也是作了優化改進的，單純地與其他樓盤比，也是相當的優秀。但是，只要多付一二萬，你應該會選擇F3邊套戶型。
下次，我們再聊同樣具有創新意義的105方和139方。歡迎大家掃描進入葉帥私享群，聊聊大家看到的好戶型。
