隨著我國經濟、政治、文化等方面的不斷髮展變化，房屋買賣糾紛也呈現出新特點。通過蒐集近幾年來法院院審理的1400餘件涉房屋買賣案件，通過典型案例發佈的形式，召開媒體通報會，就當前房屋買賣中的高風險點給民眾以提示。
一房數賣：按順序確定履行合同的買受人
2010年，陳先生購買13號房屋。2012年，尚未取得產權證的他與丁先生簽訂《房屋買賣合同》。合同簽訂後，陳先生向丁先生交付房屋，丁先生向陳先生交付70萬元。2013年8月11日，陳先生又與孟女士簽訂《房屋買賣合同》，約定將13號房屋以149萬元賣出。陳先生於2013年8月15日取得該房屋產權後，又與孟女士簽訂《存量房屋買賣合同》(即網籤合同)，該合同約定價款65萬元，雙方辦理了房產登記手續，孟女士按65萬元的計稅金額交納稅費，但向陳先生實際支付149萬元
丁先生知道後，訴至法院，要求確認陳先生與孟女士簽訂的網籤合同無效，並將房產過戶到自己名下，理由是65萬元的房價嚴重低於市場價值，雙方故意避稅違反國家法律規定。最後，法院判決駁回丁先生的訴訟請求。
【法官說法】
陳先生與孟女士簽訂的《房屋買賣合同》是設立雙方民事權利義務關係的協議，而網籤合同係為完成產權過戶而籤，雙方的權利義務不受網籤合同約束。丁先生應就該兩人簽訂的《房屋買賣合同》提出主張，在該合同的法律效力未經司法程序確認前，丁先生要求確認網籤合同無效，不予支持。
實務中，數個買受人維護自身權益時首先考慮其他房屋買賣合同的效力問題，若數個合同都合法有效，且買受人均要求履行合同的，原則上按以下順序確定履行合同的買受人：1.已辦理房屋所有權轉移登記的；2.均未辦理房屋所有權轉移登記，已實際合法佔有房屋的；3.均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法佔有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網籤、合同成立的先後等因素，予以確定。不能繼續履行的合同買受人，可要求出賣人承擔違約責任，賠償損失。
借名買房：保留證據證明房屋歸屬
2013年，韓女士借用其姑姑的名義買房，並簽訂書面協議:韓女士出資，以姑姑的名義購買普通商品房，待韓女士或其子女具有北京戶口後，姑姑將房屋過戶。之後，韓女士以姑姑的名義簽訂買賣合同、辦理貸款並支付首付款。2014年，姑姑去世，姑父不承認韓女士與姑姑之間的協議，起訴要求法院判令房屋由他繼承。韓女士提出反訴，要求確認房屋歸其所有。韓女士的訴訟請求最終未獲支持。
【法官說法】
韓女士與其姑姑的借名購房合同不違反法律法規的強制性規定，合法有效。在履約過程中，姑姑去世，其姑父應承繼合同義務。因韓女士對該房屋僅享有債權請求權，故她要求確認房屋所有權歸其所有的請求未獲支持。韓女士可要求姑父協助過戶，該訴求另行解決。
借名購房，房屋登記在出名人名下，借名人僅對出名人享有合同權利，即要求出名人將房屋過戶至自己名下的債權。故借名人不應起訴要求確認房屋所有權歸自己，而應要求出名人協助辦理過戶手續。若借名人經法院釋明後仍要求確認房屋所有權歸其所有，法院將駁回其訴求;出名人以自己為所有權人要求借名人返還房屋時，借名人可以雙方存在借名購房合同為抗辯，或提出反訴，要求辦理房屋過戶登記手續。若經法院釋明，借名人不反訴，法院僅就其抗辯是否成立進行審理。此時，若借名人能提出充分的證據證明借名購房關係，且借名行為合法有效，法院將判決駁回出名人關於騰房的訴求。
二手房買賣：有條件的善意取得
楊先生於2012年去世後，遺留房屋一套，其妻、子女作為繼承人辦理產權過戶手續時發現，2011年，趙先生持偽造的公證委託書作為楊先生的代理人與孫先生簽訂房屋買賣合同，並辦理了過戶手續。該合同已由法院生效判決認定無效。在該判決公告送達期間，孫先生與馬女士簽訂房屋買賣合同並過戶至馬女士名下。楊先生的繼承人起訴要求馬女士返還房屋，馬女士稱自己構成善意取得。法院查明，馬女士以90萬元購得房屋，顯著低於市場價格。法院最終支持了原告的訴訟請求。
【法官說法】
本案原告的訴求能否獲得支持，取決於馬女士是否構成善意取得，如構成，則不能獲支持；反之，則可以。善意取得須同時滿足三個條件：1.房屋買受人受讓房屋時是善意的，即買受人信賴房屋登記簿關於物權登記的記載，不知道出賣人無處分權。但確有證據證明買受人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權登記錯誤或登記簿存在異議登記的除外。房屋原權利人對於買受人為惡意負舉證責任。2.以合理的價格轉讓，指買賣雙方存在以合理價格轉讓房屋的交易行為，且買受人已實際全部或部分支付房屋價款。3.善意取得以房屋所有權已轉移登記到買受人名下為生效要件。已辦理轉移登記尚未交付的不影響善意取得的構成，但可作為判斷買受人是否構成善意的因素之一。
經適房買賣：以原購房合同簽訂時間確定買賣合同效力
彭女士與張先生於2009年11月21日簽訂《房屋買賣合同》，約定將其經濟適用住房賣給張先生。後彭女士不同意辦理過戶，並以雙方買賣的房屋系經濟適用住房為由，將張先生訴至法院，要求確認合同無效。
經查明，彭女士出售的房屋系其於2004年購買，2004年10月8日取得契稅完稅證，2004年11月9日取得房屋產權證。因雙方交易房屋的原購房合同系2008年4月11日前簽訂，且取得房屋所有權證書、契稅完稅憑證已滿5年，符合上市交易條件。法院據此駁回彭女士的訴訟請求。
【法官說法】
經適房買賣合同並非一概無效，而是以出賣人轉讓房屋的原購房合同簽訂日期進行區分：出賣人轉讓的經適房的原購房合同系2008年4月11日(含)前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記，或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件，可認定合同有效。上市交易條件一般指取得房屋所有權證書已滿5年或取得契稅發票已滿5年。經出賣人主張房屋買賣合同被確認無效，適用合同法的規定，買受人可要求返還財產、折價補償或賠償損失。
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