汕头第一城人民防空工程地下停车位一审投资者、管理者、受益者为第一城开发有限公司，二审、再审因建设单位不能举证人防工程建设资金没有纳入商品房建设总成本而被二审（终审）判决和三审（再审）裁定为：
全体业主为人防设施地下停车位最终投资者！人防设施停车位诉讼基本情况
（一）汕头第一城开发有限公司于1992年12月经批准成立，至1993年3月注册，该公司由李嘉诚汕头大学基金会有限公司和汕头市华侨房地产开发公司合作组成，前者出资额为380万美元，持股100%，而后者认缴出资额为0美元。后者实际以土地作价入股，仍存在着"土地取得方式未明确"的难题。
二十年过去，"汕头第一城"的二期乙丙区土地处于闲置状态，围墙内的空地上只有两架孤零零的小型钻土机，紧邻的售楼中心也是一片破败景象。数据显示，二期乙丙区未开发项目规划总用地面积为50651.87平方米，近76亩。迄今为止，"汕头第一城"的实际建设工程量不过是原计划的一半多一点。
△汕头第一城三期用地实况
从第一城人防停车位二审、三审判决书获悉，汕头第一城人防工程地下室自2006年10月10日由第一城开发有限公司建造，2008年5月27日验收核准。第一城二期甲区的业主委员会应该从2010年10月获得了物业管理权，小区业主获得了物业管理权后委托深圳市特科物业发展有限公司汕头分公司对第一城小区物业进行管理与服务。现在小区业主委员会已是第五届业委会。
此小区的人防工程停车位自2010年12月15日开始由业委会出租给小区的业主使用，人防车位的租金由物业公司代收。
（二）汕头第一城开发有限公司自认第一城人防设施地下停车位的管理、收益权属于第一城开发有限公司所有，但自2011年1月起至2017年9月前均未收到人防停车位的出租收益。逐于2017年9月前向汕头市龙湖区人民法院起诉请求：
1、判令业委会立即停止占用和出租第一城位于汕头第一城二期甲区的93个地下人防车位；2.判令业委会将上述人防工程车位返还第一城开发公司；3.判令业委会赔偿第一城93个人防工程车位占用损失225万元（详见二审判决书）；4.判令特科公司自收到本诉状之日起将代收租金返还第一城。
汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初189号一审判决：
1、汕头第一城第五届业主委员会应于判决发生法律效力之日起停止出租位于汕头第一城二期甲区的93个地下人防车位。
2、汕头第一城第五届业主委员会应于判决发生法律效力之日起十日内，将位于汕头第一城二期甲区的93个地下人防车位返还汕头第一城开发有限公司。
3、驳回汕头第一城开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费146,099元，由第一城负担12,699元，业委会负担133,400元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳。
（三）一审原告第一城开发公司不服一审第3项判决，一审被告业委会均不服一审判决，双方均上诉至汕头市中级人民法院。
汕头市中级人民法院二审认为：
第一城开发公司的上诉请求不能成立，予以驳回；业委会的上诉请求依法成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）规定，判决如下：
1、撤销汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初189号民事判决；
2、驳回汕头第一城开发有限公司诉讼请求。
一审案件受理费146099元和二审案件受理费292198元，均由汕头第一城开发有限公司负担。
（四）一审原告二审上诉人汕头第一城开发有限公司不服二审判决申请广东省高级人民法院再审
广东省高级人民法院再审裁定结果：依照《民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回汕头第一城开发有限公司的再审申请。
二 案件点评：
1、经二审、三审裁定，汕头第一城小区人防工程的建造成本已分摊至商品房购房款中，随着商品房销售完结，全体购房者成为人防工程的实际投资人，享有人防设施的管理权、使用权和收益权。
终审（二审）汕头中级人民法院和再审（三审）广东省高级人民法院通过审理认定：应该由第一城开发有限公司举证其系第一城人民防空地下室人防车位从头至终的投资人和收益人，即应举证第一城人防设施是单独兴建且没有分摊到业主购房成本之中，而第一城开发公司无法举证，应负举证不能责任，因此再审法院裁定维持二审法院终审判决。
2、一审、二审、三审过程中，被告第一城业委会在诉讼攻防中始终处于被动状态，没有拿出证实第一城业主才是小区人防工程的最终投资者的有利证据，也未引用有利法条。业委会在二审、三审获胜，系从原告在二审、三审无法举证有利证据证实第一城开发公司是人防工程的从头到尾为唯一投资者而侥幸获胜。
3、第一城业委会应该在一审、二审、三审引用《人民防空工程建设管理规定》第四十七条、第五十一条、第五十三条和《人民防空法》第二十二条、第四十八条驳倒原告第一城开发公司不适用《人民防空法》第五条的人民防空工程的鼓励性投资政策。
4、第一城业委会应该在一审、二审、三审引用2010年住建部《物业承接查验办法》第十六条“人防设施”系业主共有的共用配套设施。
5、第一城业委会应该引用《人民防空工程建设管理规定》第五十一条：按照规定应修建防空地下室的，防空地下室建筑面积单列。所需资金由建设单位筹措，列入建设项目总投资。由此证明人防设施已经纳入了商品房建设成本，随着商品房的预售、销售完结，小区全体购房者才是人防工程的实际投资人，因此享有人防工程的所有权、管理权、使用权和收益权。
6、第一城业委会应该应该引用“地随房走、房随地走”的原则，引用199年《城市房地产管理法》第四十一条：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《城市房地产转让管理规定》第五条：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《物权法》第一百四十六条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。根据以上法规，商品房销售完结，商品房附着的土地使用权就归全体业主所有。同理，附着于土地使用权的人防设施也就随土地使用权的转让归属全体业主所有。
7、第一城业委会应该引用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第六条规定，建筑区划内除了明确属于专有部分和属于其它权利人及市政部分以外的道路、绿地、设施设备和其它场所、房屋都属于全体业主共有。而而认定专有和其它权利人的方式就是第二条规定的三项原则：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。不能满足此三项原则就应认定为全体业主共有。
8、第一城业委会应该引用《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”和第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
开发公司与第一城业委会二审、三审判决局整理的一审、二审和三审攻防基本案由和审理情况
汕头第一城人防工程地下室自2006年10月10日由第一城开发公司建造，2008年5月27日验收核准。从二审判决书分析第一城的业主委员会应该从2010年10月获得了物业管理权，并委托深圳市特科物业发展有限公司汕头分公司对第一城小区物业进行管理与服务。
此小区的人防工程停车位自2010年12月15日开始由业委会出租给小区的业主使用。
Ⅰ、而第一城开发有限公司认为小区业委会和深圳市特科物业发展有限公司汕头分公司侵犯了其对第一城甲区人防车位的收益权。
（一）逐于2017年9月前向汕头市龙湖区人民法院起诉请求（因查询不到一审判决书，只能从二审判决书归纳）：
1.判令业委会立即停止占用和出租第一城位于汕头第一城二期甲区的93个地下人防车位；2.判令业委会将上述人防工程车位返还第一城开发公司；3.判令业委会赔偿第一城93个人防工程车位占用损失225万元（详见二审判决书）；4.判令特科公司自收到本诉状之日起将代收租金返还第一城。
（二）、业委会一审辩称：小区地下室是按照人防工程本身设置的，建造成本均已计入购房成本。当时人防地下室不具备停车条件，是业委会接手后经过改造才成为车位的，业委会有权获得改造收益。并向法院申请《调取证据申请书》，申请由法院调查人防工程是否列入商品房建设成本。
（三）特科公司辩称，特科公司在本案中属于案外人，不应当亦无理由向第一城返还任何费用。
（四）、一审法院经审理判决：
1、汕头第一城第五届业主委员会应于判决发生法律效力之日起停止出租位于汕头第一城二期甲区的93个地下人防车位。
2、汕头第一城第五届业主委员会应于判决发生法律效力之日起十日内，将位于汕头第一城二期甲区的93个地下人防车位返还汕头第一城开发有限公司。
3、驳回汕头第一城开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费146,099元，由第一城负担12,699元，业委会负担133,400元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳。
Ⅱ、一审原告第一城开发公司与一审被告业委会均不服一审判决，双方均上诉至二审法院
双方上诉理由同上
二审法院经审理认为：
第一城提供了地下车库的建设工程规划许可证、土地使用权证、建设工程施工许可证及《关于汕头第一城二期甲区人防地下室施工图审核意见》等证据材料，但是仅此只能证明第一城依法配建了人防工程车位，并不能证明人防工程车位建造成本系由第一城另外独立承担，未分摊在业主购房款中。
相反，一审法院向汕头市建设工程造价管理站发出《调查函》，该站回函内容则可以证明，如无例外情况，通常地下人防工程造价已计入整个建设工程总造价，即人防工程的建造成本已分摊至商品房购房款中，随着商品房销售完结，全体购房户承担了人防工程的建造成本，成为人防工程的实际投资人，享有管理使用和收益的权利。
另外，本案诉争人防工程车位自2010年12月15日起至今由业委会出租给车位所在小区的业主，委托特科公司代收租金，一直处于业委会的管理之中。
因此，第一城主张其对本案涉诉争议的93个地下人防车位享有使用和收益的权利，要求业委会停止占用，并返还车位和相关租金及利息，根据现有证据，第一城未能完成举证责任，应承担举证不利的后果，其诉讼主张，本院不予支持。一审法院认定第一城对本案争议人防车位有使用管理权错误，本院依法纠正。
综上所述，二审判决如下：
一、撤销汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初189号民事判决；
二、驳回汕头第一城开发有限公司诉讼请求。
一审案件受理费146099元和二审案件受理费292198元，均由汕头第一城开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
Ⅲ、一审原告（二审上诉人）汕头第一城开发有限公司不服二审判决申请再审
（一）原告申请再审理由：
1、地下93个人防车位系第一城通过获得国有土地使用权，并自筹资金建造而原始取得，其具有构造上、利用上的独立性，并与小区业主明确约定所有权益归属于第一城开发公司请求再审。
2、一、二审将人防车位以人防车位的建造成本是否纳入购房款来认定地下人防车位的建造本独立与业主的购房款的举证责任分配给再审申请人，亦是于法无据的。被申请人业委会在无法提供证据证明业主为“现有投资人”的情形下偷换概念，混淆买受人与现有投资人两种不同身份。
3、申请人自始为涉案小区地下人防工程的建造投资人，依法享有使用权和收益权，故被申请人的主张和抗辩毫无事实和法律依据，符合再审规定，原审判决不当，请求立案再审。
（二）被申请人业委会、特科公司均提出抗审意见：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求驳回第一城开发公司的再审申请。
（三）广东省高级人民法院再审裁定意见
1、第一城开发公司作为一审原告，以涉案93个地下人防车位均为其投资建设，该人防车位之管理、使用及所有收益应依法归其所有。二审法院根据《人民防空法》第五条第二款“人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有”以及《民事诉讼法》第六十条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，认定第一城对其上述主张，人防工程车位的建造成本是独立于小区商品房销售价格之外，未分摊到小区业主购房款里以及自人防工程竣工验收后其履行了日常必要的管理维护义务等方面的问题承担举证责任于法有据，不存在举证责任分配错误的情形。
2、第一城开发公司认为业委会应对人防工程的建造成本已经计入到购房成本的事实承担举证责任。经查，涉案的人防车位系由第一城开工建造的。因此，二审法院关于涉诉争议人防工程的建造成本及各项支出情况，及其销售商品房的成本构成等，应由第一城提交相关证据予以佐证的论述，有事实依据，亦无不当。第一城上述主张理据不足，本院不予采纳。
3、虽然第一城申请再审时亦提出相关的事实理由来证明其系涉案人防车位的投资人，但是就本案关键的涉诉争议人防工程的建造成本和各项支出，及其销售商品房的成本构成等方面的情况未提供充分的证据予以佐证，即第一城提供的证据不足以证明其系涉案人防车位的投资者或是车位的建造成本系独立于商品房销售成本之外。因此，二审法院根据汕头市建设工程造价管理站的回函内容以及涉案人防车位近十年来实际处于业委会管理出租的状态等情况，认定第一城未能完成举证责任，不支持第一城关于其对涉案车位人防车位享有使用和收益权利的主张，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》七十三条第二款的规定，没有明显不当。再审申请人对此表示异议，但其提出的再审事由不足以推翻二审判决，本院综合全案的情况，认可二审法院对案件事实和争议焦点问题的分析认定。
再审裁定结果：依照《民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回汕头第一城开发有限公司的再审申请。
裁定书可查：
在大多数开发商在楼盘的宣传广告上就打着买房送车位的旗号，开发商送的车位很多都是人防车位，并不是产权车位，埋下不少隐患。
那么人防车位和产权车位有什么区别呢？
1小区的车位分几种？
一般情况，车位分为3类：产权车位、公摊车位、人防车位。
产权车位：主要是指开发商自建的地下车库，且开发商单独取得车库产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。
公摊车位：是车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《物权法》第七十四条第三款规定，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
人防车位：是人防工程的规划车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。
2人防车位和产权车位的含义
1、人防车位
人防车位通常指的是没有产权的车位，开发商根据《人民防空法》的规定，建设地下人防工程，然后将之改造成地下停车位，这类车位称之为“人防车位”。该类车位产权不属于业主也不属于开发商，而属于国家，无法出售但可以出租，且期限不得超过20年。
2、产权车位
产权车位是可以进行买卖交易的，产权车位属于开发商出售给购房者的，所以一般开发商不会轻易在收房的时候赠送产权车位的；由于属于开发商规划销售的一部分，已经通过审批，产权车位可以办理产权证，车位年限与商品房使用权年限一致，业主取得产权证书后也可以出售车位。
3人防车位和产权车位的区别
1、用途不同
（1）人防车位一般适用于一些人防工程，是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑，是国家强制要求配套的建筑，禁止开发商销售。根据现行小区规划相关法规，小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主拥有，开发商或者物业公司没有出售的权利。
（2）产权车位是开发商用于出售给业主的，车位所在的土地使用权是有使用年限限制的，年限与车位所在的土地使用权年限一样长。购买的时候应该查看开发商的《土地使用权证书》，确认开发商拿到的土地使用期限。但根据物权法规定住宅使用土地使用期限届满后自动续期。
2、建筑结构不同
（1）人防工程里的车位都属于人防车位，区分人防车位的时候可从建筑结构上来看，如果在地下室里面划分区域建设人防地下室，一般小区都被要求进行集中处理，那么人防防护门（防护门和密闭防护门）围合空间里面的车位，那就肯定是人防车位。
（2）产权车位没有什么特别的地方，都是一般的车位形态，主要还是看开发商是否能够办理产权证书为准。
3、看开发商的规划图进行区分
在具体查看小区车位的时候，如果不能辨别出是否属于人防车位，可以通过观察小区规划图来分辨哪些是人防工程车位。一般情况下，开发商在报规划的时候已经明确地下室的功能，哪些部分是人防工程、哪些部分是可以出售的产权车位，这些都很清楚。
为什么要注意人防车位和产权车位的区分呢？主要还是因为产权的问题，如果遇到小区拆迁等问题，没有产权登记的车位肯定是拿不到拆迁补偿款的，对于开发商宣称的可以自由买卖也不可以轻信，人防车位没有权利转移凭证的停车位交易，始终存在不小风险。
4不能办产权证的车位有两种情况：
一是通过在地上画线和编号来确定的车位，该车位占用的是业主共有的场所，所以无法独立拥有产权；二是人防工程改建的地下停车场，我们都知道人防工程的产权属于国家，不属于开发商和业主所有，所以无法办理产权证。
5能办产权证的车位也有两种情况：
一是楼盘建设时获得规划许可证而建设的具有独立面积的车库，里边的车位可以出售，也可以办理产权证；二是非人防工程改建，又不占用社区公摊，经过政府审批的车位，也可以办理产权证。
所以，在买车位的时候，一定要搞清楚车位的性质，确定能办理产权的车位才适合去买。
6租赁车位有限期
如果是购买的车位，则产权年限同该地的土地使用年限是相同的。但是如果是租赁的车位，根据《合同法》规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”您在签订车位租赁合同时就该明白该车位的有效使用期限只有20年，到期后需要重新签订租赁合同。一些开发商承诺的想租多久就租多久完全是没有法律意识的看法。
7人防车库禁止买卖
人防车库作为车位的一种特殊存在，因其特殊性质和目的，其所有权是归人防工程部所有的，是属于国家的，开发商无权处置属于人防工程改建而成的车位，只能暂时租给用户，而不能进行买卖。而且一旦发生灾害、意外等需要使用该人防工程时，一切使用者都要让位于人防工程的本质属性。你可能遇到的陷阱是在不知情的情况下被利益熏心之人忽悠就掏钱买了人防工程车位，最终花了钱也办不到证，得不偿失。
8卖房后车位怎么办？
在二手房交易中，如果自家的车位是购买所得，拥有产权，可以将车位随房出售。如果仅是租赁且即将到期，此时现任房主就需要与物业重新签订车位租赁或者买卖合同，如果原房主的车位使用合同没有到期，关于该车位的使用问题就需要两者进行协商了。
9一切细则要求都要写进合同
无论是买房还是买车，为了避免不必要的纠纷，较好还是用合同来约束双方。包括车位的位置、面积、价格、使用权期限等问题都要在合同中标明。买房买车都是为了生活的舒心，麻烦与纠纷能少则少。
